篇一：处理不动产登记遗留问题实施方案
解决土地房屋产权历史遗留问题的实施方案
[键入文档副标题]
[选取日期]李谢老师制作
李A谢老师制作
李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
解决土地房屋产权历史遗留问题的实施方案
为贯彻落实《袁镇高质量发展的若干意见》和《关于加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题的指导意见》文件精神，按照“尊重历史、依法依规、便民利企、分类处置”的原则，经县政府同意，现就加快解决民营企业土地房屋产权历史遗留问题，制定如下方案：
一、办理范围和条件
在本实施方案印发前，因用地、建设手续不全等原因造成土地房屋产权遗留问题的民营实体经袁镇企业。同时，民营企业还应满足以下条件：
1.已进行工商注册登记，并正常经营，符合国家产业政策、生态环保以及安全生产等要求。（审核部门：县行政审批服务局、县市场监督管理局、县发改局、县应急管理局、袁镇市生态环境局袁镇县分局）
2.企业用地和房屋建设符合土地利用总体规划和城乡规划，未造成土地闲置。（审核部门：县自然资源和规划局、县规划发展服务中心）
3.企业土地、房屋权属无争议。（审核部门：县自然资源和
李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
规划局、县不动产登记中心）
4.现属我县规模以上工业企业，且其中参与上年度综合评价的企业，评级结果不低于B类。（审核部门：县工信局）
二、处置措施
（一）积极做好用地保障。在进行旧城区改造、企业迁建、棚户区改造以及招商引资等活动中政府承诺企业先行用地，但后期因规划调整、产业政策变化等原因造成企业用地手续不全的，由企业提出申请，县自然资源和规划局牵头拿出解决办法并组织实施。县自然资源和规划局应统筹增减挂钩、工矿废弃地复垦等挖潜指标，充分运用节约集约利用自然资源和批而未供土地调整利用的有关政策，增加土地有效供给，促进企业历史遗留用地问题妥善解决。符合国家协议出让政策的，可按协议方式供地。企业自身原因造成用地手续不规范的，按规定做出相应处理后符合补办相关手续条件的，依法补办相关手续。（牵头部门：县自然资源和规划局，配合部门：县行政审批服务局、县发改局）
（二）积极完善建设工程规划手续。因政府原因造成民营企业用地手续不全，未取得建设工程规划许可证的项目，由企业提供建设项目具体区位和现状实测图，县规划发展服务中心对建设项目进行实地核查，经核查建设项目无违反控制性详细规划且不影响重大公共利益和公共安全、符合规划相关技术标
李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
准、与周边用地和建筑无利益纠纷的，由县规划发展服务中心按照建设现状出具符合规划要求的意见。对其他不符合建设工程规划的建设项目，民营企业应按照县XXX有关部门的处理意见进行整改，县规划发展服务中心对允许保留且符合规划有关规范标准的建设工程，可出具符合规划要求的意见。（牵头部门：县规划发展服务中心）
（三）积极完善工程竣工手续。对未办理施工图设计文件审查、质量安全监督备案手续、开工报告或施工许可等原因无法办理工程竣工验收备案的，由建设单位或房屋建筑实际控制人委托具有相应资质等级的勘察、设计单位进行工程结构安全鉴定；需要进行实体质量检测的，应当由具有资质的工程质量检测机构进行检测。县住建局根据工程结构质量检测鉴定报告、基础配套费缴费证明、相关处罚缴费凭证向县不动产登记中心出具《报备信息告知函》。相关鉴定、检测机构对各自出具的结论负责，并承担相应法律责任。城市基础设施配套费按相关规定缴纳。（牵头部门：县住建局，配合部门：县不动产登记中心）
（四）积极补办消防安全手续。按国家有关规定，应当办理消防手续的历史遗留问题建筑，经依法处理后补办消防手续。对施工图审查时未将消防设计审核纳入联合图审的，县住建局进行线下消防设计审核，费用由建设单位或房屋建筑实际控制人自理；消防设计审核合格、符合规划、质量鉴定合格的企业，李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
消防验收法定所需的技术资料齐全后，县住建局进行消防验收受理，由建设单位或房屋建筑实际控制人聘请第三方进行消防检查并出具消防检查意见，县住建局组织消防专家现场验收、结合第三方消防检查意见，决定是否出具消防验收报告。新版国家工程建设消防技术标准实施之前，建设工程的消防设计文件已经施工图审查合格的，可按施工图审查时适用的标准执行，但鼓励建设、设计、施工及使用单位积极采用新标准。（牵头部门：县住建局）
（五）减轻企业财税负担。
1.民营企业在缴纳土地出让金中遇到资金困难的，由企业提出申请，经县政府同意后，可通过变更出让合同缩短出让年期方式处置。（牵头部门：县自然资源和规划局，配合部门：县财政局）
2.由县财政局牵头根据国家、、市相关税费减免政策规定，对符合条件的民营企业给予税费优惠。（牵头部门：县财政局，配合部门：县税务局）
3.对于已经进入行政强制执行程序的民营企业，可以按照《行政强制法》的规定，在不损害公共利益和他人合法权益的前提下达成执行协议，当事人采取补救措施的，可以减免加处的罚款或者滞纳金。（责任部门：县有关部门）
4.对补办相关手续中，存在较大额度罚款且企业遇到资金
李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
困难的，可由企业向作出行政处罚的部门提出申请，经有关部门提报至县政府，由县政府研究决定实施缓交。（责任部门：县有关部门）
（六）解决资料丢失问题。国有土地使用证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收等资料遗失的，由企业提出补办申请，相关职能部门给予补正或复印存根。在办理上述相关业务过程中，职能部门通过查询档案出具土地、房屋来源等认定意见的，可不再补发相关证书或证明。（牵头部门：县行政审批服务局，配合部门：县自然资源和规划局、县住建局等有关部门）
（七）妥善解决不动产统一登记相关问题。民营企业土地房屋产权历史遗留问题存续期间，自然资源、住房城乡建设、消防等部门出具的相关意见或证明等材料，可作为不动产登记的申请材料。处理遗留问题涉及权利主体变化的登记事项，不动产登记机构应公告无异议后予以登记。（牵头部门：县不动产登记中心，配合部门：县有关部门）
1.因改组、改制、合并、兼并等原因，造成现权利主体不清晰或登记申请主体与相关材料不相符的，由县不动产登记中心组织相关部门进行权利主体认定，并在政府官方媒体公示认定结果；权利主体存在争议或纠纷的，经司法裁决进行认定。公示期或起诉期满未提出异议的，现申请人可持XXX的生效决定或者人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方提出登记申
李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
请。（牵头部门：县不动产登记中心，配合部门：县自然资源和规划局、县住建局、司法局等有关部门）
2.不动产统一登记实施前，土地、房屋已分别登记，房屋登记用途和土地登记用途不一致的，当事人申请不动产登记时，除具有违法、权属纠纷等法律法规规定不予登记的情形外，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，在不动产登记簿中记载有关情况。县自然资源和规划局、县住建局等部门在登记后一年内，依法完善相关手续。未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。发现已经登记的不动产和权利出现交叉、冲突的，县不动产登记中心要告知申请人办理更正登记，经相关权利人同意或者依生效法律文书，及时更正。（牵头部门：县不动产登记中心，配合部门：县自然资源和规划局、县住建局等有关部门）
3.依法登记的工业企业用地，已分割转让但尚未申请登记，分割转让双方土地边界清楚，构筑物、建筑物无产权纠纷，共用建筑、场地及公共设施、设备等已达成协议的，由县有关部门对涉及到的规划条件、用途、出让金、税收、环保、消防等事宜分别提出处理意见。同意分割转让的，按意见办理后由民营企业持相关材料申请不动产登记，分割转让登记、地役权登记可一并办理。不得通过宗地分割变相倒卖土地。（牵头部门：县不动产登记中心，配合部门：县自然资源和规划局、县税务
李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
局、袁镇市生态环境局袁镇县分局、县住建局、县应急管理局等有关部门）
4.高标准厂房按幢、层等权属封闭的空间提供给民营企业独立使用，符合分割转让要求的，予以分割登记。不动产登记簿记载建筑面积（包括专有建筑面积、分摊建筑面积）、独用土地面积。专有部分以外的共有部分，按照建筑物区分所有权业主共有进行登记。（牵头部门：县不动产登记中心）
5.推行续贷不动产抵押登记。对于金融机构与民营企业达成续贷协议的，可将前一笔贷款已经设立的抵押权注销登记和新一笔贷款需要办理的抵押权设立登记一并受理、同步审核、分别登簿，实现不动产抵押权注销登记与抵押权设立登记无缝对接。涉及到抵押顺位变更调整的，应符合有关法律法规的规定。（牵头部门：县金融工作服务中心、袁镇银保监分局袁镇监管组，配合部门：各金融机构）
（八）严格企业失信惩戒。对民营企业在完善土地房屋产权手续过程中，存在提供虚假材料骗取审批等违法失信行为的，除依法追究其法律责任外，由县有关部门按照《XXX关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》（国发〔XXXX〕33号），追究有关人员的责任，对失信民营企业采取联合惩戒措施。（牵头部门：县发改局，配合部门：县有关部门）
李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
三、实施步骤
为切实做好此项工作，成立由县主要领导任组长，分管领导任副组长，县有关部门主要负责人为成员的袁镇县民营企业土地房屋产权历史遗留问题专项工作领导小组（以下简称领导小组），领导小组下设办公室（以下简称领导小组办公室）。
民营企业土地房屋产权历史遗留问题解决工作自2021年3月1日开始至2021年7月10日结束，按照集中受理、个别办理两个阶段进行。
（一）集中受理阶段
1.集中申报阶段（2021年3月底前）。领导小组办公室下发通知至各镇（街）、经袁镇开发区，各镇（街）、经袁镇开发区对辖区内民营企业土地房屋产权历史遗留问题情况进行一次认真全面的排查，并组织企业如实进行登记申报，由各镇（街）、经袁镇开发区收集汇总后，统一上报领导小组办公室。
2.初审阶段（2021年4月1日至4月20日）。领导小组办公室将企业上报的问题进行分类梳理，并发送至县有关部门进行初审，县有关部门拿出初审意见后报送至领导小组办公室，并及时告知各申报企业，对未能通过初审的企业应告知企业无法解决办理的原因，需要补交的材料、手续、证明，以及补交时限等。
3.复审阶段（2021年4月21日至5月20日）。县有关部
李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
门根据企业截至日期前最终上报的材料情况，拿出最终复审意见（未能通过复审的企业将不再纳入集中办理企业范围），经领导小组办公室汇总后，报县政府常务会议研究批准。
4.集中办理阶段（2021年5月21日至6月30日）。由领导小组办公室牵头，县行政审批服务局等有关部门配合，在县为民服务中心大厅设立专门窗口，集中办公，为符合办理条件，并经县政府常务会议研究批准的企业，解决办理土地房屋产权历史遗留问题。
（二）个别办理阶段（2021年7月1日至2021年7月10日）
集中受理阶段结束后，不再统一组织办理，没有参与集中申报，或参与集中申报但未能通过审核，并在后期补齐相关手续的企业，可由企业根据自身历史遗留问题实际情况，对照本实施方案，自行向县有关部门提出办理申请，县有关部门受理后，应及时告知领导小组办公室，并认真按照有关文件和本方案要求，给予企业妥善解决办理。
四、保障措施
1.提高思想认识，明确专人专责。各领导小组成员单位要深刻认识此项工作的重要性，以高度的责任感、使命感切实解决好民营企业的历史遗留问题，要明确一名分管负责人和具体科室人员牵头负责此项工作，压实任务责任，全力促进民营企
李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
业快速发展。
2.强化协调配合，形成工作合力。各牵头部门要仔细研究具体操作办法，细化各审批环节的衔接程序，做好容缺受理和并联审批工作。各相关部门要各司其职，密切配合，综合运用行政、法律等多种手段，稳妥推进“僵尸企业”处置和闲置低效用地的盘活及清理整治，优化土地资源配置。同时，要进一步简化程序，提高办事效率，全力解决历史遗留问题，全面杜绝推诿扯皮现象。对本方案未尽事宜，按照“一事一议”的方式由各单位按程序报领导小组研究解决。
3.完善工作机制，强化调度通报。领导小组办公室实行每周一调度，半月一通报，一月一例会的工作机制，对相关工作情况进行调度。实行限时办结机制，对符合办理条件且已经受理的企业，各牵头部门要拿出明确的解决办理时限和办理时间节点，解决办理时限最多不得超过2个月。领导小组办公室要依此形成问题解决进度台账并加强调度，定期报送至有关县级领导，并通报至领导小组各成员单位。
4.严肃督导问责，力求取得实效。全面加大督导力度，对未按时上报问题解决情况、问题解决进度缓慢，特别是临期仍未完成的部门要及时认真进行督导，并视情况提请有关县级领导进行约谈，确保能够按期完成。同时强化源头问责和双向问责，对企业历史遗留问题逾期不能解决且非上级政策变化等充
11李and谢老师制作，请下载修改使用，再传必究。
分原因造成的，或拒绝受理符合办理条件企业提出申请的，提请县纪委监察机关对造成企业历史遗留问题的源头部门和解决该项问题的牵头单位启动问责程序。
12
篇二：处理不动产登记遗留问题实施方案
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1历史遗留问题影响不动产登记办理的背景
改革开放后，中国实行了分权登记制度，分管各类房地产部门。部门职责的重叠必然导致许多问题，如土地登记和建筑物及其他地上建筑物的登记范围和权利主体不一致。有鉴于此，国家开始探索不动产与不动产相结合的统一不动产登记制度。从2007年《中华人民共和国物权法》明确规定“国家实行房地产统一登记制度”，到2014年国务院颁布《房地产登记暂行条例》，再到2016年，各地实现了从分散登记到统一登记的综合运行。在这个过程中，相关法律法规不断完善，公众的产权意识不断提高，但历史遗留的各种问题也比较集中，影响了房地产产权证的办理。由于社会的高度关注，形成了一定的舆论压力，地方房地产登记机构和工作人员承担了更大的社会压力和责任。历史遗留下来的问题是复杂多样的，但其原因有一些共同点。因此，分析影响不动产登记处理的历史遗留问
题产生的原因，并在此基础上采取有针对性的措施，对解决上述历史遗留问题具有重要意义。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2未能履行合同问题
1工程突破用地条件问题。在历史遗留问题项目中，大部分的问题是在建设过程中突破了用地条件。项目建设完成到达不动产登记阶段后，在项目最后一次申请登记时，权籍调查部门需作改变用地条件调查，调查项目的建设结果是否突破了土地出让合同与规划许可的限制。一般需核算项目的容积率、房屋的规划用途、项目房屋的销售比例等是否符合出让合同的约定。2开发公司未交清土地出让金问题。在历史遗留问题项目中，部分项目未交清土地出让金。登记部门在权籍调查过程中，发现部分项目存在土地出让金未交或未交清的情况。这些项目一般存在规划变更而未及时补办土地手续的问题，且其中大部分项目是经济适用房项目，事关社会民生问题。
3历史遗留问题影响不动产登记办理的成因
3.1缺乏必要的建设工程建设或审批手续。
房地产登记作为建筑工程领域的最后一个环节，由于项目建设过程中缺乏规划许可程序，无法直接办理房地产登记，或者建设项目不符合竣工验收要求，未办理竣工验收备案手续，导致首次登记缺乏规划、竣工验收等合法材料的。这种情况是无法证实的。客观原因是建设项目建设不规范，缺乏立项、规划、竣工验
收、消防等法定审批程序，房地产登记所需的法定材料不齐全，影响房地产产权证的办理。
3.2权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
4解决不动产登记历史遗留问题的工作感受
4.1形成组织保障机制
不动产登记是工程建设的最后环节，若前期建设程序未依法履行，登记将成为矛盾最终聚集的关键一环。不动产登记历史遗留问题涉及的职能部门较多，不仅涉及自然资源部门的规划、土地利用与登记部门，还涉及房产、建设、文保、水务、园林、城管等相关部门，若要加快不动产登记历史遗留问题的解决，需要成立市级层面的工作问题协调小组。
4.2确定权利承继部门并完善出让手续。
涉及企业重组的，应当首先查明申请房地产登记的房屋是否计入重组资产。未纳入重组资产的，原批准重组部门或原重组前的上级主管部门应当在纳税后，明确未纳入重组资产的房屋产权归属和房屋产权的继承部门，明确权利继承部门可以申请房地产产权证；已纳入重组资产、房改用地未变更的，重组企业应当尽快向自然资源部门申请办理涉及土地重组的土地使用手续。需要办理土地出让手续的，应当办理土地出让手续，缴纳土地出让金，改制企业应当申请办理房地产产权证。
4.3树立以人民为中心的服务理念
不动产登记历史遗留问题复杂，登记时提供的材料与现有审核规定不尽相同。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，因不动产登记机构登记错误给他人造成损害，不动产登记机构应承担赔偿责任。不动产价值巨大，登记人员有较大的压力。登记部门工作人员要树立以人民为中心的服务理念，强化担当意识，既不能失位，也不可越位，要严格按照法定程序办事，保护好人民群众的重要财产。
4.4多措并举，解决登记要素不统一问题。
鉴于单独登记造成的特殊问题，如果两份证书的权利人不一致，如果双方都能到场并合作处理，则可以直接登记。房产证办理时间较长，土地证未及时办理，且找不到原土地使用权人的，可以通过公告予以公告。如果没有异议，可以直接处理；如果申请不是出于相同目的，则可以根据两份文件进行注册，或者如果申请不是出于相同目的进行的。
4.5以历史眼光对待历史问题
不动产统一登记是新生事物，历史遗留问题是在一定历史条件下形成的，不能使用现在的标准去要求过去形成的事物。因此，建议设置一些时间节点来处理相关的历史问题，如1990年(实施《中华人民共和国城市规划法》)、1992年(实施《南京市人民政府关于加强国有土地使用权出让工作的通知》)等。在法律法规出台时间之前与之后的工程应采取不同的方法加以处理。
5结论
全面理清历史问题与不动产登记的关系，并在此基础上提出有针对性的解决方案，有利于人们充分认识不动产登记的本质，更全面、客观地了解不动产登记工作。此外，它还为群众和登记机构在处理类似历史遗留问题和要求不动产登记时提供了解决方案。随着法律法规的不断完善，全社会要牢固树立法律意识，规范工程建设。政府各职能部门要加强监督，避免历史遗留的新问题，最大限度地保护人民群众的利益。同时，人民群众自身也要加强房地产产权意识，在取得房屋之前，要核实相关房屋是否存在违法或其他限制，避免签订房屋交易合同后因各种限制无法办理房地产产权证的情况。取得房屋后，符合办理房屋产权证条件的，应当及时办理房地产产权证，从源头上解决问题。
参考文献
[1]肖光荣.农村不动产登记存在的问题及对策探讨[J].资源与人居环境,2020(11):28-30.
[2]王坤.不动产登记制度实施中的问题及对策[J].中国房地产,2020(22):43-45.2.
[3]李晓华,南小康.关于不动产统一登记存量数据整合有关问题的探讨[J].新西部,2020(09):48-49.
[4]姜志清,曹晓炜.不动产登记质量管理制度初探[J].中国房地产,2020(04):57-62.
篇三：处理不动产登记遗留问题实施方案
工作意见：关于妥善解决我市城区房屋不动产登记有关历史遗留问题的意见
关于妥善解决我市城区房屋不动产登记有关历史遗留问题的意见
为妥善解决我市城区部分房屋不动产登记历史遗留问题，规范市城区土地出让价款的征收工作，保护不动产权利人合法权益，维护社会和谐稳定，根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《不动产登记条例》等法律法规规定，经市政府第7次常务会议审议通过，现就房屋不动产登记及规范土地出让价款征收有关问题提出如下意见：
一、处理范围
（一）201X年7月1日前，市城区国有土地上已颁发房产证但未颁发土地证的商品房。
（二）201X年7月1日前，行政机关或国有企事业单位通过市场出售的国有土地上已颁发房产证但未颁发土地证的公房。
上述房屋不包括个人自建私房和小产权房以及法律法规规定不予登记的房屋。
二、处理原则
（一）坚持尊重历史、实事求是、民生优先的原则。充分考虑历史、现状和政策法规逐步完善的实际，结合我市发展稳定大局，优先保护广大群众的不动产权益，分类制定解决方案，客观公正地处理不动产登记中的历史遗留问题。
（二）坚持群众办证与开发单位补缴税费相分离、违法必究的原则。合理区分房地产开发单位与购房人责任，规范土地出让价款征收，积极稳妥解决房屋所有权人办证问题，按照相关法律法规依法督促开发单位补办用地手续、补缴土地出让价款等税费，对违规行为依法查处。
（三）坚持合理合规、确保实效的原则。树立一切以群众利益为重的工作理念，对人民群众合理合法的诉求，简化办证程序和要件，针对不同情况，分类处置，确保工作取得实效。
三、处理方法
（一）已办理房产证，但无土地权属来源的商品房。
1．对1992年6月23日前开发的商品房，现房屋所有权人为土地使用权人，并视同批准了现房屋所有权人划拨用地手续，由市国土资源部门组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。
2．对1992年6月23日后开发的商品房，且开发单位依然存在可履行补办用地手续义务的，限期申请补办土地出让手续。同时市国土资源部门为房屋所有权人办理出让土地使用权登记。
3．对1992年6月23日后开发，因开发单位破产、改制、失联等原因无法履行补办用地手续义务的商品房，确定现房屋所有权人为土地使用权人，并视同批准了现房屋所有权人划拨用地手续，由市国土资源部门组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和土地用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。
上述商品房项目中，补办土地出让手续时，对没有项目规划条件的，由市规划部门据实对项目进行规划认定。
（二）划拨土地上已办理房产证未办土地证的商品房和上市出售公房。对商品房项目历史上办理了划拨用地手续的，市国土资源部门根据划拨用地批准文件为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。
（三）已办理房产证，但未按土地出让合同约定缴纳土地出让价款的商品房。对已签订土地出让合同，但未按约定足额缴纳土地出让价款的：开发主体存在的，由市国土资源部门依法向开发单位进行追缴，同时为房屋所有权人办理出让土地使用权不动产登记。
按上述处理方法办理划拨土地使用权不动产登记，但房屋产所有权人申请要求办理出让土地使用权不动产登记的，或房屋今后发生转让的，按本意见规定征收土地出让价款后，再办理出让土地使用权不动产登记。
四、土地出让价款征收
（一）按划拨土地登记的拆迁还建住房、历史遗留问题商品住房
和行政机关、企事业单位出售的公有住房以及符合划拨供地目录的其他住房转让，导致住宅划拨土地使用权转让的，土地出让价款按住房成交价格1%执行。房屋成交价格按税务部门计征契税价格确定。
（二）除情形（一）之外，市城区其他的划拨土地使用权转让，按照土地市场价格（土地权利人申请办理划拨土地使用权转让手续时的土地市场价）的50%征收土地出让价款。
（三）根据土地出让合同约定，企业改制时，土地已享受优惠政策的出让土地使用权，转让时，应补缴差额土地出让价款。差额土地出让价款﹦土地市场价×（划拨土地使用权转让应征收土地出让价款比例-改制土地出让合同约定的已缴纳土地出让价款比例）。土地市场价指土地权利人申请补缴差额土地出让价款时的土地市场价。
上述土地出让价款征收工作，由市国土资源部门负责。对限期不缴纳土地出让价款的单位，应通过行政、司法等途径及时进行追缴。
篇四：处理不动产登记遗留问题实施方案
榆林市人民政府办公室关于印发榆林市不动产登记历史遗留问题处理工作“攻坚年”行动方案的通知
文章属性
【制定机关】榆林市人民政府办公室
【公布日期】2022.05.17?
【字
号】榆政办发〔2022〕18号
【施行日期】2022.05.17?
【效力等级】地方规范性文件
【时效性】现行有效
【主题分类】机关工作
正文
榆林市人民政府办公室关于印发榆林市不动产登记历史遗留问题处理工作“攻坚年”行动方案的通知
各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、各直属事业单位：
《榆林市不动产登记历史遗留问题处理工作“攻坚年”行动方案》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。
榆林市人民政府办公室
2022年5月17日
榆林市不动产登记历史遗留问题处理工作“攻坚年”行动方案
为加快解决不动产登记历史遗留问题，促进全市房地产市场健康发展，根据《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市不动产登记历史遗留问题处理工作三年行动计划（2022-2024年）的通知》（榆政办发〔2022〕14号）要求，将2022年确定为全市不动产登记历史遗留问题处理工作“攻坚年”，特制定本行动方案。
一、工作目标
年内全市不动产登记历史遗留问题化解处理率争取达到70%以上，其中榆林中
心城区化解处理率达到65%以上。
二、工作计划
不动产登记历史遗留问题处理工作“攻坚年”行动实行月报告、季调度、年考评制度，具体工作安排如下：
（一）排查摸底阶段（2022年6月30日前）。重点开展摸底排查，建立工作台账。各县市区政府要组织资源规划、住建、信访、街道办（社区）等部门单位，公布热线电话、举报邮箱，全面梳理百姓问政、网民留言、市民热线、信访接待等渠道反映的问题线索，多渠道、全方位开展摸底排查，全面摸清不动产登记历史遗留问题小区（项目）底数。按存在的问题类型、处理的难易程度、处理责任部门单位分类建立工作台账，实行动态台账管理机制，并根据实际情况及时补充、更新、完善台账。各县市区的不动产登记历史遗留问题小区（项目）台账，于2022年6月20日前向市不动产登记历史遗留问题处理联席会议办公室（以下简称“市不动产登记联席会议办公室”）报备。市本级不动产登记历史遗留问题小区（项目）台账由市不动产登记联席会议办公室负责建立，市不动产登记联席会议各成员单位发现的问题线索要及时向市不动产登记联席会议办公室归集。（联系电话：3592637，电子邮箱：************）
（二）集中处理阶段（2022年7月1日-11月30日）。重点对摸底排查发现的不动产登记历史遗留问题小区（项目）集中进行化解处理。各县市区政府要组织司法、资源规划、住建、国资、人防、税务、街道办（社区）等部门单位，督促建设单位（业主）提交相应材料，逐小区（项目）研究确定处理方案，明确责任分工，限期完善相关手续。榆林中心城区不动产登记历史遗留问题由市不动产登记联席会议办公室组织市级相关单位按程序处理。对于涉及多部门的复杂疑难问题小区（项目）由市不动产登记联席会议办公室根据不动产登记历史遗留问题处理有关政策规定，提出处理方案，经市级不动产登记历史遗留问题处理工作联席会议（以下
简称“市不动产登记联席会议”）研究通过后，按职责确定责任部门单位，限期完善相关手续。确保2022年9月底前不动产登记历史遗留问题化解处理率达到50%以上，其中榆林中心城区达到60%以上；2022年底前处理率分别达到70%、65%以上。
（三）总结完善阶段（2022年12月1日-12月31日）。重点进行阶段工作总结、政策完善等。各县市区要在加快推进化解处理工作的同时，对“攻坚年”行动开展情况、采取的举措、取得的成效等进行梳理总结，提炼并建立巩固“攻坚年”活动成效的长效机制，加快推进解决不动产登记历史遗留问题，为“三年行动计划”目标任务如期完成奠定良好基础。各县市区政府要于2022年12月25日前将“攻坚年”行动工作总结报市不动产登记联席会议办公室。
三、处理意见
根据中央和我省关于处理不动产登记历史遗留问题的政策规定，结合《榆林市人民政府办公室关于印发榆林中心城区不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（榆政办发〔2020〕35号）、《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市化解建设工程消防设计审查验收历史遗留问题指导意见的通知》（榆政办函〔2021〕153号）和《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市市本级不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（榆政办函〔2021〕268号）要求，对存在的各类历史遗留问题分类进行处置。
（一）对于个人平房住宅缺少用地、建设、规划审批文件的，区分以下情形予以认定：
1.1988年1月1日前，取得原榆林县政府及其民政、农业、林业、农垦、城建、市政等部门单位用地或建房批复，或能提供房屋买卖契约及房捐税票（房屋买卖契约及街道办事处证明）的，均视为有合法的用地审批文件。1988年1月1日后，取得土地管理部门（国土）用地批复的，视为有合法的用地审批手续。
2.1991年4月1日前建成房屋，并取得原榆林县政府及其民政、农业、林业、农垦、城建、土地（国土）、市政等部门单位建房批复，或能提供房屋买卖契约及房捐税票（房屋买卖契约及办事处证明）的，均视为有合法的规划建设审批文件。1991年4月1日后建成房屋，并取得城市规划管理部门工程规划许可证的，视为有合法的规划建设审批手续，其中2006年1月1日后建成房屋的，还须取得规划专项验收合格证，方可视为有合法的规划建设审批手续。
3.不同时期对房屋全部或部分进行翻建、改建、扩建的，按照翻建、改建、扩建的时间，对应上述不同时间段的认定办法对房屋的用地、规划、建设审批手续进行认定。
4.党政机关、事业单位、国有企业的房屋，无法提供符合上述规定的用地、规划、建设审批手续的，参照个人平房住宅用地规划建设审批手续认定意见，由县级以上人民政府出具证明材料，作为用地、规划、建设审批手续。
5.无法提供符合上述规定审批手续的，一律按违法用地或违法建筑对待，不予办理相应的不动产登记。存在部分违法用地、全部或部分违法建筑的，在受理不动产登记时应询问当事人是否知晓违法用地、违法建筑的情况，并在申请书、登记簿如实记载违法用地、违法建筑的信息。
（二）对于已经办理土地证、房产证或不动产权证的个人平房划拨住宅用地、商住小区个人划拨住宅用地，办理划拨转出让手续、需补缴土地出让价款的，区分以下情形处理：
1.个人平房划拨住宅用地转出让需补缴土地出让价款的，继续按过去的规定执行，即按基准地价确定评估地价，以宗地面积乘以评估地价计算评估总地价，按评估总地价的40%补缴土地出让价款。
2.商住小区个人划拨住宅用地转出让需补缴土地出让价款的，根据基准地价进行容积率系数、年期系数修正后评估楼面地价，以个人房屋建筑面积乘以评估楼面
地价计算评估总地价，按评估总地价的40%补缴土地出让价款。地下储藏室、地下车库（车位）等建筑面积减半计算。
（三）对于已办理土地证、房产证或不动产权证，但记载的土地用途与房屋用途不一致的，区分以下情形确定土地用途：
1.房产证、不动产权证记载的房屋用途与规划审批的房屋用途一致，但与土地证、不动产权证记载的土地用途不一致的，按房产证、不动产权证记载的房屋用途确定土地用途。
2.房产证记载的房屋用途不规范或规划审批的房屋用途不明确的，以房屋的实际用途认定房屋用途，并根据认定的房屋用途确定土地用途。
3.按照本条规定确定土地用途涉及改变土地用途的，不再履行改变土地用途审批程序，不再补缴改变土地用途的土地价款，资源规划部门按确定的土地用途、房屋用途办理房地用途一致的不动产登记，属出让用地的，使用期限按原终止日期确定；属划拨转出让的，按确定的土地用途补缴土地出让价款，办理划拨转出让手续。
（四）对于土地证、房产证记载的权利人不一致的，区分以下情形处理：
1.转让房屋时只办理了房屋转移登记或土地转移登记，造成土地证、房产证记载权利人不一致的，以双方签订的房屋转让合同为准，视为其土地与房屋已一并转让，可由受让方单方申请不动产登记，按转移登记或换发证书办理房地一体、权利人一致的不动产登记。
2.土地证权利人为党政机关、事业单位、国有企业（简称单位），房产证权利人登记在个人名下，取得房改房、公房出售、集资建房、经适房、职工福利房等审批文件的，可办理权利人为个人的房地一体、权利人一致的不动产登记，其中土地证记载宗地范围内既有个人房屋占地、又有单位土地的，须由单位出具宗地权属界址面积的证明，将宗地分割后分别办理不动产登记。未取得上述审批文件的，须由
机关事务管理部门或国有资产管理部门对宗地权属界址面积进行认定，并出具相关证明材料后，方可办理权利人为个人的房地一体、权利人一致的不动产登记。
3.商住小区房产证已办理在业主个人名下，但土地证仍在建设单位名下的，须将建设单位土地证收回，再为业主办理房地一体、权利人一致的不动产登记；建设单位不交回的，由不动产登记机构发布公告，依职权将该土地证作废。
4.按照本条规定办理房地一体、权利人一致不动产登记，需要补缴税金和土地出让价款的，按规定办理。
（五）对于供地时为一宗地、后办理多个土地分证按规定需合宗的，区分以下情形处理：
1.宗地上无建筑物的，将该宗地上所办的土地分证收回合并办理一个不动产权证，否则不予办理其他不动产登记。土地分证办理了土地抵押权登记的，可以办理抵押权期限变更登记，待所有土地分证抵押权登记注销后合并办理一个不动产权证，否则不予办理其他不动产登记。
2.宗地上有建筑物且跨土地分证记载宗地范围的，将该宗地所办的土地分证收回后合并办理一个不动产权证，否则不予办理其他不动产登记。土地分证办理了土地抵押权登记的，待抵押权登记注销或经抵押权人同意后，将土地分证收回合并办理一个不动产权证，否则不予办理其他不动产登记。
（六）对于供地时为一宗地、后办理多个土地分证或已经形成现状分割使用事实要求分割宗地的，区分以下情形处理：
1.宗地内以多个独立宗地为基础，分别办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的，以建设用地规划许可证、建设工程规划许可证确认的宗地范围进行宗地分割。
2.地上房屋已办理房产证或已建成出售，形成宗地分割管理事实、且权属无纠纷业主无异议的，以现状为基础进行宗地分割。
（七）对于因国有建设用地划拨土地转出让、宗地分次出让、宗地用途为综合用地等办理不动产登记时需要确认国有建设用地使用权使用期限的，区分以下情形处理：
1.同一划拨共用宗地内房屋有多个权利主体的，以该宗地内第一个房屋权利人办理国有建设用地使用权划拨转出让手续时确定的国有建设用地使用权起始日期作为整个宗地的起始日期。实施不动产统一登记前已分次出让、分别确定起始日期的，以实施不动产统一登记后第一次办理划拨转出让手续确定的起始日期作为整个宗地的起始日期，此后办理划拨转出让的均按此起始日期确定国有建设用地使用权使用期限。
2.依法应以同一宗地进行不动产登记、原已分次出让并签订多个国有建设用地出让合同或办理多个土地分证、且载明的国有建设用地使用权起始日期不一致的，应以日期最早或面积最大的国有建设用地出让合同或土地证记载的起始日期作为整个宗地的起始日期；载明的土地用途不同且有相应的起始日期的，应分别按不同用途及其相应的起始日期认定国有建设用地使用权使用期限。
3.国有建设用地出让合同记载土地用途为综合用地、使用期限为50年，权利人申请区分住宅、商服用地进行登记的，其国有建设用地使用权使用期限应以国有建设用地出让合同确定的起始日期，分别按住宅用地70年、商服用地40年计算截止日期；同一宗地区分不同用途分别出让的，按国有建设用地出让合同约定分别认定国有建设用地使用权的起始日期、截止日期。
4.国有建设用地使用权使用期限应以国有建设用地出让合同确定的起始日期、截止日期为准。对土地证或登记簿记载的使用期限明显有误的，应根据相关法律法规，在办理不动产登记时予以纠正。
（八）对于房屋已办理房产证，但存在超出批准宗地范围建设，且超占宗地面积较小、界址清晰、四至清楚、权属无争议、不占用公共用地的，区分以下情形处
理：
1.超占宗地面积小于原批准宗地面积的1%，且个人平房用地超占宗地面积小于2平方米、商住小区用地超占宗地面积小于200平方米的，不再补缴土地价款，按实际占地面积办理不动产登记；超占宗地面积大于原批准宗地面积1%的，需补缴全部超占宗地土地价款后，按实际占地面积办理不动产登记。超占宗地的土地用途、权利性质、使用期限等与原批准宗地保持一致。
2.因机构改革及企业改制、注（吊）销、破产、法人代表失联等原因，商住小区建设单位无法补缴超占宗地土地价款的，可由房屋权利人按分户分摊土地面积分别补缴超占宗地部分的土地价款后，分别办理不动产登记。
3.多层房屋中一层房屋未超出批准宗地范围，二层及以上房屋阳台垂直投影超出批准宗地范围，超出宗地部分属道路等公共用地的，可按不超宗地处理，按批准宗地面积、房产证记载建筑面积办理不动产登记，并在登记簿如实记载相关情况；超占宗地不属于公共用地的，按本处理意见办理。
4.对超占宗地面积较大、界址不清晰、权属不明确、业主意见不一致的，可暂不对超占宗地进行处理，仍按原批准宗地面积认定，在办理不动产登记时，将房屋超宗地范围建设情况在登记簿如实进行记载，并告知当事人相关情况。
（九）对于地上房屋已办理房产证，但所依附的土地未办理土地证的，区分以下情形处理：
1.土地有合法权属来源，且宗地界址清晰、四至清楚、权属无争议的，由房屋权利人申请换发证书，经不动产登记机构调查核实并公告无异议后，办理房地一体不动产登记。
2.无法提供合法土地权属来源材料，但宗地界址清晰、四至清楚、权属无争议的，经不动产登记机构调查核实并公告无异议后，由房屋权利人补缴划拨土地价款，换发房地一体不动产权证。
（十）建设项目（小区）已建成，国有建设用地出让合同未载明容积率或约定容积率不明确、未签订国有建设用地出让合同的，区分以下情形处理：
1.原供地主体出具出让初始容积率认定意见的，以认定意见为准。
2.已办理建设工程规划许可证，且建设工程规划许可证批准的容积率和建筑面积未超过当时基准地价基准容积率的，以建设工程规划许可证批准的容积率和建筑面积认定出让初始容积率及不同土地用途用地结构；超过当时基准地价基准容积率的，以当时基准地价基准容积率认定出让初始容积率，按建设工程规划许可证批准的建筑面积认定不同土地用途用地结构。未办理建设工程规划许可证的，以建设时的基准地价基准容积率认定出让初始容积率，按1.5:8.5的比例确定出让商服、城镇住宅用地结构。当时没有基准地价或位于基准地价区域外的，按最早审批的规划条件认定出让初始容积率及不同土地用途用地结构。
3.国有建设用地出让合同约定了容积率，但未明确不同土地用途用地结构的，按建设工程规划许可证批准的建筑面积认定出让不同土地用途用地结构；未办理建设工程规划许可证的，按1.5:8.5的比例确定出让商服、城镇住宅用地结构。
（十一）建设项目已取得国有建设用地出让合同、土地证（不动产权证）、建设工程规划许可证，但存在超出国有建设用地出让合同约定容积率、超出建设工程规划许可证批准容积率建设的，应以不动产权籍调查的实测房屋面积为基础，区分以下情形处理：
1.实测房屋面积既超出国有建设用地出让合同约定容积率，又超出建设工程规划许可证批准容积率的，由城市管理部门区分不同情况对违法建设行为进行处罚，超建设工程规划许可建设的服务于整个商住小区建设项目或社区公共事业的门房、物业用房、设备用房、公用设施等公共建筑部分可不予处罚。由资源规划部门对超出建设工程规划许可证批准容积率建设部分进行规划条件审查，不影响城市规划、没有矛盾纠纷、可予以保留的，按照实测房屋面积补缴超出国有建设用地出让合同
约定容积率部分的土地出让价款、超出建设工程规划许可证批准容积率部分的城市基础设施配套费，不再补办（变更）建设工程规划许可证；对城市规划影响较大、存在矛盾纠纷、不能予以保留的，应限期拆除。因工程施工放线误差、不动产测量误差等造成实测房屋面积超出建设工程规划许可证批准容积率，超出面积比例在总建筑面积的3%以内、且不超500平方米的，由资源规划部门直接根据实测房屋面积补缴土地出让价款、城市基础设施配套费。
2.超高层建筑建筑高度超过100米以上部分，按建筑面积减半计算容积率，并以此作为补缴土地价款、城市基础设施配套费的依据。
3.房屋已经办理房产证的，视为该部分房屋符合国有建设用地出让合同约定和建设工程规划许可批准的容积率，不再补缴该部分土地出让价款、城市基础设施配套费。
4.属于上述情形，需要补缴土地出让价款、城市基础设施配套费的，由建设单位补缴相应价款、费用后，按确认的建筑面积办理房屋首次登记。
（十二）对已取得国有建设用地出让合同、土地证（不动产权证）、建设工程规划许可证，但存在改变国有建设用地出让合同约定土地用途、改变建设工程规划许可证批准房屋用途的建设项目，区分以下情形处理：
1.国有建设用地出让合同约定的土地用途为城镇住宅或商服用地，建设工程规划许可证批准配套了部分商业房屋或住宅房屋，可认定土地用途为商服、城镇住宅，不再履行改变土地用途审批程序。
2.建设项目未经批准擅自改变建设工程规划许可证批准房屋用途的，由城市管理部门区分不同情况对违法建设行为进行处罚，改变批准房屋用途用于服务整个商住小区建设项目或社区公共事业的门房、物业用房、设备用房、公用设施等的公共建筑部分可不予处罚。由资源规划部门对擅自改变房屋用途部分房屋进行规划条件审查，不影响城市规划、无矛盾纠纷、可予以保留的，可按实际用途认定房屋用
途，不再履行改变房屋用途审批程序；对城市规划影响较大、存在矛盾纠纷、不能予以保留的，应限期纠正。
3.属于上述情形，依法需要补缴土地出让价款、城市基础设施配套费的，由建设单位补缴相应价款、费用，签订国有建设用地出让合同补充合同后，按认定的土地用途、房屋用途进行土地核验与规划核实，办理产权登记。
（十三）对于建设项目（小区）已建成，因存在超容积率建设、改变土地用途、改变房屋用途、超出批准宗地范围建设等，需要补缴相应土地价款、城市基础设施配套费的，区分以下情形处理：
1.建设单位应在办理土地核验与规划核实前，补缴相应土地价款、城市基础设施配套费；已经取得规划专项验收合格证的，应在办理房屋首次登记、转移登记前补缴。
2.补缴土地价款的，可按照供地时的成交价或办理建设工程规划许可证时基准地价的1.5倍补缴土地价款（以价高者为准）。补缴土地出让价款按上述规定确定标准对应的楼面地价评估核算。
3.补缴城市基础设施配套费的，按办理建设工程规划许可证时的缴纳标准补缴城市基础设施配套费；未办理建设工程规划许可证的，按建设时的缴纳标准补缴城市基础设施配套费。其中：2014年10月14日前已取得建设工程规划许可证的，资源规划部门不再审核建设工程规划许可证批准范围内建筑城市基础设施配套费的缴纳情况；2014年10月14日后取得建设工程规划许可证的，需审核是否存在缓缴情况；2017年8月1日前榆林高新区管委会（规划管理部门）已核发建设工程规划许可证或审定最终项目规划设计方案的，以榆林高新区管委会认定的城市基础设施配套费补缴意见为准。
4.商住小区房屋已预售，因建设单位暂时无能力补缴土地价款、城市基础设施配套费，无法办理土地核验与规划核实、建设工程竣工验收备案等手续，致使业主
不能办理不动产登记的，在建设单位做出书面承诺的前提下，可先行完善土地核验与规划核实、建设工程竣工验收备案等手续，并办理房屋首次登记。在为业主办理一手商品房转移登记前，按房屋建筑面积分摊计算应补缴的土地价款、城市基础设施配套费，分户补缴相应价款、税费后，办理该户的不动产登记。
5.因工程施工放线误差、不动产测量误差、增加少量公共建筑等，造成实际建筑面积超出国有建设用地出让合同约定计容建筑面积、不同用途房屋建筑面积与国有建设用地出让合同约定土地用途结构不符，增加或调整建筑面积在国有建设用地出让合同约定总建筑面积的1%以内且不超400平方米的，不再补缴增加容积率、调整土地用途结构的土地出让价款，资源规划部门不再签订国有建设用地出让合同补充合同，据实办理土地核验与规划核实、产权登记。
（十四）对于建设项目（小区）已建成，但配套车位（库）等部分建筑不符合建设工程规划许可证批准要求的，资源规划部门、住建部门可先行对已建成符合规划的部分进行土地核验与规划核实、竣工验收备案，办理产权登记。
（十五）对于建设项目（小区）已建成，因未办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等手续或实际建设与建设工程规划许可证批准内容不符等原因，无法取得土地核验与规划核实手续的，由城市管理部门根据违法建设的不同情况对违法建设行为进行处罚，超建设工程规划许可建设的服务于整个商住小区建设项目或社区公共事业的门房、物业用房、设备用房、公用设施等公共建筑部分可不予处罚；由资源规划部门对建设项目进行规划条件审查，对不影响城市规划、没有矛盾纠纷、可予以保留的，不再补办（变更）建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，按建设项目实际建设现状完善土地核验与规划核实手续。
（十六）建设项目（小区）已建成，绿地率指标不符合建设工程规划许可证批准要求的，区分以下情形处理：
1.已取得竣工验收备案或绿化验收手续的，资源规划部门在完善土地核验与规
划核实手续时，不再审查绿地率指标。
2.未取得竣工验收备案或绿化验收手续的，由资源规划部门将规划审批绿地面积和实际建设面积情况书面移交城市管理部门、住建部门（园区管委会），在竣工验收或绿化验收时处理。资源规划部门不再将处理结果作为土地核验与规划核实的审查事项，在产权登记时一并查验处理情况。
（十七）对于建设项目已建成，按规定需办理人防工程审批手续但未办理的，经人防部门查实，确系不具备原地补建条件的，按现行收费政策补缴人防工程易地建设费后，由人防部门（行政审批部门）完善人防工程审批手续，作为办理房屋首次登记的材料。
（十八）对于建设项目（小区）已建成销售入住，因未办理建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、工程质量监督报告等手续或实际建设与建设工程规划许可证批准内容不相符等，未取得建设工程规划专项验收合格证、竣工验收备案表的，由建设单位或业主委托有资质的鉴定机构出具工程质量鉴定报告，按《榆林市人民政府办公室关于印发榆林市化解建设工程消防设计审查验收历史遗留问题指导意见的通知》（榆政办函〔2021〕153号）要求完善消防手续，自行组织竣工验收，住建部门不再出具建设工程竣工验收备案表，资源规划部门不再核发土地核验与规划核实意见书，按认定的现状办理不动产登记。
（十九）对已取得房改房、公房出售、集资建房、经适房、职工福利房等审批文件，并办理了权利人为个人的房产证，但房产证记载房屋产权中有部分国有产权的，可由权利人按上述审批文件确定的价格标准、产权比例补缴相应价款后，办理完全产权的不动产登记。
（二十）对于因机构改革及企业改制、注（吊）销、破产、法人代表失联等原因，致使建设单位不能与购房人共同申请办理不动产登记的，区分以下情形处理：
1.办理房屋首次登记的，可由建设单位的继承单位、本项目股东或上级主管单
位申请不动产登记；没有的，可由业主委员会或业主代表申请不动产登记。不动产登记机构调查核实并公告无异议后，予以办理不动产登记。
2.办理一手商品房转移登记的，购房人可持购房合同、购房款票据（或证明）、税费凭证、个人书面承诺书等材料单方申请不动产转移登记。不动产登记机构调查核实并公告无异议后，办理不动产登记。
3.按照本条规定办理不动产登记，因缺少销售不动产发票，致使购房人无法完税的，由税务机关核实后根据购房合同确定的成交价格或评估价格为当事人办理税款征收事项。
（二十一）对于商住小区房屋已出售，并为业主办理房产证，土地证仍在建设单位名下，但土地被建设单位抵押或被有关机关查封的，区分以下情形处理：
1.土地被建设单位抵押的，抵押权人出具书面同意意见后，可为业主办理房地一体不动产登记，但应在登记簿和不动产权证附记栏如实记载相关情况。同时，督促建设单位尽快偿还借款并办理土地抵押权注销登记，然后为业主正常办理不动产登记。
2.土地被有关机关查封，查封前已经为业主办理房产证的，有关查封机关出具书面同意意见后，可为业主办理房地一体不动产登记。有关查封机关申请对上述土地续查封或新设查封的，不动产登记机构不予受理。
（二十二）对于榆林古城步行街沿街店铺按政府统一规划改造完成后，无法提供建设工程规划许可证、土地核验与规划核实意见书、竣工验收备案表等审批文件的，继续按照原来的做法，即由榆林古城保护管理机构对房屋改造情况进行认定，并出具书面意见作为办理不动产登记的依据。不再为当事人办理相关审批手续。
（二十三）对于已办理土地证、房产证，原登记机构无法找到登记档案资料的，经不动产登记机构调查核实，确认不动产权利属实、有效的，按不动产登记档案资料的规范要求，重新建立完善档案资料和登记数据。
（二十四）榆林高新区已建成的建设项目（小区），2017年8月1日之前榆林高新区管委会（规划管理部门）已审定最终项目规划设计方案，但未办理建设工程规划许可证或办理部分建筑的建设工程规划许可证的，对审定的最终项目规划设计方案予以认可，该设计方案范围内的建筑不再移交城市管理部门处理；与审定的最终项目规划设计方案不相符的建筑，由资源规划部门按程序书面移交城市管理部门处理，不再补办建设工程规划许可证。
（二十五）榆林科创新城不动产登记历史遗留问题建设项目（小区）补缴土地出让价款的，按评估地价补缴土地出让价款，评估基准日统一确定为2019年11月14日。
（二十六）市本级2019年4月1日前取得建设工程规划许可证，或未取得建设工程规划许可证但2019年4月1日前已经建成销售入住的建设项目（小区），适用上述处理意见。其他县市区可参照执行。
（二十七）上述处理意见未尽事宜，按照“一事一议”的原则，提交市不动产登记联席会议研究。
四、保障措施
（一）建立联动机制。各县市区政府要认真落实属地管理责任，建立“政府主导、部门联动、协同推进、齐抓共管”的工作机制，做好组织领导、政策研究、统筹协调、督促落实、经费和人员保障等工作。市不动产登记联席会议各成员单位要提高政治站位，主动担当履职，强化部门联动，加快完善问题小区（项目）各项前置手续；要切实加强行业监管，积极做好对县级问题小区（项目）处理工作的业务指导、工作督导。
（二）强化检查督导。各县市区、市级各有关部门的工作进展情况要于每月20日前报市不动产登记联席会议办公室，市政府将按阶段对全市不动产登记历史遗留问题处理工作进行调度督导，并将检查督导情况纳入对各县市区政府、市直各
有关部门单位的年度目标责任考核。各县市区政府要严格落实主体责任，夯实部门工作责任，强化调度督导，确保不动产登记历史遗留问题处理工作有序开展，按阶段扎实推进。对工作中发现的违规违纪线索及不担当、不作为、工作推进不力造成不良影响的，要移交纪检监察部门进行调查处理。
（三）注重舆论引导。各县市区政府、市直各有关部门单位要充分利用电视、广播、报刊、网络等媒体平台，积极宣传政策法规、典型案例、工作举措、主要成效等，密切关注舆情动态，引导问题小区（项目）建设单位（业主）主动配合处理问题，营造良好的社会舆论氛围。
篇五：处理不动产登记遗留问题实施方案
全县解决不动产登记历史遗留问题实施意见（最新）
为切实解决我县不动产登记中划拨用地存在的单位集资建房、统建房、经济适用房、老旧小区等划拨土地两证缺失、出让年限不一致、房产和土地用途不一致、划拨土地未办理出让手续等历史遗留问题和出让用地中房地产开发企业未经审批擅自改变规划条件开发建设，超容积率、配建商业等问题，稳妥处理这些历史遗留问题，化解社会矛盾，推动不动产统一登记工作顺利开展，结合我县实际，制定本实施意见。
一、工作目的和原则
坚持尊重历史、依法依规、便民利民的原则，按照“国土提交、政府决策、部门承办”的流程，依据法律法规和相关政策要求，及时解决我县不动产登记中存在的历史遗留问题，维护社会稳定，解决群众困难，保护善意权利人的合法权益。
二、法律法规和政策依据
主要依据《土地管理法》《城乡规划法》《房地产管理法》、《划拨土地使用权管理暂行办法》《不动产登记暂行条例》和国土部《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发〔X〕31号），自治区国土资源厅《关于X不动产登记工作中有关问题的指导意见》（X国土资发〔X〕542号），自治区国土厅、财政厅、住房和城乡建设厅《关于稳妥处理国有建设用地上不动产统一登记有关问题的指导意见》（X国土资发〔X〕474号），自治区国土
资源厅《关于进一步加快住房用地登记发证工作的通知》（X国土资发〔X〕24号）精神。
三、分类办理方法和程序
（一）历史划拨土地用于商业、住宅开发建设的。
1.办理范围、出让年限、出让金核算。
（1）办理范围：属于原国有企业、行政、事业单位集资建房、政府统建、经济适用房、原县沿路办开发的商业、住宅用房，城镇居民自建房；
（2）出让面积：以住户房屋建筑面积和楼层数确定土地出让面积。住户有单独院落的，以独有面积和分摊面积之和计算。
（3）出让年限：住宅、商业出让起始时间都按照第一位房屋所有人办理出让手续（或房屋建成）时开始或按照政府土地出让批复时间，统一按照住宅70年、商业40年出让;（4）土地性质：把原划拨用地转为出让用地；
（5）出让金核算：X年前办理的，以2012年县城城区基准地价，商业一级485元/平方米，住宅一级395元/平方米为基价；X年后办理的，以X年县城城区基准地价，商业一级574元/平方米，住宅一级451元/平方米为基价；补交年限为最高出让年限减已出让年限。按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》（国土资用发[X]31号）文件精神，综合考虑区位、容积率、年期等系数修正，以及缴纳比例≥10%的要求，缴纳比例确定为40%。计算公式简化为：
补交出让金=基准地价×40%×（房屋面积/楼层数）×（补交年限/最高出让年限）
已是出让用地但出让年限不是法定最高年限的，补缴土地出让金参照以上执行。
2.办理程序。
（1）对全县单位集资建房、统建房、经济适用房、沿路办开发的商住楼等进行摸底，报县政府审批同意由划拨转出让。
（2）房屋所有人到原房屋建设单位开具房产建设情况说明，作为权属来源证明。
（3）住户持土地、房屋权属来源证明，补交一定年限出让金，签订土地出让合同。
（4）住户持缴款单到财政部门缴纳土地出让金，出让金发票注明缴款人、交款时间、面积等。
（5）自然资源部门依据出让金发票、原土地证或房产证、本人身份证复印件、权属来源证明、出让合同办理不动产证。宗地范围内的土地为共有，备注中注明出让面积。
由于历史原因个人不能提供权属来源证明的，由自然资源、住建、财政、原用地单位等部门联合进行权属来源调查，如权属合法且无争议，出具调查意见，自然资源部门报政府批准后进行办理，如权属来源不合法或有争议的，则不予受理。
（二）出让土地开发企业擅自改变规划条件的。
1.办理范围、出让年限、出让金核算。
（1）办理范围：改变规划条件的房地产开发项目
（2）出让面积：土地出让合同确定的面积
（3）出让年限：以开发企业签订出让合同时间为出让时点，住宅70年、商业40年；
（4）土地性质：把原住宅出让用地转为住宅、商业出让用地，补缴土地出让金。
（5）出让金核算：由中介评估公司根据容积率和商业用地面积确定补交土地出让金金额。
2.办理程序。
（1）由建设单位提出改变规划条件申请，县城市规划管理部门出具改变规划条件的文件。
（2）房地产开发企业聘请有资质测绘中介机构对本小区范围内所有建筑面积进行测绘，核算商业、住宅建筑面积比例，出具测绘报告。
（3）县城市规划管理部门对擅自改变规划条件的建设单位依法做出处罚，并出具小区整体变更后新的容积率、商住比、土地用途等规划条件的函。
（4）县自然资源局请评估中介进行评估，按取得土地使用权时为评估时点，核定补交的出让金金额。
（5）县自然资源局报县级人民政府批复，用地者补交出让金，签订补充协议。
（6）不动产登记部门依据政府批复、补缴出让金发票、补充协
议，办理不动产登记。
由商业变商住的，经中介评估商业地价高于住宅地价的，不补交出让金，不签订补充协议。由城市规划管理部门出具同意规划变更文件，自然资源部门报县政府批准，可办理不动产登记手续。
（三）商业、工业用地出让到期。
权利人提出续期申请，自然资源部门委托第三方中介根据申请续期年限评估应缴纳的土地出让金，经县人民政府批准，与权利人重新签订土地出让合同，在权利人交清土地出让金和相关税费后，权利人持权属来源证明材料向不动产登记部门申请办理登记。
四、工作措施
1.加强组织领导，成立以分管县长为组长，县财政局、审计局、自然资源局、住建局主要负责人为成员的领导小组，并设立办公室，办公室主任由县不动产登记中心主任担任。各成员单位尤其是住建局、自然资源局要加强协调，紧密配合，对特殊宗地问题报政府研究集体解决政策，切实维护广大善意购房者的合法权益。
2.对不配合办理变更手续的建设单位，停办所属小区不动产权证和抵押登记等业务。住建部门依据《城乡规划法》对开发企业依法查处，并将开发企业违规行为记入“诚信档案”，直至吊销开发资质。
3.城市规划管理部门要严格规划管理，提前介入，加强对房地产开发企业的规划审查、过程监管和竣工规划验收，确保建设单位严格按规划条件进行开发建设，杜绝违规超容积率和擅自改变规划用途的行为。
4.县住建局对全县的建设项目都要进行质量验收和规划验收，作为单位、企业、个人（3层以上）办理不动产权证书的前置条件，从根本上理顺房地一体化管理秩序。
