房地产企业融资存在的问题及对策论文3篇房地产企业融资存在的问题及对策论文 谈房地产企业的融资困境及解决对策 作者：侯娜来源：《经营者》2020年第2期 侯娜 摘要房地产企业是资金密集型行业，在其项目立下面是小编为大家整理的房地产企业融资存在的问题及对策论文3篇,供大家参考。
篇一：房地产企业融资存在的问题及对策论文
谈房地产企业的融资困境及解决对策作者：侯娜来源：《经营者》2020年第2期
侯娜
摘要房地产企业是资金密集型行业，在其项目立项、土地交易、房地产建设和房地产销售每个环节都必须有大量的资金作保障。房地产企业的资金融通是否顺畅，是房地产业生存和发展的关键。当前我国对房地产业实施严格的宏观调控政策，“限购”在扩容，范围在扩大，“限贷”在升级，“限价”是趋势。在此背景下，本文简要阐述房地产企业的融资特点、融资方式及融资现状，并针对房地产企业融资困境提出解决建议，以期解决房地产企业融资难的问题。
关键词房地产业融资方式融资困境解决对策
一、房地产企业融资概述
（一）房地产企业融资概念
房地产企业融资是指发生在房地产经济活动中，通过各种信用方式、方法及工具为房地产企业及相关部门融通资金的金融行为。从广义概念上讲，房地产融资是指房地产开发、流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资的总和。
（二）房地产企业融资的主要特点
1.开发资金需求量庞大。房地产企业项目开发的全过程均离不开资金支持，由于金额巨大，因此仅靠房地产企业自有资金基本不可能完成项目开发，所以房地产企业往往会通过各种途径进行外部融资。
2.受政策影响大。近年来，针对房地产企业的宏观调控政策频频出台，房地产企业受国家调控政策影响很大，融资风险很高。
3.地域存在明显的差异。金融机构为了规避自身的风险，往往对房地产企业信贷要求条件严苛，金融机构对经济不够发达的地区（三线及以下的中小城市）的房地产企业往往采取紧缩的授信口径，提高准入门槛，而对于北上广等一、二线城市则采取相对宽松的信贷政策。
（三）房地产企业融资的意义
房地产企业要想在竞争激烈的市场环境中获得成功，除了依靠自身的管理能力、技术人员的水平以及在以往的房地产项目投资中赢得的口碑外，还取决于其融资的能力。如果房地产企业缺乏融资能力，不能把资金事先安排妥当，即使开发商已经获得了开发建设用地的土地使用权，也很可能由于流动资金缺乏，资金周转困难而无法完成项目开发。所以，房地产融资对于房地产企业意义重大，主要体现在以下几点：
1.有助于企业发展壮大。房地产企业如果有足够的融资能力，资金充裕，就可以顺利高效地完成在建项目开发，按时交房，这样就能按时回款，从而取得更多的资金，形成一种良性循
环，接下来可以顺利开展新的项目、开拓更多的市场，从而提高市场占有率，使房地产企业迅速发展壮大。
2.有助于提高开发商品的品质，增强品牌效应。有了强大的资金支持，房地产企业会更注重客户的需求，更多地了解市场，从客户需求出发，创造出更适合客户需求的商品。近年来，客户更注重舒适的生活环境。房地产业为了迎合市场需求，房屋交付标准也在改变，从原来的毛坯房变成精装房，而且向智能化转变，这些均需要强大的资金支持。
二、房地产企业的融资方式
我国房地产企业主要融资方式包括定金与预收款、银行贷款、民间借贷、私募股权基金融资、房地产投资信托等。
（一）定金与预收款
定金与预收款是当前房地产企业普遍运用的融资方式。在房地产建设开发过程中，一般为开工之时，由房地产企业向意向购房者出售预期住房，一般收取5%～50%不等金额的房款，预售协议在交房前可以转让，一些房地产公司规定可退房，该行为收取的定金与预收款可以缓解房地产企业在项目建设过程中的资金问题，且融资成本较低，容易获得，这对房地产企业来说是最可行的融资方式。但是房屋预售之前产生的大量的资金流出，还是会给房地产企业造成一定的资金压力。
（二）银行贷款
统计资料显示，房地产企业70%以上的资金来自银行贷款，大大高于国际水平，由此可见，银行贷款在我国房地产企业融资方式中占据着重要地位，也揭示了房地产企业对银行贷款过分依赖的不正常状态。从我国房地产市场的运行来看，银行贷款贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售的整个过程。在“房住不炒”的楼市调控政策背景下，近年来各大商业银行提高了开发贷款利率和按揭贷款利率，抬高了房地产业的贷款审批门槛，加大了监管力度，迫使房地产企业寻求新的融资渠道。
（三）民间借贷
随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐发展起来，特别是在经济发达、市场化竞争程度较高的地区。在银行借贷受到限制的情况下，民间借贷确实是一种较好的方式，但是民间借贷的市场不规范，容易诱发各种民间借贷的纠纷，而且民间借贷的成本高、风险大，所以应谨慎选择。
（四）私募股权融资
私募股权融资，是指企业通过私募形式对私有企业即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中还考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。私募股权基金融资主要通过非公开方式针对少数机构投资者或个人股权，一般不需要披露交易细节。房地产企业私募股权融资是针对房地产项目为基础进行的。相比银行贷款、上市融资，房地产企业私募股权融资是一种便利、灵活、快捷的融资方式。
（五）房地产投资信托融资
房地产投资信托（REIT）实际上由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划，它是在银行贷款不断受限的条件下产生的。相对于银行贷款而言，它享有融资成本低、筹集资金灵活
的优势，同时它享有有限责任、集中管理、自有进出转让等优惠条件。在这一利益的吸引下，房地产企业愿意选择这类融资方式。
三、房地产企业融资现状
中国建设报统计数据显示，2019年1～8月房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，国内贷款17322亿元，增长98%，利用外资81亿元，增长1.3倍，自筹资金36036亿元，增长3.1%，定金与预收款38377亿元，增长8.3%，个人按揭贷款17449亿元，增长11.8%。从数据上看，房地产企业各种融资方式下，同比都有所增长，但是一些限制性因素的存在还是会制约房地产业融资。
篇二：房地产企业融资存在的问题及对策论文
我国房地产企业融资现状与对策探析3600字房地产行业是一个资金密集型行业，融资问题关系到房地产企业的生死存亡。本文从我国房地产企业融资的现状出发，分析了我国房地产企业融资中存在的问题，并针对这些问题提出了一些解决对策。
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一、引言
房地产业是我国国民经济的一个重要的支柱产业。房地产业的健康发展对于拉动内需、扩大就业、促进国民经济的发展具有重要的作用。房地产业属于资金密集型产业，具有资金需求量大、投资成本高、回收期长、涉及面广等特点。房地产企业的发展离不开资金的支持。房地产开发的过程就是一个资金转化的过程，资金是房地产企业的血液，资金问题是房地产业发展不可忽视的一个重要问题。因此对房地产业融资问题的研究，不但对于房地产业的健康发展具有重要的意义，对于我国经济的稳定也具有巨大的现实意义。
二、我国房地产企业融资现状分析
目前我国房地产企业融资来源主要有银行贷款、股票融资、自筹资金、融资租赁、企业债券、信托融资等方式。从结构上可以划分为银行贷款、自筹资金、其他资金来源(主要包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金)三个项目，这三个项目占到总资金的95%以上。2012年我国房地产企业共融资96538亿元，其中来自银行贷款的部分为14778亿元，占15、3%;房地产企业自筹资金39082亿元，占比40、5%;其他资金来源42274亿元，占43、8%，其中个人按揭贷款为26558亿元，占28%。2013年1至11月我国房地产企业银行贷款17667亿元，占筹资总额的16、14%;自筹资金42742亿元，占比39%;个人按揭贷款30534亿元，占比28%。由这些数据可以看出目前我国房地产融资中，银行贷款比重最高，直接银行贷款以及个人按揭贷款比重达到40%以上，其次是企业自筹资金，仅次于银行贷款，其他融资方式获得资金较少。
三、我国房地产企业融资中存在的问题
1、房地产企业融资渠道过于单一
目前我国房地产企业融资过于依赖银行贷款，银行贷款在房地产企业融资中占据主导地位，债券融资、信托融资、股票融资、境外融资等方式所占比重较小。这种对银行贷款的过于依赖，使得银行信贷成为我国房地产业最重要的输血者，成了房地产业的一个重要支撑。据统计2006到2013年间我国房地产企业融资来源中，直接的银行贷款平均为18%，在其他资金来源中按揭贷款占25%，来自银行的资金一共占到了43%。大量的银行贷款使得银行资金参与了房地产开发的全过程，不利于我国房地产业的长期发展。房地产企业融资集中于银行贷款，容易诱发各种风险，一旦国家政策有变，房地产企业从银行难以获得资金，房地产业的资金链就会断裂，这样不但会对房地产行业带来致命打击，而且对我国银行系统的稳定以及金融安全也会带来严重的影响。因此我们必须认识到这种融资渠道单一化的弊端，优化房地产业的融资结构，促使房地产业更好的为我国国民经济服务。
2、房地产企业内部管理薄弱，信用风险较高
据统计2013年我国共有房地产企业8万多家，但是大部分的房地产企业属于中小型房地产企业，跨区域影响力较小，内部管理薄弱，风险控制能力较差。企业管理层对风险认识不足，更多的关注如何解决风险，而不是如何防范风险，缺乏相应的风险应急措施。内部管理薄弱使得一些房地产企业的融资能力受到严重影响，信用风险较高，这在一定程度上加剧了银行的信贷风险，出现一些不良资产，一些企业甚至出现无法偿还贷款而跑路的现象，严重影响了房地产企业的信用，信用风险较高是目前房地产企业融资难的重要原因之一。
3、关于房地产企业融资的法律法规不完善
目前我国于房地产企业融资相关的法律法规较少，有关房地产金融方面的法规不能形成科学有效的体系，缺乏相互一致性和协调性，这在很大程度上制约着我国房地产企业融资的发展。目前我国只有《公司法》和《担保法》两部法律涉及到了房地产企业融资的规定，但这两部法律中对融资的规定很模糊，可操纵性较弱，在实际中无法对房地产企业进行指导和监管，没有发挥法律应有的作用。在发达国家，市场是对资金调节的主要手段，国家对房地产业的调控都是有法可依，而我国由于缺乏具体的法律规定，只能依靠行政手段进行调节，如近几年我国各地实行的"限购";政策，对需求进行抑制，导致一部分限制资金无法进入房地产业，影响了房地产业融资的来源。相关法律法规的缺乏，使部分新兴的融资方式在发展过程中没有明确的法律条例作为支撑和后盾，使资金借贷者与资金使用者之间的利益关系无法有效的得到平衡。
4、房地产企业缺乏融资方面的专业人才
房地产企业的融资具有较高的专业技术性，企业应结合自身实力，项目规模等情况
对需求资金进行计算，然后对比各种融资方式的成本，选择合适的融资规模以及融资方式。这些都需要精通财务，投资，熟悉资本市场发展以及房地产业发展的专业技术人才的参与。而我国目前房地产企业在融资前并没有进行这些评估与计算，往往是根据企业负责人的意志盲目融资，只重规模不重效益，为企业带来了较大的风险。例如一些房地产企业往往不考虑其他的融资方式，只关注银行贷款，而且不管自身的需求是多少，贷到的钱越多越好，最后往往导致大量资金的闲置，或者资金无法回笼，使企业陷入财务困境。
四、优化我国房地产企业融资对策分析
1、构建多元化的融资渠道
党的十六届三中全会中首次提出"要大力发展资本市场，扩大直接融资比例";，我国房地产企业要积极发展除银行贷款以外的其他融资方式，构建多元化的融资渠道，降低企业融资风险。首先大力推进房地产信托业务。房地产信托是指投资者将资金委托给信托公司，然后再由信托公司投资给房地产公司或者房地产项目的融资方式。该融资方式在国外发达国家已经得到了较好的发展，而我国目前仍处于起步阶段，因此我国可以可以通过学习国外成熟的房地产信托模式，并结合我国的具体情况，逐渐建立适合我国的房地产信托融资模式;其次，大力推进融资租赁业务。在发达国家中，融资租赁业务是仅次于银行贷款的第二大融资来源，在我国房地产业发展融资租赁业务不但可以拓展房地产企业融资渠道，解决房地产企业融资渠道单一的问题，而且还为我国房地产企业引进外资创造了条件;最后，加快发展房地产投资基金。房地产投资基金是首先通过发行受益凭证在资本市场上募集资金，然后再投资于房地产市场的一种资金筹集方法。房地产投资基金可以有效的减轻我国房地产企业的债务负担，减轻对银行贷款的依赖性，拓宽资金来源。
篇三：房地产企业融资存在的问题及对策论文
房地产企业筹融资管理存在问题及对策一、房地产企业筹融资现状
随着经济下行压力的增加和金融市场的改革，房地产企业融资难度越来越大、融资成本越来越高，尤其是中小企业面对的形式更严峻。首先，房地产市场收益在逐年下降，投资风险逐年增加，民间资本进入房地产市场变得越来越谨慎，直接融资比例迅速下降。其次商业银行对房地产开发贷款和住房按揭贷款的管理越来越严格，抵押担保等要求越来越高，部分中小企业、民营企业难以获得优质的银行贷款资源，迫不得已转向高成本、高风险的高利贷。再次资本市场的动荡和金融市场改革的不确定性难以实现房地产企业筹融资创新的目的，金融创新人才的缺失也极大的影响了企业的筹融资能力，大部分的房地产企业仍旧停留在传统的银行抵押贷款、国家政策性贷款等方面，只有少数的规模较大的房地产企业通过资本市场开展筹融资活动，而按揭贷款证券化、应收账款理财化、土地及住宅银行等创新手段仍处于研究起步阶段。目前房地产市场处于波动状态，市场风险居高不下，中国的房地产即将面临着一次清洗，资金实力弱的企业将难逃被淘汰的命运[1]。
二、房地产企业筹融资管理存在的问题
资金作为企业的“血液”，其重要性不言而喻，筹融资作为获取企业“血液”的手段，对房地产企业显得尤为重要。经过分析房地产企业的财务状况、筹融资情况和资金管理状况，不难发现其中存在的问题。
首先、房地产企业资金预算不够准确、融资结构不合理。在实际情况中，由于房地产项目投资总量大、建设周期长，很多的房地产企业在资金管理上缺乏有效的手段，在资金预算上不准确、不合理。一些项目有大量资金冗余沉淀，造成了资金的浪费；一些项目由于缺乏资金，导致不能及时的开工建设，错过了入市的最佳时机。另外，我国的房地产企业自有资本金与其他投资资金的比例非常少，只有20%-30%之间，大量资金要通过其他各种渠道取得，如银行贷款、企业借款、企业债券，甚至于民间资本。因此导致我国房地产企业的资产负债率普遍较高，一般都在70%以上，部分企业高达80%，资本结构非常不合理，这给依附于银行贷款的房地产企业带来很大的被动[2]。
其次、融资渠道狭窄，难以获得优质资源。目前，中国的房地产企业常见的融资方式有股票、银行贷款和企业债券。除了少数房地产企业能从资本市场获得优质资源，部分企业可从集团公司等融资平台获得成本较低的债券资金外，大部分的房地产企业都依赖于银行贷款。相对于短期的银行借款，企业债券虽然在期限上和资金管理上有较大的优势。但在资金取得上比银行贷款复杂，手续要繁琐，受到《企业债券发行管理条例》《公司法》和《证券法》等约束，同时在债券到期时对
企业的现金流有较大的考验，中小房地产企业难以通过发行企业债券的方式取得资金，而且中国目前已发行的房地产企业债券均为房地产项目债券，如土地开发债券、房地产投资债券等尚未发行[3]。事实上，相对于其他方式，上市融资的资金成本相对较轻，但这仅针对于少数的具有雄厚实力的房地产企业来说，部分企业只能采用后门上市的方式融资，这样的融资方式同样需要大量的资金，对大部分的中小房地产企业来说并不现实。
再次、国家金融政策不明确，相关法律法规不完善。面对资金密集型的房地产企业，中国政府在金融政策出台上比较谨慎。严格禁止房地产市场的场外配资，在个人住房贷款首付比例和利率优惠上比较谨慎，对海外资金进入我国房地产市场的监督和审批程序非常严格，即使是最近国务院推行的“营改增”政策在细节和具体操作上也存在很多的不确定性，这些因素都直接影响着房地产的筹融资问题。同时，中国政府在关于房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展，比如土地产权到期问题。目前，我国从已运作的房地产投资基金多采用公司式、信托式和合作式三种形式。但自20世纪90年代出现以来，到目前为止我国还没有出台相关的产业基金法，多数基金公司是依据《公司法》采用投资公司的模式运作，而不是以基金的形式运作。而这其实也是后期房地产企业融资的一道难题。
三、完善房地产企业筹融资管理的对策
在分析了房地产企业筹融资现状以及存在问题的基础上，结合目前中国房地产行业的实际情况和金融市场的具体措施，经过研究，我们可以从以下几个方面着手，解决房地产企业融资难、融资贵的问题。
（一）做好项目资金预算，合理安排资金收支，优化资本结构
资金预算是资金管理的基础，是实现资金良性循环的首要环节。作为资金密集型的行业，房地产企业在土地购入前应进行项目的总体进度安排和资金计划，在项目资金收支上做到平衡，最大程度的发挥资金的有效性，节约公司融资成本，避免盲目贷款和不合理存款等情况的发生。同时房地产企业要想法设法的降低企业的资产负债率，优化企业的资本结构，特别是对于以银行贷款为主要融资渠道的企业来说尤为重要。
（二）促进金融创新，推动公司融资渠道多元化
随着中国金融市场的改革和不断成熟，房地产企业应加强金融创新人才的引入，加大对金融市场融资创新能力的开发，探索新的筹融资渠道。除了银行贷款、企业借款和集团公司资金池等传统融资渠道外，房地产企业应积极探索资本市场、证券市场和投资信托基金市场。地产以资本为王，产业以金融为先。作为一个资金渴求度很高的行业，产业地产也亟待金融资本的助力。据统计，在中国产业地产的30强中，有13家上市公司，另外的17家企业有13家正在或已经披露了冲击资本市场的意向，未来3-5年内，我们有望看到国内出现超过30家的产业地产上
市公司。产业地产与资本市场的亲密接触，预示着产业地产的大资本时代正式到来。除了资本市场外，金融创新也成为目前房地产市场的重要景象，房地产投资信托基金就是其中的一种。推动发展房地产投资信托基金不仅符合我国国情，操作性强，还能拓宽外部融资渠道，缓解房地产企业的融资难现状，有益于优化资本结构。而金融创新的另一种方式就是房地产证券化，其本质是通过证券市场的功能，将不动产进行了细分化、流动化和货币化，其主要品种有房地产抵押贷款证券化和房地产投资权益证券化。房地产证券化不仅方便企业筹融资，小额投资者也容易参与进来，同时有利于增强不动产的流动性。在未来15-20年，中国房地产金融市场不断的健全和完善，与不动产相配套的房地产信托基金会越来越成熟，按揭贷款的证券化、土地银行、住宅银行和社区银行将不再遥远，围绕客户整合和服务模式创新的金融产品也将层出不穷。
（三）密切关注国家产业政策，调整企业发展战略
随着国家十三五规划纲要的出台，中国必将形成开放型经济的新体制，大数据时代和互联网时代已经来临，随着金融体制的改革和新型城镇化的推进，房地产行业也必将迎来新发展。房地产行业内部和跨界的合纵连横愈演愈烈，包括对存量资产的整合争夺，对智慧互联的不断深化，对轻重平衡的认知实践，都使得房地产行业的竞争越演越烈。因此，众多的房地产企业要想在市场中保有相应的地位，就必须密切关注国家产业政策调整，根据市场发展的具体情况，调整自身的发展战略和产业模式。
四、结语
总而言之，房地产企业的筹融资管理是一个综合性的课题，融资难、融资贵是目前的普遍问题，既受到宏观政策、市场变化的影响，也有企业内部管理不善的问题。针对政策及市场变化要密切关注，尽可能的争取各项优惠政策和抓住市场机遇，但房地产企业更重要的还是要从根本上改善内部的经营管理问题，提高资金使用效率，推进融资多元化，积累自身发展的基金，准确定位市场位置，积极寻求合作伙伴，保持企业的竞争力。
