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推进农民公寓房建设的调查与思考19篇

时间：2022-12-15 16:15:05 公文范文来源：网友投稿

推进农民公寓房建设的调查与思考19篇推进农民公寓房建设的调查与思考　　福禄沙农民公寓位于港口大道旁，总用地面积24344平方米，总建筑面积42679平方米。规划建设5栋楼，包括90平方米、130平方米和下面是小编为大家整理的推进农民公寓房建设的调查与思考19篇,供大家参考。

推进农民公寓房建设的调查与思考19篇

篇一：推进农民公寓房建设的调查与思考

　　福禄沙农民公寓位于港口大道旁，总用地面积24344平方米，总建筑面积42679平方米。规划建设5栋楼，包括90平方米、130平方米和160平方米三种户型。能安置170多户农民入住。该公寓相隔不远的村委会旁有新建成的修闲小公园、篮球场。今年该村的大型综合市场也将在公园旁边动工兴建，使住在农民公寓的农民有良好的休闲环境和生活配套设施。村民们对村委会所做的各项工作也感到非常满意，大多数农民积极配合征地拆迁工作，还转变自己的观念，纷纷参加就业培训班，为将来就业作准备。居住环境差：窑山村公路新村村小组是一个移民村小组，1964年该村从谢岗镇南面石鼓水库移民到窑山公路新村，当年建设的泥砖房经过40多年的风雨洗礼，现已出现漏水、泥砖脱落等问题。为解决移民村村民住房难问题，在东莞市移民局的帮扶支持下，2006年4月份，由市移民局、窑山公路新村村民小组及村民三方共同出资300多万元建设农民公寓一栋。建成后的农民公寓5层约5300多平方米，有36套房子，每套房子108平方米，设有三房一厅。建成后的农民公寓可以解决窑山公路新村36户村民的住房难问题。看到崭新的楼房，即将入住新楼的村民打心里感到高兴，都说，这是因为党和政府的政策好，才让他们这些移民能住进这么漂亮的新楼房。目前，农民公寓已接通自来水，公寓的外墙装修及室内装修基本完成。周围的绿化及水泥路面的铺设正在施工中，整项工程预计07年3月底完工，届时窑山公路新村36户村民将可告别破旧泥砖房，搬进崭新的农民公寓。记者近日在黄江镇有关部门了解到，由该镇投资七亿元解决农民住房困难，推进社会主义新农村建设的标志性工程——农民公寓，自今年6月份动工兴建以来，工程进展顺利，第一期400套住宅单位预计明年5月可竣工。黄江镇农民公寓是该镇首次打破地域、氏族界限，实现片区村民集中居住的高尚公寓大型住宅小区。总占地面积16.9万平方米，建筑面积46.2万平方米。建成后，将拥有2000套公寓住房，可供该镇梅塘片6个村，近8000村民集中居住。据介绍，被称为“孤岛”的沙田立沙岛位于虎门港沙田港区，四面环水，占地面积19平方公里，多年来，由于交通不便，立沙岛几乎与世隔绝，经济发展缓慢，群众生活也很困难，岛上4个自然村中有3个曾是市级扶贫村，是东莞经济最为落后的地区之一。自从立沙岛被虎门港开发区定位为石化基地的消息传开后，往日平静的立沙岛一下子变得热闹起来，上岛考察的投资者络绎不绝，成为外商投资兴业的一片热土。据介绍，立沙岛居民搬迁是沙田镇历史上最大规模的土地整合工程，沙田镇邀请了7家甲级设计院，并要求各设计院吸取东莞其他镇街农民公寓好的规划理念，结合沙田本土特色，规划一个真正适宜安置居民居住的环境。据悉，近日，规划部门组织专家对7个设计单位提交的方案进行评审，中标方案设计安置人口为11000人，安置户数为3450户，户型均为南北向，面积分别为90平方米、130平方米、160平方米。区内有市场、小学、体育馆等，相关配套设施一应俱全。据了解，沙田镇立沙岛农民公寓规划方案的完成，标志着沙田镇立沙岛农民住上高楼的愿望很快就得以实现。经过两年多的紧张施工，投资约8000万元的岭厦农民公寓于近日顺利竣工，该公寓共有10栋楼房，每栋有9层，总建筑面积达5万平方米，占地面积为3.8万平方米。住宅楼分为三种类型，A型5栋，每户130平方米，B型二栋，每户168平方米，C型3栋，每户80平方

　　米，总户数243户，该村共有村民270户，除了少数坚持要住老房子的老人外，其他的村民均有了花园式的新房子。记者在刚刚落成的岭厦农民公寓看到，该公寓的每栋楼房都起了漂亮的名字，如望海、桂苑、玉兰等。最值得一提的是，该公寓面积为60亩，仅公共活动场所和绿化面积就占了20多亩，公寓的中心是一个漂亮的广场，四周还合理地分布标准的篮球场、观赏水池、假山、儿童游戏场、停车场、圆亭、走廊、绿化带等，而且还有一座功能齐全的会所，该会所共三层，每层达1500平方米。一楼为宴会厅，二楼是图书馆、阅览室、活动中心等，三楼为会议室。而且该公寓还通上了管道天然气。

　　阳春三月，春和景明。在华盛家园高层俯瞰，百姓村明丽景象尽收眼底：村主干道宽敞整洁，新建的农民公寓正拔地而起，引进商家开发的楼盘环境优雅、颇具规模。村内繁华，井然有序，城市新型社区指日可待。近年来，百姓村敢为人先，以集体土地和征地款为抓手，实现“四个统一”办法加强土地管理筑巢引凤，大力发展村集体经济，先后引进大天然、豪苑、雅园、富丽华等13家企业和5家汽车专卖店。2005年，百姓村集体固定资产超1亿元，村集体经济纯收入超1000万元，群众人均纯收入7000多元，95%的群众有物业出租，10万元户极为普遍，成为远近闻名、富庶一方的城中村。如今，尝到甜头的群众更加热情地投身村庄改造，整村重新规划，进行大规模旧村场改造，加快基础设施建设，动工建设四星级商务酒店，整体搬迁沙湾村，推进旧大天然片地块改造，支持建设粤西最大的商业中心广场等重大举措相继出台和实施，广大群众忙得不亦乐乎，发展前景十分诱人。涉及面广，难度大的城中村改造，历来是城市建设的难点，即使在经济发达的广州、深圳也是如此。作为欠发达地区湛江如何破解突围？赤坎区南桥街道百姓村坚持自我滚动发展，群众当主人，作主体，取得了喜人的成果。百姓村现象，为当前湛江市破解城中村改造难题提供了很好的范例。理清思路，大力发展村集体经济思路决定出路。百姓村之所以在城中村中突围，先发展起来，主要得益于有一个切合实际的发展思路。随着改革开放，城市的发展，百姓村700多亩土地被征用，村集体获得1000多万元征地款。如何支配这笔征地款，管理好村集体土地，群众意见不一，要求划分征地款和土地给群众大有人在。当时百姓村两委干部考虑到假如把土地和征地款分给群众，有可能会引起无序建设和花掉征地款，群众以后生活出路将成问题。于是，在区、街道的支持下，村两委干部集思广益，统一思想，理清思路，决心做大村集体经济蛋糕，高度集中村集体土地和征地款，以地生财，以财生财，想办法发展壮大村集体经济。明确村集体土地范围，对土地实行“四个统一”办法加强管理，即是由村集体统一管理，统一分配，统一办理征地手续，统一使用安排，使群众赖以生存的“金饭碗”被保住，70多亩村集体土地首先增值生财。征地款也统一使用。村班子以财生财，利用征地款积极为群众发展集体经济和兴办公益事业，该村先后投资4000多万元，在预留出的70多亩土地上兴建15幢建筑面积7万多平方米的商业楼、写字楼，与外来企业实行村企合作，兴办10多家企业，引进大天然、豪苑、富丽华等13家企业落户百姓村。积极配合支持赤坎区兴建湛江汽车商贸中心，引来上海大众、通用、一汽大众、丰田等5家品牌汽车入驻经营，占湛江汽车商贸中心品牌汽车1/4强。村集体经济一直保持较快的增长势头，固定资产大幅增值，村

　　集体土地增值更是翻了几十倍。现在，百姓村每个群众小组都有物业出租，集体经济年收入均超40万元。坚持“四统”，积极推进城中村改造按照赤坎区社会主义新农村建设的部署，确定以城中村改造为突破口。百姓村推进城中村改造注重坚持“四个统一”，即坚持统一规划，统一建房面积，统一建设，统一分配，使村庄建设始终井然有序地进行。在城中村改造上，坚持规划先行，做到按照湛江市城市总体规划，实施整体规划，分步建设。目前，百姓村改造总体规划已出台。在建设过程中，坚持自主改造和引进开发主体同步进行。自主改造主要是抓好基础设施建设和实施旧村场改造，建设新型农民公寓。自2003年来，百姓村已投入1500多万元，拆除800间旧平房，改造成外观统一整齐大方的新楼房，或建设新型农民公寓，开通和铺设18条共8公里长硬底化村道，建设一批公厕、垃圾斗等公共设施，修建排污暗沟6公里，投资40多万元安装85盏路灯，建成2个小广场，村容村貌焕然一新，村庄设施基本与城市接轨。南桥街道党工委书记张那东介绍说：“农民新公寓良好的居住环境，更多的物业收入，群众很向往，纷纷要求拆迁自己的旧房，建设新农民公寓，百姓村不存在拆迁难的问题。”一番话直奔主题，困绕城中村改造的拆迁问题得到较好解决。引进开发商参与城中村改造，两年前开发的华盛家园以其优越的位置、亮丽的外观、青翠的庭院，吸引无数业主前来置业安居，现早已销售一空。华盛家园与百姓村自主开发的农民公寓交相辉映，成了改造后亮丽的城市景观。强化管理，努力确保群众受实惠百姓村在积极建设好硬件的同时，从群众切身利益出发，实施一系列配套建设和管理，努力创建乡风文明新社区。积极按照城市管理模式，进行封闭小区管理，委托专门物业公司负责，设立村治安巡逻队、卫生保洁队、流动人口专门管理队伍，规范管理。去年已开始试点，今年上半年将完成百姓西村流动人口管理模式，争取明年全村全面铺开。百姓村还推行农村合作医疗一体化，100%完成2768名群众农村合作医疗，使群众享受医疗保障。强化群众素质教育，组织群众外出考察学习，开拓视野，制定教育奖励制度，无偿提供土地和投资130万元建设市第24小学，解决村儿童上学难问题。把社区建设延伸到村中，使群众享受市民同等待遇，设置“星光老人之家”、小病社区就医、10元门诊、春光再就业招聘会等都得到较好开展，这些都确确实实为百姓村群众带来实惠和方便。自实施城中村改造以来，百姓村发展逐步加快，人居环境明显改善，群众素质明显提高，文明村风明显好转，基层党组织继续增强。着眼未来，努力争当改造排头兵作为城中村改造的先行者，如何能保持良好状态，争当好城中村改造排头兵，更上一层楼，为赤坎乃至全市城中村改造提供一个切实可行的路子，该村两委干部敞开新的百姓村改造规划图，指点江山，激扬文字，构思着宏伟的蓝图：——认真落实社会主义新农村建设精神，学习华西村和三元朱村经验，发扬村班子光荣传统，带领全村群众再当排头兵。——加快建设湛江国际大酒店，盘活闲置土地，大力发展第三产业，壮大集体经济。——设法推进旧大天然片地块改造，配合市、区搬迁沙湾村，为建设粤西最大城市商业中心作准备。——村集体担保贷款建设新农民公寓，整体搬迁和改造旧村场。——积极探索城中村管理机制，提高群众素质，建设城市新型社区。http://www.tianya.cn/publicforum/content/no06/1/117768.shtmlhttp://fs.oeeee.com/a/20090901/772718.htmlhttp://dgbbs.soufun.com/news~-1~445/64846062_64846062.htm

　　http://www.citygf.com/“两分”：原村民旧宅基地与建设新社区用地分开，村民住宅的拆迁与新社区建设分开。“两换”村民以宅基地及住宅与新建社区住房对价置换，：以新建集体物业换社会保障。http://epaper.zgkqw.com/html/2009-02/17/content_10448.htmhttp://hi.baidu.com/yimu601/blog/item/92e6fd03a69ea7e908fa9329.htmlhttp://www.southcn.com/news/gdnews/nyda2/200210140138.htm

　　为贯彻落实今年全市农村工作会议精神，加快推进我市旧村改造、农民公寓建设、村容村貌整治工作，我们与图书馆合作，收集和整理国内城市推进旧村改造与农民公寓建设的做法和经验，以及解决主要问题的政策和措施，结合佛山的实际，提出我市推进旧村改造与农民公寓建设的建议，为市委、市政府决策提供参考依据。一、国内城市推进旧村改造与农民公寓建设的模式在城市化进程中，由于城乡二元体制，“城中村”成为进一步提升城市化发展水平的障碍，依附“城中村”而衍生的社会治安、消防隐患、环境脏乱等问题，成为城市发展与管理的难题。近几年来，国内不少城市为从根本上解决“城中村”问题，相继开展了“城中村”改造的探索与实践，形成了多种模式，对我们具有一定的借鉴意义。广州模式：政府引导，村集体自主组织实施，“一村一策”开展改造工程，逐步将“城中村”的市政、卫生、教育等工作纳入城市管理范畴。一是以改变村民生活环境为前提的市政基础设施建设带动改造；二是统一建设村民公寓，村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁改造；三是保留原来村的古建筑，加入现代住宅新元素的分片改造；四是村经济组织与外界资本合作开发商业的改造。深圳模式：政府主导，市场运作，稳步推进。针对“城中村”的具体情况，采用综合整治和全面改造两大方式。综合整治是对已有较好规划的“城中村”进行基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。全面改造分为“推倒重来”的整体拆建、“穿衣戴帽”的局部拆建和异地重建。建立准入制度，为改造项目和参与改造开发的机构设定准入条件，确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”。特区内通过“城中村”改造改善城市面貌；特区外通过旧城、旧村和旧工业区的全面更新改造，促进产业结构优化，实现特区内外一体化。东莞模式：公平、公正、公开打造“城中村”改造“阳光工程”。改变过去“一个村建一个农民公寓”的做法，打破地域界限、氏族界限，多个村落集中建设农民公寓。全国首个跨地域建设、规模最大的农民公寓黄江镇梅塘片区，预计总投资7亿元，总建筑面积46万平方米，将建成拥有2000套公寓住房，以及商业、文体、会所和服务等配套设施完善的大型社区，成为农村城市化示范工程。武汉模式：定位于“偿还历史旧账”以及“建立责任政府”的高度，启动“城中村综合试点改造”。将村集体组织的改制、村民身份转换与改造同时进行，实施“依法行政，有情操作”，充分考虑村民利益，通过市场化运作的方式解决问题。对人均农用地小于或等于0.1亩的村由改制后的村经济实体自行改造；对人均农

　　用地大于0.1、小于或等于0.5亩的村以项目开发的方式实施改造；对人均农用地大于0.5亩的村以统征储备的方式实施改造。综合改造的内容包括：集体经济组织改制、农业户口改为居民户口、撤销村委会组建社区居委会、村民就业和社会保障、土地房产处置及建设规划管理等。郑州模式：实现“土地国有”。“城中村”改造有政府投入、村民自筹建设、开发商独立建设、开发商与村民合作等四种类型，核心是“村民变市民，村委变居委，土地集体变国有”。根据郑州市政府提出“城中村”改造特事特办的精神，对于纳入改造的“城中村”土地，都视为国有土地进行规划运作，目的在于解决集体土地不能办理拆迁许可证的问题，然后再把土地性质改为国有。杭州模式：在市区“城中村”改造试点范围内，实施“一区一统筹,一村(片)一方案”模式。即在保证市级基础设施和重点工程建设用地需要的前提下,让各区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限,统筹运作“城中村”改造范围内的集体土地,同时兼顾解决“城中村”试点问题的一种运作模式。南京模式：统一规划、分类指导、稳步推进、分级负责。把工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中与“城中村”改造结合起来。一是以项目开发的方式实施改造。二是以土地储备的方式实施改造。三是以“老城改造”“拆”、“改”并举的方式实施改造。实现“四统一”和“三转变”。“四统一”：依法统一将“城中村”集体土地转为国有土地；统一把农村居民转为城市居民，组建社区居委会；统一将“城中村”居民纳入城镇社会保障体系；统一“城中村”的规划、建设和管理。“三转变”：农村向城市转变、村民向市民转变、农村管理向城市管理转变。绍兴模式：顺势而为、让利于民，切实保障村民的利益。在规划上采取“就近、就城、就便”的原则，“城中村”改造以相对集中的组团形式规划建设，规划选址充分考虑村民的恋土情结，力争做到原拆原建和合理布局。通过实施改革村民户口、身份、社保和集体资产处置等措施，从根本上解决城乡二元体制结构的问题，让利于民，把村民纳入社会保障体系，让村民享受改革开放、经济发展和城市化带来的文明成果。青岛模式：在全国率先探索以产权制度改革为主要内容的“城中村”企业改制模式。即以建立现代产权制度为目标，对“城中村”集体资产进行合理处置，并依照《公司法》实施规范的股份制改造，建立现代企业制度，完善法人治理结构，促进集体经济组织规范发展。在创新经济体制、转换村民身份、落实社会保障、促进企业发展，以及创新社会体制、加强社区管理、巩固基层组织等方面实现“三个根本转变”的新突破，实现了村庄向社区转变，实现了村民向市民和股东转变，实现了集体经济组织向规范的股份制企业转变。二、国内城市解决旧村改造与农民公寓建设主要难题的办法和措施各地在推进“城中村”改造与农民公寓建设的探索和实践中，普遍遇到了城乡土地性质差异，迁新不拆旧，改造资金筹措难和税费负担重，以及补偿标准不到位

　　等难点问题。他们结合本地实际，摸索出一些行之有效的办法和措施，值得我们借鉴。1、土地问题。“城中村”改造必须研究的关键问题。深圳市以建筑容积率制约土地开发的密度和强度。低容积率可以免收或少收地价，高容积率则按现行地价标准收取。村民以宅基地入股改造“城中村”，参与项目利润分配，按国家政策可以补偿住宅建设成本和拆迁安置过渡费。宁波市把改造建设用地指标列入年度用地计划，盘活的存量土地全部纳入城市土地储备中心，作为“城中村”改造专项土地储备。安置房及配套建设用地采用出让方式供地，改造完成后的建筑物办理国有土地使用权证和房屋所有权证，可以上市交易。武汉市将土地划分为四种类型:一是保留住宅用地及建设新区的还建用地；二是开发用地；三是解决村民就业用地；四是储备用地。土地出让实行市场化，全部以项目捆绑挂牌底价方式出让。“城中村”开发用地与还建用地捆绑成项目后，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。杭州市重点解决安置村民的多层公寓建设、因拆迁和建设资金平衡需要出让的土地，统筹解决10%留用地、开发性安置用地和拆复建用地等“三类指标”，逐步解决撤村建居的历史遗留问题。改造范围内的出让土地整理成净地后，将用于资金平衡的地块公开出让,土地出让金35%上交市政府，65%返还各区用于“城中村”改造。南京市把“城中村”改造的集体土地，变更为国有土地，并按国有土地进行管理，其中农用地必须按规定办理转用手续。2、资金问题。“城中村”改造需要大量的资金投入，资金问题是启动“城中村”改造首先需要解决的问题。珠海市一方面建立改造专项资金，由财政拨款和“城中村”改造项目的地价组成，用于支付“城中村”改造的规划编制、市政基础设施和公共服务设施。另一方面引入开发商投资建设，缓解资金问题。深圳市以宅基地入股改造“城中村”的开发资金，由股份和村民自筹一部分，市区两级政府出一部分。龙江区建立“两金”制度。一是改造专项资金，资金来源于改造项目地价收益、区财政专项补贴等。二是监管资金，按改造用地的面积计取。罗湖区以村民自筹为主，每户出资260万到280万元，其中自筹50万元，其余资金由村民向银行融资，集体资产作为融资抵押，融资利息由区政府支付，工程竣工后抵押协议转为房屋按揭，并补缴25％的地价。宁波市实行市场运作，滚动开发，专款专用，自求平衡。土地出让金纳入财政专户，全额返回，不足部分由国土局在储备地块以外的土地出让金中分三年平衡。南京市多渠道筹集资金，按照“谁投资、谁受益”原则，实行市场化运作，吸引各类开发主体参与改造。符合城市总体规划的经营性用地出让，土地出让金缴入市财政局资金专户，主要用于“城中村”基础设施建设和村民社会保障。市区两级财政对规划设计和基础设施、公用设施建设给予适当支持。武汉市土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的财政专户，用于“城中村”基础设施建设，40%由市政府统筹，用于“城中村”市政基础设施配套建设。杭州市发挥政府主导力、市场配置力、村民主体力和社会参与力的作用，加大财政支持力度，形成多元投入的资金筹集机制。3、税费问题。税费多，改造负担重，是导致“城中村”改造成本居高不下，甚至影响改造顺利推进的重大问题。珠海市实行“拆一免三”优惠，即开发商拆除一平方米的“城中村”旧建筑，可以享受三平方米商品房免收地价优惠；合作合资改造的免收土地配套费、人防、消防报建费。深圳市改造项目建筑容积率在

　　2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按现行地价标准的20％收取地价。龙岗区规定改造单位依法应当缴纳的地价款，可以在土地出让合同签订后一年内分期支付，改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。宁波市改造项目享受减免城市公用设施大配套费和土地出让有关税费的优惠政策。4、规划问题。“城中村”改造的前置性工作。南京市坚持整体性、前瞻性、科学性和操作性相结合的原则，制订“城中村”改造规划。一方面，结合南京城市总体规划，编制完成控制性详细规划和“城中村”改造修建性详细规划，严防边改造，边产生新“城中村”的现象。另一方面，做好土地利用总体规划和城市总体规划与“城中村”改造的相互衔接。科学制定“城中村”改造方案和征地拆迁计划，做到拆迁总量与城市建设总规模、城建资金总盘子的平衡。发挥规划的调控作用，以规划控制建设单位、施工单位严格执行质量管理、安全管理，确保工程质量、功能质量和环境质量。深圳市遵循“量力而行，确保成功，全面改造和综合整治项目均衡安排，特区内外同步推进”的原则，高起点、高标准、高质量编制“城中村”改造规划计划体系，确保“城中村”改造规范、循序推进。珠海市引进高水平规划，提高新社区的档次和品位。5、补偿问题。是“城中村”改造最为复杂的问题，同时，也是最容易引发矛盾的焦点问题。深圳市实行货币补偿为主，村民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式，补偿房产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。田夏新村村民以宅基地入股，改造完成后可获得分配面积为宅基地面积7倍的住宅，还可以根据改造前村民住宅用作商铺出租的租金高低，分得相应的商业面积。宁波市一是在执行250平方米以内建筑面积“拆一补一”实物安置的基础上，增加货币安置补偿办法，选择货币安置补偿的，一次性发给村民6个月的临时过渡补贴费。二是自行解决临时过渡的，拆迁人按规定支付临时过渡补贴费，超过期限的两倍支付临时过渡费。三是对符合宅基地建房条件的村民，每户人均安置建筑面积不足30平方米的，按人均30平方米安置。郑州市采取房地产权调换与货币补偿相结合的方式。村民私房三层以下部分，原有面积和补偿面积按1：1比例补偿；三层以上部分，按3：1补偿。村民全部回迁后，还可获得住宅以及经营性物业的补偿。绍兴市采取“下保底、上封顶”政策，即人均住房面积不到25平方米的补足到25平方米，最高人均享受40平方米，在享受面积范围内，每平方米安置价只需713元，远远低于当地的市场价，并解决房屋三证问题。杭州市对入住高层或小高层住宅的村民，给予安置指标基础上增加10%的面积。滨江区实行“五个一”政策：3人以上的拆迁家庭，拥有一套可用于出租的安置房，每户有一个人就业，每人有一份养老保险或生活补贴，每个劳动力拥有一次免费培训机会。村民拆迁过渡可以选择安置房实物过渡或每人每月350元的货币过渡。如果过渡期超过2年，货币过渡标准提高到每人每月525元。征地拆迁的村民统一享受每平方米670元的购房价格，自己拆除旧房要求购房的村民，每平方米的房价只需570元，低于房屋建设成本。三、推进旧村改造与农民公寓建设的启示与建议“城中村”改造势在必行。各地实践证明，“城中村”改造不仅是“城中村”空间形态的重建，同时也是相关产权的重新界定和社会关系的重组。“城中村”改

　　造的过程实质上是一个利益博弈的过程，在这个过程中如何均衡各方利益，是“城中村”改造能否顺利和成功的关键，也是政府作为规则制定者和监管者所必须正视、研究和解决的问题。1、要树立“让利于村民”的理念农村居民是旧村改造、农民公寓建设和村容村貌整治的主体，如何调动他们的积极性和创造性，是确保改造建设工作顺利推进的关键。在改造建设过程中，必须正确处理好政府、集体、村民、企业之间的利益关系，确立“以人为本，让利于村民”的理念，按照“同城生活，同城待遇”的原则，建立多方共赢的利益平衡机制。政府要侧重城市建设、环境改善和社会发展的长远利益，做到不与民争利，同时要制定让利措施，加大财政投入，参照各地做法，建立改造专项资金，实行专款专用，土地出让金要更多地用在“城中村”的改造建设上。要尊重村民意愿，通过座谈会、论证会、听证会等方式保障村民的知情权、参与权和选择权，维护村民的合法权益，特别是补偿安置问题，必须严格按有关法规执行，对改造中出现的违法违纪行为，依法严肃查处，避免拆迁引发群体性事件，确保社会大局稳定。2、要建立强有力的组织推进机制在推进旧村改造建设中，政府必须发挥主导作用，加快领导机制的建设，构建“市级统筹、区镇组织、村居实施、四级联动、部门协调、社会参与”的工作格局。一是成立协调领导小组，统筹推进工作。由市长挂帅，分管副市长牵头，成员包括政策法规、规划建设、国土资源、财政税务、监督管理、纠纷协调等相关职能部门，主要确定“城中村”改造的总体思路和工作计划，制定“城中村”改造的指导性政策，协调督导“城中村”改造的重大事项，研究解决“城中村”改造遇到的重大问题。各区、镇（街道）也要相应成立协调领导机构。二是成立工作机构。挂靠农口部门，主要落实“城中村”改造的工作计划、政策制订、监督检查和资金平衡，牵头协调“城中村”改造相关审批手续，完成领导小组直接交办的工作任务。三是建立规划、建设、资金、税费等专责小组，强化推进机制建设，保证领导到位、组织到位、政策措施到位。3、要确立“分类指导、分步实施”的工作思路农村情况千差万别，必须实事求是，根据农村的实际情况，采取相应的改造方式，不搞一刀切。从我市实际出发，要确立“分类指导，分步实施，试点先行，逐步铺开”的工作思路，积极稳步地推进旧村改造和农民公寓建设。分类指导，就是分两大类推进旧村改造建设：一是对组团城市中心城区的“城中村”、“园中村”，重点进行旧村、旧物业的改造，积极推进农民公寓建设，使旧村尽快融入城市；二是对农业比重较大的偏远农村，重点加强村民建房的规划控制，推进村容村貌的整治。分步实施，就是要按照“先易后难”的原则，加强规划和策划，明确改造建设目标，分阶段地推进旧村的改造和建设。试点先行，就是要科学选点，实行“一村一策”，发挥典型示范的作用。逐步铺开，就是由点及面，循序渐进，注重实效。

　　4、要制定明确的阶段性目标我市农村尤其是“城中村”数量较多，分布广泛，差异性大，问题复杂，改造建设需要一个相当长的过程。要树立长期作战的思想，按照分步实施的原则，制定清晰的阶段性改造建设目标。从佛山实际出发，当前，要抓紧制定佛山市旧村改造建设的中长期规划，确立“三年一小变，五年一中变，十年一大变”的目标，并根据小变、中变、大变的要求，制定相应的改造建设计划目标。三年小变，要求试点村实现“村村有规划，村村上项目，村村见成效”的目标。五年中变，要求全市“城中村”、“园中村”的改造建设实现全面启动。十年大变，要求80%的旧村得到有效整治，建成一批平安和谐、环境优美的示范村居。为此，要建立可操作的量化考核方案和考核办法，列入市政府对各区政府的工作目标考核内容，确定改造建设计划项目责任人，切实把综合整治项目的推进工作落到实处。5、要采取统筹协调的政策措施

　　旧村改造建设是一项复杂的系统工程，面临着土地、资金、税费、拆迁、安置、补偿等重大难题，必须通过制定配套的政策措施，加以统筹解决。政策措施的制定，应该体现“五个兼顾”。一是控与放兼顾。控，就是要强化农村建房政策的刚性，实施严格的规划控制，加强对农村用地尤其是宅基地审批的监管，防止在城市化进程中再产生新的“城中村”。放，就是要赋予拆迁改造政策的灵活性，利用旧村改造的有利时机，本着尊重历史、兼顾现实的原则，尽力解决试点村违章建筑的历史遗留问题，以推进新村的建设和旧村的改造。二是建与拆兼顾。建新不拆旧，旧村改造就失去应有的意义。既要制定有利于农民公寓建设的保障性政策，又要制定以“建新退旧”为原则和前提的引导性政策，通过经济、法律、行政等多种手段，引导村民自愿交出或拆除旧房。三是建与改兼顾。既要制定对旧村环境、设施进行改造建设的统筹政策，又要制定对农村经济社会管理体制和方式进行变革的取向性政策，促进村民变市民、农村变城市、农村经济社会形态变城市经济社会形态，实现城乡“一元”管理。四是点与面兼顾。既要制定推进试点工作的政策措施，又要就2+5组团中心城区的“城中村”、“园中村”制定连片改造开发建设的整体性政策，把旧村改造和旧城、旧工业区、旧物业的改造结合起来，通过片区、街区的整体改造，提升城市建设水平。五是拆与保兼顾。既要制定拆除旧村、旧建筑物的刚性政策，又要因地制宜，制定兼顾保护文物建筑和保留特色村落的特殊性政策，延续历史与文脉。

篇二：推进农民公寓房建设的调查与思考

　　区委办〔2008〕62号

　　关于全面推行农村居民多（高）层公寓建设的实施意见

　　各镇乡、街道、开发区，区级机关各部门：根据区委十二届四次全体（扩大）会议精神，为统筹城乡经济社会发展，加快城市化进程，在2007年试点的基础上，经区委、区政府研究，决定在全区范围内全面推行农村居民多（高）层公寓建设。现就做好此项工作提出如下实施意见：一、统一思想，提高认识，充分认识推进农村居民多（高）层公寓建设的重要意义加快实施撤村建居、城中村改造和农村居民多（高）层公寓建设是彻底改变农村居民思想观念和生活方式，保障农民利益的一次重大变革；是加快我区新农村建设，统筹城乡发展，全面实施城市化与工业化“两轮驱动”、“一化带四化”同步发展战略的迫切要求；是坚持以人为本，共建共享“生活品质之城”，促进“五质”

　　大提升，全面建设小康社会的必由之路。要以党的十七大精神为指导，坚持解放思想，促进改革开放，树立创业创新、以民为本的理念，科学规划，调优布局，明确定位，完善功能，不断提升城市品位和综合竞争力，积极稳妥地推进农村居民多（高）层公寓建设。全区上下要进一步统一思想，提高认识，更新理念，在实践中不断总结、不断提高、不断完善，合力把我区打造成为最适宜居住的“美丽之洲”。二、全面推行农村居民多（高）层公寓建设的原则和要求（一）坚持“科学规划、统筹发展”的原则。要以我区区域总体规划和“一副三组团”分区规划为依据，规划建设部门要统筹兼顾，抓紧编制完成全区农村居民多（高）层公寓建设规划，并按照“适度房等人”的要求，每年十二月制定完成下一年度实施计划和工作方案。（二）坚持“项目带动、稳步推行”的原则。要以大项目建设为依托，带动撤村建居、城中村改造和周边村庄的基础设施与农村居民多（高）层公寓建设，走新型城镇化道路。（三）坚持“以民为先、让利于民”的原则。要以改善农村居民居住条件和生活环境，提升农村居民生活品质为目的，实现农民变居民，农村变社区，让农村居民共享城镇文明，最大限度地让利于民，逐步实现同区同待遇的目标。（四）坚持“政府主导、共建共享”的原则。要以区政府为主导，以镇乡、街道、开发区为主力，村级组织与农村居民为主体，

　　积极运用市场规律，实现共建共享。（五）坚持“四统、四高”的原则。要做到统一规划、统一设计、统一建设、统一监管和高起点、高标准、高质量、高效能建设管理。（六）坚持“一镇（乡、街道）一统筹，一村（片）一方案”的原则。要以镇乡、街道、开发区为单位，统筹规划、统筹建设、统筹标准、统筹资金和用地指标，以村（片）为单位落实农户安置方案。（七）坚持“撤村建居、城中村改造和农村居民多（高）层公寓建设同步推进”的原则。要加大对城（镇）中村、城（镇）边村、园中村撤村建居和城中村改造力度，实现多（高）层公寓建设与撤村建居和城中村改造工作同步推进。（八）坚持“以项目带动安置，以安置促进项目”的原则。要以农村居民安置为重点，正确处理好项目建设与保障群众利益的关系，农村居民多（高）层公寓建设要适度超前，达到项目建设和农居安置同步推进的目的。三、全面推行农村居民多（高）层公寓建设的实施范围和政策措施（一）实施范围按照“鼓励高层、推行多层、限制双（多）联”的要求，全区农村居民拆迁安置要按照规划的要求，全面实施农村居民多（高）层公寓建设，重大项目推进的区域、城市规划建设区域，都必须

　　实施农村居民多（高）层公寓建设，除了个别确因地理等客观条件所限难以实施多（高）层公寓建设的偏远镇乡和零星安置点以外，其余地区一律不得再批建“两户一联”和“多层多联”形式的农居点。情况特殊，需要批建联体式农村居民住宅的，自下文之日起，必须由所在镇乡人民政府、街道办事处、开发区管委会严格审核同意后报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组批准。在推行农村居民多（高）层公寓范围内，2008年1月1日前已批准但未动工的安置项目，必须停止联体式农居安置，调整规划，统一实施多（高）层公寓安置；对已经部分建设完成但其余部分在建或拟建的农居安置项目，由各镇乡、街道、开发区提出处理意见，报区政府统一研究批准后实施。（二）农村居民多（高）层公寓建设的安置政策1.立户和人口（1）立户界定在实施范围内按实施拆迁或申请购房时的在册户籍计算。有子女（含符合条件的入赘人员）为农业户口的父母一般不得再单独立户，若本人为农业户口，子女均为非农户口和无子女的夫妻可单独立户，入住敬老院（福利院）由政府供养的孤寡老人不再予以单独立户。（2）人口界定在实施范围内按实施拆迁或申请购房时在册常住人口计算。夫妻双方有一方为居民（本区的征地农转非人员、撤村建居农转

　　非人员除外），户口在本区并且居住在村内又未享受经济适用房、房改房等住房福利政策的，可凭区房改办证明按照所在村在册常住人口计算；未足额享受房改政策的，按未享受比例计算安置面积。农业人口（含征地农转非人员和撤村建居农转非人员，下同）按一人计算，独生子女凭证按两人计算，已婚夫妇未育子女的家庭按增加一人计算。在本区无常住户口，属下列情况之一的人员，可计入购房人口：①原户口在本实施区块，现在部队服役的军人（不含军官）；②原户口在本实施区块的大中专院校的在校学生；③原户口在本实施区块，现在监狱服刑、劳教的人员；④法律、法规规定的其他人员。（3）时间界定安置人口按签订协议时的人口计算。选房前发生人口自然变动（仅指出生、婚嫁），人口增加的应及时进行调整；死亡、婚嫁而发生人口减少的不作调整。具体的时间节点，由镇乡人民政府、街道办事处、开发区自行确定。2.安置总面积计算（1）对入住农村居民多层公寓的一人户以优惠价购买的安置面积为65平方米，两人户以优惠价购买的安置面积为90平方米；三人户以上的（含三人户）以优惠价购买的安置面积按人口计算确定，符合安置条件的按人均40平方米安置；

　　（2）对入住农村居民高层公寓的一人户以优惠价购买的安置面积为75平方米；两人户以优惠价购买的安置面积为110平方米，三人户以上的（含三人户）以优惠价购买的安置面积按人口计算确定，符合安置条件的按人均50平方米安置；（3）为鼓励农民入住农村居民多（高）层公寓，在征地拆迁时如能按时签订征地拆迁协议并及时腾空房屋的，每人可按优惠价增购10平方米面积，按成本价增购20平方米面积；（4）以上面积之和为每户农户入住多(高)层公寓可购买房屋的总面积。3.购房价格和规费减免（1）为鼓励农村居民入住多（高）层公寓，政府以低于市场价的价格确定购买价格，并根据购买对象和面积的不同，分为优惠价、特惠价和成本价三种价格。2008年的优惠价确定为多层700元/平方米、高层1200元/平方米。对自行拆除旧房要求购房入住的农户按特惠价购买住房，2008年的特惠价确定为多层550元/平方米、高层950元/平方米。优惠价和特惠价由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室与区物价部门一年一定，适时公布。成本价由各地建管中心报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室与区物价部门核实后公布明确。（2）考虑到住宅设计时因自然不可分割的因素，每户农户实际购房总面积超过规定可购房总面积10平方米以内部分，该部分面积按成本价购买；超过规定可购房总面积10平方米以上

　　部分，该部分面积按市场价购买。市场价由建管中心根据同地段商品房的评估价格，报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室与区物价部门审核后明确。（3）农村居民多（高）层公寓房屋所有权登记发证，由区建设局、国土余杭分局按照房改房政策在竣工验收后6个月内予以办理，产权转让时涉及的土地出让金和各项税费按房改房转让政策办理。（4）农户入住多（高）层公寓时，应缴纳的房屋维修基金由建管中心缴纳。农户入住多（高）层公寓后，自住房屋免交五年物业管理费；出租房屋的物业管理费由农户自负。（5）所有涉及农村居民多（高）层公寓建设的相关审批手续应予简化，区内的行政事业性规费统一由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室审核确认后全部予以免缴。四、农村居民多（高）层公寓建设的立项与审批（一）实施范围内农村居民多（高）层公寓建设由所在镇乡人民政府、街道办事处、开发区建管中心作为建设主体。该中心为拥有法人资格的事业单位，负责实施并按有关建设管理程序规范进行。（二）农村居民多（高）层公寓建设项目由所在镇乡、街道或单位提出具体实施方案，报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室审核，并经区农村居民多（高）层公寓建设领导小组审查同意后，按以下规定程序办理相关审批事宜：

　　1.建管中心通过招标或邀标的方式委托具有一定资质的设计单位，根据区建设局提供的规划设计条件进行规划设计，并由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室会同区建设局组织开展规划设计方案会审。各地建管中心根据会审意见进行修改后，由区建设局审定方案并核发建设用地规划许可证。规划设计方案会审前必须向当地农村居民公示，广泛听取农村居民意见和建议。2.农村居民多（高）层公寓建设项目用地由国土余杭分局落实用地指标并按规定程序审批。审批后的土地使用权性质为国有划拨土地。3.依法取得土地使用权证的，在完成施工图设计并通过图审后，由区建设局核发建设工程规划许可证。4.按照有关规定完成建设项目施工、监理招投标的，由区建设局核发建设工程施工许可证。5.项目进入施工阶段后，按基本建设项目一般程序进行项目的后期管理工作。6．各项目所在地的党委、政府都必须十分重视工程建设，各级纪检、监管部门要主动介入，加强督查，要求建管中心加大对工程质量与进度的现场监管，确保工程保质保量如期完成。五、推行农村居民多（高）层公寓建设的政策支持（一）各建管中心要充分发挥市场配置资源的力量，优化资源配置，多方筹集建设资金，必要时可按规定程序商请银行贷款

　　融资解决，区财政在贷款主体注册资本增资或贷款担保等方面给予帮助和支持。（二）实施农村居民多（高）层公寓建设后的节余土地，按照“镇（乡、街道）一统筹”的原则，选择合适的地块，以经营性用地为用途公开依法出让，出让所得的净收益全额用于农村居民多（高）层公寓滚动建设。（三）实施农村居民多（高）层公寓建设项目的镇乡、街道开发区，由区政府优先安排宅基地整理项目。宅基地整理项目推进可与农村居民多（高）层公寓建设相结合，所产生的用地指标70％以上应用于村级集体经济发展，30％以内部分由镇乡、街道调剂使用。（四）区财政每年统筹安排一定的农村居民多（高）层公寓建设专项资金，用于农村居民多（高）层公寓的规划设计等前期工作和考核奖励。六、其它规定（一）农村居民多（高）层公寓建设须按城市居住区规划规范的要求建设停车及公建配套设施，，并按区委[2003]65号文件精神配置物业管理用房和社区配套服务用房。（二）农村居民多（高）层公寓建成后参照居住区物业管理的有关规定实施物业管理。（三）对农村居民多（高）层公寓建成后的农户分房、选房的具体方案由所在镇乡、街道按“公开、公正、公平”的原则，根

　　据实际情况自行制定，并报区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室备案。（四）征地拆迁户在签订拆迁协议的同时签订安置协议，其可享受安置面积的购房款原则上应由拆迁主体从拆迁补偿费中支付给建管中心作为购房预交款；其他农户在签订购房合同时预交一定比例（不低于60%）的房价款，余额交房时结清。（五）在征地拆迁过程中，农村居民多（高）层公寓建设进度不能满足拆迁户用房安置需要的，实行发放临时过渡费，由被拆迁人自行过渡，临时过渡费按余杭区有关标准执行。（六）凡购买农村居民多（高）层公寓的农户，需经资格认定审查。由村民代表大会按“公开、公正、公平”的原则集体讨论确认后，提交村民（户主）大会审定，再张榜公布7天无异议后，报所在镇乡政府、街道办事处和区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室备案，再办理购房手续。七、加强领导，形成合力，稳步推进我区农村居民多（高）层公寓建设（一）加强领导，明确责任。农村居民多（高）层公寓建设是一项涉及面广、政策性强、情况复杂的系统工程，必须加强领导，精心组织实施。各级党委、政府要把做好此项工作作为贯彻十七大精神的重要内容，作为为民办实事、办好事的重要举措，作为检验干部执行力的重要标准，以高度的政治责任感和对群众高度负责的态度，把这件事办妥、办好。各级各部门要深入建设

　　第一线，加强对基层的指导，听取基层干部群众的意见，帮助解决建设中碰到的困难。各镇乡、街道、开发区要成立相应的领导班子和工作班子，扎实做好拆迁、建设、安置等各项具体工作。广大党员干部要牢固树立创业创新的理念和强烈的责任意识，加强工作能力，提高工作效率。（二）各司其职，优化服务。各有关部门要各司其职，主动为推行农村居民多（高）层公寓建设提供指导、帮助和服务。区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室负责农村居民多（高）层公寓的宣传推广、建设计划审核、奖励资金拨付；国土余杭分局负责指导盘活村庄存量土地，及时办理建设项目土地预审、建设项目用地审批手续、颁发建设用地批准书、农民公寓土地使用权分割发证手续；区建设局负责办理农村居民多（高）层公寓的选址、方案设计、建设规划、农村居民多（高）层公寓质量监督管理，房产所有权登记发证等手续。各部门要在符合基本建设程序的前提下，大力简化多（高）层公寓建设的相关审批程序。（三）加强管理，强化考核。要加强农村居民多（高）层公寓的工程质量管理，严格按照规定程序进行建设；加强建设资金的管理，资金使用情况要及时进行公示，接受群众的监督，提高资金使用的透明度；加强农村居民多（高）层公寓的安置管理，切实做到公开、公平、公正。项目完成后由区农村居民多（高）层公寓建设领导小组办公室组织相关部门进行验收考核。

　　（四）加强宣传，确保稳定。要加强宣传教育，重视正面引导，营造良好的舆论氛围。通过印发宣传册、上门服务等方式，使广大干部群众消除顾虑，积极参与和支持这项改革。要坚持依法办事，依法行政，正确处理国家、集体和个人三者之间的利益关系。要做深做细群众的思想教育工作，防止因工作不当、不利而引起的矛盾激化。要严肃党纪政纪，加强纪检监察，对乱开口子、乱讲人情的现象要严肃处理，确保这项工作顺利进行。本意见自发文之日起执行，余杭区范围内有关农村居民多（高）层公寓建设的相关政策与本意见不一致的，按本意见执行，同时，区委办[2007]67号文件停止执行。

　　中共杭州市余杭区委办公室杭州市余杭区人民政府办公室2008年4月21日

　　主题词：农村多（高）层公寓实施意见抄送：杭州良渚遗址管理区党工委、管委会中共杭州市余杭区委办公室

　　2008年4月21日印发

篇三：推进农民公寓房建设的调查与思考

　　农民公寓

　　建设办事流程图办理农民公寓规划审批和“一书两证”有关事项一、规划方案审批村委会建设农民公寓需先到当地镇政府进行立项申请，待立项申请通过后，由规划所集齐有关资料报市城建领导小组进行规划方案审批。规划方案审批必备资料：1、建设农民公寓规划用地红线图2、用地总平面规划图3、用地规划方案鸟瞰图4、用地现状数码照片5、户籍人口数量及户数证明6、户籍人员造册凳记本7、旧村改造协议书8、以上1至4项配电子文件二、办理《建设项目选址意见书》规划审批通过后，须到规划所办理《建设项目选址意见书》方可报批设计任务书和进行申请立项，否则计划发展部门将不予立项。办理《建设项目选址意见书》必备资料：1、填写《建设项目选址意见书》2、可行性研究报告

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　　3、镇规划管理所绘制的选址红线图4、能反映该项用地及周边建设情况的控制性详细规划图5、用地总平面图6、用地现状全貌的数码照片及电子文件三、办理《建设用地规划许可证》《建设项目选址意见书》办结后，凭《建设项目选址意见书》和国土部门核发的《用地预审》文件到计划发展部门进行立项后，须到规划所办理《建设用地规划许可证》。办理《建设用地规划许可证》必备资料：1、规划用地申请表2、立项批复文件3、国土局用地预审批复4、镇规划管理所绘制的用地红线图5、拟建用地的总平面图6、《建设项目选址意见书》复印件7、用地现状全貌的数码照片及电子文件四、办理《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》办结后，凭《建设用地规划许可证》到国土部门办理土地使用证，待建设单位取得土地使用证后须到规划所办理《建设工程规划许可证》，在办理《建设工程规划许可证》之前还须进行农民公寓建筑单体设计方案的规划审批。（一）、办理《建筑设计方案审批》必备资料：

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　　1、《建筑设计方案申报表》

　　2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、建筑设计方案及电子文件（含总图，建筑平、立、剖面图），附建筑三维效果图4、用地现状全貌的数码照片及电子文件

　　（二）、办理《建设工程规划许可证》必备资料：

　　1、《报建申请表》

　　2、《建设用地规划许可证》及其附图（规划用地红线图、经规划部门确认的用地总平面图）3、规划部门批准的建筑设计方案及《建设工程建筑方案审查意见书》

　　4、《土地使用证》

　　5、建筑施工图

　　6、用地现状全貌的数码照片及电子文件

　　7、高层建筑或对消防有特别要求的建筑需提供消防审核意见书

　　五、规划放线、验线

　　《建设工程规划许可证》办结后，凭《建设工程规划许可证》到市建设局办理相关建设手续，待取得市建设局核发的建设工程施工许可证后，须到规划管理部门进行申请开工放线、验线，方可进行农民公寓的建设。《来源:大朗规划管理所作者:大朗规划管理所(责任编辑:大朗规划建设办)》补充相关资料：

　　二、要准确把握建设农民公寓的前提条件

　　我们在看到建设农民公寓给发达农村带来一系列好处的同时，也必须看到农民公寓是农村工业化、城镇化发展到一定阶段的产物，只有工业化、城镇化达到一定程度的农村才有条件推行。

　　因此，我们必须准确把握建设农民公寓的前提条件。一是二、三产业应相对发达。建设农民公寓适用市区、县城周边乡镇（街道）和经济相对发达的乡镇，这些地方的二三产业较为发达，对开发商的吸引力大，土地的价值也较

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　　高，这样才能确保旧村整治的资金来源。以从事传统种养业为主的经济欠发达地区，还不具备建设农民公寓的必要条件，既难以引进开发商，也会造成村民生活不便。搞一刀切，盲目建设，不但对发展不利，还会损害农民利益，引发很多矛盾。二是农民思想意识必须根本转变。

　　建设农民公寓、走向集聚居住，是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新。目前，部分农民尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院居住方式。为此，政府要做好前瞻性的引导和教育工作，充分尊重农民意愿，在新农村建设中少走弯路。只有农民思想意识转变了，才能主动从村庄搬到公寓小区，进而推动其生活方式转变和素质提升。三是就业环境相对宽松。虽然目前有部分被征地农民因有村集体经济分红或房屋出租收入，就业谋生的意识淡薄，有些宁愿在家无所事事也不愿意到工厂做工。但建设农民公寓的乡镇（街道）还是应具备一定的解决农民就业的能力，一旦农民需要，可以就近到工厂做工或从事商贸、服务、运输等第三产业，有相对稳定的生活来源。否则，农民既使驻进新房，增收问题无法解决，生计难以有稳定保障，会影响农民公寓建设的效果。

　　一、要充分认识建设农民公寓的重大意义

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　　农村“脏、乱、差”现象。四是有利于加速农村城镇化进程。农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居，和市民一样住进公寓式的高楼，带来了生活方式的根本转变，进而促进思想观念的更新，加快农民向市民、农村向城市的转变，真正实现“城乡一盘棋”。五是有利于扩大内需。农民公寓建设将促进“农村地产”的发展，为开发商提供了商机；农民搬进新居后，还会形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮，带旺农村消费市场。六是有利于发挥农民新农村建设的主体作用。“农民+开发商”的模式充分体现了农民的主体作用，从农民公寓的规划建设，到旧村的整治开发，都实行“一事一议”由农民集体决策，充分调动了农民建设新农村的积极性和主动性。七是有利于节约政府行政成本。市场化的运作方式，弱化了政府的行政手段，政府既不需要大量投入，又可避免以往在农民搬迁、城中村改造过程中出现的矛盾。三、要切实加强农民公寓的规划建设管理

　　建设农民公寓的根本出发点是节约和盘活建房用地，整治旧村庄，建设新农村。要防止在建造农民公寓过程中，出现建新不折旧，既违背“一户一宅基地”的政策，也造成新的土地浪费；或受村行政界线的限制，农民公寓分布分散，不利于土地资源的集约利用。为此，我们必须切实加强农民公寓的规划建设管理，规范运作，确保农民公寓建设走上健康发展的轨道。

　　一是要做好专项规划。各乡镇（街道）要根据总体规划编制农民公寓专项规划，确定建设规模，划定公寓小区用地，拟订分期实施计划。农民公寓建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和农民公寓专项规划，布局应向中心区集中，倡导乡镇（街道）统筹，多村（社区）合建大型公寓小区，避免以村民小组为单位零星建设。

　　二是要控制建设规模。原则上做到一户一宅，并明确人均用地面积和建筑面积上限，既要满足实际需要，又要节约土地和建设资金，防止农民公寓建设造成新的浪费。

　　三是要坚持节约用地。建设农民公寓尽量使用原有建设用地，尽可能不占新增建设用地。分配农民公寓，原则上要把是否接受交出旧房换住新作为重要条件，实行新旧挂钩，对原独院式住房及其宅基地进行合理评估，确定经济补偿标准，并签订拆除原有住房、收回宅基地的协议，确保收回原有宅基地。

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　　四是要逐步禁建独院式住房。推行建设农民公寓的乡镇（街道）要逐步禁止建设独院式住房，防止出现新的城中村或有新房无新村现象，届时，新建独院式住房国土部门不再审批用地、建设部门不再新办报建、房管部门不再核发房产证。

　　各地要高度重视农民公寓建设，有条件乡镇（街道）要率先开展试点，并按照一村一策、稳步推进的原则，大胆探索符合本地实际的思路和举措，为推进我市农民公寓建设提供有价值的经验。

　　东莞市农民公寓建设存在的问题及解决措施探究

　　1、问题：农民公寓选址比较分散。

　　从《东莞市农民公寓建设问题调研报告》中指出，目前全市的农民公寓建设选址比较分散，没有向城镇中心区集中，大多数依然是以村为单位建设。空间分布分散将不利于城镇建设向镇中心区集中，同时也带来市政、公共设施配套成本增大，城镇功能与空间环境散乱等问题。

　　对策：A）、城市建设部门应该加大工程的审批力度，镇政府应该在工程动工之前要切实做好防方面面的社会调查工作，以让农民公寓更好地提高农民的生活水平和生活质量。

　　B）、市政府应该尽早制定统一的政策和规则，引导各个镇区开展建设

　　社会主义新农村的工作，使全市的工作更加规范化和统一化，充分地

　　考虑各方面的存在性问题，有效地规划，为本市的可持续发展做贡献。

　　C）、各镇区的领导人员应该要统筹全局，以该镇的可持续发展为导向，合理地规划城镇的布局，提高镇区的城镇化水平。

　　2、问题：缺乏规范管理，影响农民公寓的内部正常运行。

　　对策：A）、市政府、镇政府应该实行干预，监督、协调好各农民公寓的规范管理工作，有效地引导各村营造和谐农民公寓的好局面。B）、建设农民公寓主要是为农民提供良好的居住环境，塑造现代化的城市功能。因此，各村的居委会、村委会都应该加大对农民公寓的规范管理，应该引进先进的管理模式对

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　　管理者、工作人员实行培训，提高他们的管理业务素质，有效地保障公寓内农民的人身财产安全和卫生和文化生活。

　　C）、许多农民公寓的管理、工作人员的来源都是本村的一些村民，由于农民的科学文化意识不强，对规范管理方面的认识也不足。因此，村民们应该自觉地提高自身的科学文化素质，多学习，多提高自己的专业技术和业务能力，为自己村，自己的新家添一分力量。

　　3、问题：农民公寓建设没有达到节约土地的目的，建新拆旧比较困难。目前全市农民公寓基本都是利用新增土地建设，除松山湖、虎门港和城区几个街道办事处、原来的旧村土地得到回收外，其余的镇村成功回收旧村土地的例子不多。虽然市政府的文件要求建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基地的协议，但还缺乏有效的机制来落实。

　　对策：A）、政府相关部门应该尽快出台相关的规范农民公寓建设的政策和规定，政府协调村委会的回收农民缘由宅基地工作，适当地成立相关的工作小组，加快土地合理化的进程。

　　B）、实行合同责任制，在建设农民公寓时，必须与农民签订回收原有宅基的协议，并制定有效的机制来落实这项制度。

　　C）、进一步完善征地补偿标准，完善区和片综合地价制订工作。全市严格加强征地管理，被征地农村集体经济组织放弃征地补偿安置标准听证的，需出具经村民代表和村民会议三分之二以上同意放弃的证明。

　　4、问题：农民没有足够的法律专业知识，许多问题悬疑不解。农民公寓的税费能否得到优惠，申请的住楼能否办理房地产权证，原居住地土地能否取得等等方面的问题，农民住户们没能解决，由于法律意识不强也不懂得如何有效解决问题，只有疑惑不断。

　　对策：A）、农民应该自觉提高自己的法律意识，利用法律的手段寻求相应的解决方法，以保护自己的合法权益。

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　　B）、市政府应该要尽快出台相关的文件和政策，有效地规范各种行为，使住户以及有关的管理单位可以依法办事，依法管理。保证农民公寓的城镇功能得到最大化的实现。

　　C）、各村委会、社区管理委员会应该要协助村名解决问题，为村的利益着想，保障农民住户的切身利益和合法权益。积极把群众们的意见和想法发馈到相关的政府部门，以更好地协助政府执政为民。

　　5、问题：耕地问题。

　　农民公寓落成后，农民们纷纷离开故居急切地“上楼”，但对农民的劳作带来不便。

　　对策：A）、认真落实耕地保护政策，整合零散耕地，推动耕地保护向规模化、产业化发展。全市计划整合7500亩农村居民点改造为耕地；开展耕地以质折抵，通过对20万亩污染严重、零散、无法耕种的劣质耕地进行整治和置换，提高耕地产量。

　　B）、严格落实耕地占补平衡制度，补充的耕地和基本农田的面积与质量不得低于已占用的面积和质量；补充耕地质量达不到规定要求的，按等级折算增加补充耕地面积。

　　C）、各镇相关部门应该广开言路，征集农民们的意见和建议，了解农民的需要和听取他们的心声，以农民创新性的需求为导向，制定对应的应对政策，使得农民公寓的建设工作达到更高的顶峰。同时，农民们应该积极向村委会、社区管理处发表自己的意见和看法，发挥自己主人翁的权利，保护自己的合法权益，也要自己履行自己相应的义务。

　　6、问题：非法转售或转租。

　　目前，农民的农民公寓一般只须付出建设成本，一套农民公寓住宅与相同面积的商品房之间，每平方米至少有1000元左右的差价，因此导致一部分村民分得农民公寓住宅不用于自住，而是转售或转租，这样对合法开发经营的房地产业也造成冲击。

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　　对策：A）、实行合同责任制，在农民公寓的购楼合同上要添加相关的要求，用以规范农民住户们的使用行为，标明农民公寓不准用于转租或转售。村委会、社区委员会也应该制定相关的政策住户条例，保证和谐公寓环境的创建，实现农民公寓的最终目的，保护农民的切身利益。

　　B）、农民们应该自觉遵守农民公寓的使用原则，共同营造属于本村或本社区的和谐公寓环境，不破环公寓的正常运行，防止带来不必要的麻烦。

　　C）、政府尽快出台相关的统筹、规范全市农民公寓的管理机制以及使用规范原则，对公寓持有者的应履行的义务进行详细的说明，保证农民公寓内部有效的运行。

　　东莞市农民公寓的未来展望—分类引导建设成熟社区

　　对于未来农民公寓的建设发展，《东莞市农民公寓调查报告》建议根据不同情况实行分类指导。其中由于城市建设，对村民的原有住房进行整体或局部拆迁，而又需要对被拆迁的村民重新安置的，一律采用建设农民公寓，集体上楼的形式；而对于新增的农村人口，没有分到宅基地，需要解决住房的，应以镇区为单位，统一规划，做好农民公寓的建设方案，在严格核定申请人资格的前提下，合理解决新增农村人口的住房问题；至于群众有意愿，集体经济力量雄厚的镇区，应以改善居住环境为目的，统一规划建设的农民公寓，并以试点为主，严格审批。

　　农民公寓建设还应改变过去由村委会为单位直接规划建设的做法。新建农民公寓应坚持先规划，后建设的原则，而且必须符合城镇总体规划和土地利用总体规划。没有编制控制性详细规划的地区，不能建设农民公寓。

　　《东莞市农民公寓调研报告》特别指出，农民公寓建设应向城镇总体规划确定的城镇中心区或组团中心集中，鼓励多个村集中建设，依托农民公寓居住区建立社区组织，引导农民公寓居住区逐步向城市居住区过渡。每个农民公寓居住区应当具有一定的规模，按照国家关于居住区的分类标准，应至少达到居住组团的规模，即不少于300户，或1000人标准。结合东莞实际，农民公寓居住区的建设规模要符合不超过人均30平方米用地面积，50平方米建筑面积的指标要求。

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　　农民公寓纷纷落成，农民们统一上楼，在不经意间农民已经成为了市民。部分入住农民公寓的村民反映，村民原来依赖土地种养谋生，如今改为积极进厂当工人或经商创业等，在不经意间就完成了向市民角色的转变。村民原来大都有乱丢垃圾的习惯，入住公寓后，他们养成保持环境整洁的自觉行为。原来分散居住时村民业余靠打麻将消磨时光，如今他们经常结帮带伴在公寓小区及其周边散步、跳舞、弹唱、打球。村民入住农民公寓后，便于村委会加强对计生、卫生的统一管理，农村产业布局、旧村改造、用地规划和路网、绿化、环境等，也因农民公寓而发生可喜变化。农民公寓及其周边配套环境的完善，可聚集大量人气，这既有利于吸引更多先进产业和优质企业前来投资，促进第二产业的发展，也有利于带动商贸服务业的发展，为农村经济的转型升级注入新动力，大大增强了农村发展经济的后劲。

　　农民公寓化是建设社会主义新农村的新举措，把农民、土地和发展紧紧地联合在一起，有效地提高了城镇化进程，为社会的可持续发展，为城市发展带来更大的经济效益、社会效益和环境效益。

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篇四：推进农民公寓房建设的调查与思考

　　一农民公寓房建设基本情况自去年月起根据苏州市宅基地管理暂行办法苏府200366号文件精神市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发200379号关于贯彻落实苏州市宅基地管理办法的意见以下简称79号文件和太政发200399号关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见以下简称99号文件对宅基地管理进行了调整和改革明确规定凡在本市市镇规划区两区港区新区规划区各镇开发区内因开发建设需要和市镇规划区以外因社会公益事业经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅一律采取预拆迁办法预先按有关规定进行补偿并以公寓式定销房进行安置

　　推进农民公寓房建设的调查与思考

　　近几年来，随着我市工业化、城市化步伐不断加快，特别是随着“两区”及各镇工业小区建设的持续推进，土地作为经济发展不可缺失的基本要素被大量占用，部分农民失去了土地，并衍生出“失地”、“失业”、“失房”等现象，造成新的弱势群体和不稳定因素。因此，如何实现经济发展和保护动迁农民利益相统一，已成为当前我市贯彻科学发展观，实现“两个率先”过程中亟需解决的突出问题。去年6月，市政府出台相关政策，启动农民公寓房工程，这无疑为解决这个问题找到了一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望。

　　一、农民公寓房建设基本情况

　　自去年6月起，根据《苏州市宅基地管理暂行办法》（苏府[2003]66号）文件精神，市政府就我市宅基地管理先后下发了太政发[2003]79号《关于贯彻落实〈苏州市宅基地管理办法〉的意见》（以下简称79号文件）和太政发[2003]99号《关于贯彻落实苏州市宅基地管理暂行办法的补充意见》（以下简称99号文件），

　　对宅基地管理进行了调整和改革，明确规定“凡在本市市、镇规划区、两区（港区、新区）规划区、各镇开发区内因开发建设需要和市、镇规划区以外因社会公益事业、经济建设需要成片开发所涉及被拆迁的农户住宅，一律采取预拆迁办法，预先按有关规定进行补偿，并以公寓式定销房进行安置。”之后，迅速召开相关会议，启动农民公寓房工程。至今年5月，全市共规划农民公寓房小区18个（不包括南效新城区的3个小区），规划建筑面积501万平方米，占地5270亩；动建面积约92万平方米，占地1080亩，可安置农民拆迁户4150户左右。（详情见表一）

　　我市的农民公寓房建设主要有以下几个特点。一是启动早。2003年5月19日《苏州市宅基地管理暂行办法》出台以后，市政府随即组织开展实施，2003年7月1日起即在全市启动农民公寓房工程。为了及早动工，大多数工程采取边建边办或先建后办的办法取得基建手续。二是速度快。各地按照市政府的要求迅速组织实施。至今年5月，在不到10个月的时间里，农民公寓房动建面积已达92万平方米。三是机制新。建设农民公寓房需要大量的资金投入，各地通过政府推动，市场运作等手段来缓解资金困难。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发。”全市除新区采取代建房外，其他均采取中标企业垫资建造，竣工后各地政府回购的办法建设。

　　目前，尽管我市农民公寓房建设尚处建设施工阶段，但是，随着工程建设的不断推进，政策措施的日臻完善，农民公寓房建设这一重大实践必将对加快我市经济社会发展起到有力的推动作用，主要表现在：

　　建设农民公寓房，是加快发展、协调发展的前提和基础。一方面，动员农民响应政府号召“离土离乡又离房”，实施大规模的动迁，从而为大量建设用地腾出了空间，为加快发展、协调发展提供了物质基础。另一方面，通过建设农民公寓房，实行“拆一还一”政策，使农民的住宅产权不受侵害。安居才能乐业，把老百姓安置好了，变“阻力”为“动力”，才能凝聚人心，形成合力，这同样是加快发展、协调发展的前提和基础。

　　建设农民公寓房，是加快城市化进程的重要环节。城市化的过程是加快城乡一体化的过程，也是农村居民减少、城市居民增加，农业用地减少、非农建设用地增加的过程。全市首批规划建设的18个农民公寓小区，可安置农民拆迁户4150户左右，并且大部分规划在市、镇附近，如果再配

　　套完善社保、就业等优惠政策，必将激发广大农民进城、进镇的积极性，进而加快城市化进程。

　　建设农民公寓房，是以人为本，富民优先执政理念的具体实践。科学发展观强调以人为本，“两个率先”的核心任务是富民。在建设农民公寓房过程中，只要我们自觉把群众利益放在首位，决不与民争利，用宽容宽厚的态度善待动迁农民，千方百计把农民公寓房建设好，努力改善他们的居住条件和生活质量，就能够使广大动迁农民得到实实在在的利益。

　　二、农民公寓房建设中存在的问题

　　受规划制约，布局、设计不尽合理。一是部分农民公寓小区布局与城市总体规划及城镇规划有差异。二是各镇因行政区划调整，原有的城镇规划及工业载体规划已经打破，而新的城镇规划及工业载体规划的编制工作滞后，客观上造成规划区范围难以界定，基层执行79号文件有难度。三是农民公寓房房型设计单一。目前，我市的农民公寓房房型一律为五层公寓楼，且房型比较单一，无法满足各类层次动迁户的需求。同时，农民公寓房的选址、设计、配套以及物业管理等未能公开操作，缺少广泛征求动迁农民的意见这一环节，动迁农民反响较大。

　　受资金制约，工程进度进展缓慢。据测算，拆迁农户入住公寓房政府户均补偿费用需30万元左右，按在建的92万平方米每平方米造价1200元计算，全市需投入资金10多亿元。虽然大部分小区采用BT模式运作，但竣工后由政府出资回购。按太政发[2003]79号文件精神，公寓房建设由“两区”、各镇运作。目前，大部分镇存在严重的资金困难，回购资金无着落。部分镇因为承建方对资金问题顾虑重重，造成工程建设进度缓慢。工程建设的滞后，导致部分动迁农户长期居住过渡房，生活质量下降，不稳定因素增加。

　　受政策制约，规划区之外农宅翻建受阻。我市自2003年1月1日起，冻结所有农宅翻建审批。也就是说，在市政府下发79号文件之前的半年，我市已冻结农宅翻建审批。据调查，此项政策实施以来，基层干部以及农民反响很大。主要原因是：目前我市农村住宅大部分为已有20多年历史的第一代砖木结构楼房，质量欠佳，设施落后，许多群众有再次翻建的愿望。因冻结审批，农村部分急需翻建的危房不能翻建，许多农民因致富或迎亲婚嫁，迫切希望自主建房的愿望受到压制，这是不合理也是不合法的。据反映，部分地方因农民建房愿望迫切，至今还有通过宅基地置换的方式，默许农户在农村居民点中自主建房的现象。

　　受保障机制制约，农民入住有后顾之忧。近年来，尽管我市下大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制，实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程，但总体而言，我市的失地农民保障机制还刚刚起步，保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言，农民变居民，原有的生活状态改变了，不得不为日后的生计考虑。一方面，政策性增收仅是有限的一块，实现持续增收依然困难。另一方面，日常生活的开支名目繁多，数额大幅上升。农民进城（镇）以后，文化教育、医疗卫生的开支增大，群众反映“一怕医生，二怕先生（指子女读书）”；农民进社区，水、电、气、物业管理等费用也相应增加，特别是那些低收入户，更加难以承受。

　　三、推进农民公寓房建设的基本思路与对策

　　目前，各地农民公寓房工程陆续竣工，动迁农民入住公寓房时间日益临近，推进农民公寓房建设已进入关键时期。当前，推进农民公寓房建设必须遵循既要高度重视发展经济，又要高度重视善待百姓的基本思路；既要满足工业化、城市化不断推进的要求，又要切实保障动迁农民的权益。

　　按照“多予、少取、放活”的要求，积极探索新的机制、体制，进一步完善政策措施，妥善解决存在问题。在向后的工作中要切实把握以下几个原则：

　　第一，坚持改革、发展与稳定并重。推进工业化、城市化必然要占用大量土地，但经济社会的快速发展不能建立在牺牲农民权益的基础上，否则必然会影响到社会稳定，从而反过来制约经济社会的持续发展。要在加快经济社会发展的同时，让动迁农民分享工业化、城市化带来的效益。

　　第二，坚持政府实施与农民知情并重。推进农民公寓房建设，从另一个角度上看，政府扮演的只能是农民公寓房代建者的角色。因此，公寓房如何选址、如何设计、如何配套、工程质量如何、花了多少钱等等，每一个环节都要给农民一个知情权、参与权和选择权。也只有这样，政府在推进农民公寓房进程中才能最大限度地取得农民的理解、信任和支持。

　　第四，坚持城市化与“新农村规划”并重。城市化是一个渐进的过程，推进城市化应该遵循其客观规律，急功近利，往往欲速则不达。根据目前我市经济社会发展现状，市、镇、“两区”周边等有规划、有条件的地方应坚持加快推进城市化进程。之外的广大农村区域，可以通过宅基地置换等方式在全市规划若干个农民住宅点，实施“新农村规划”。目前我市冻结农宅翻建审批，推行“无村庄化规划”，与当前太仓经济社会发展实际及国家相关法规政策不相适应，同时也违背了农民的意愿，宜及早完善。

　　近期，推进农民公寓房建设过程中暴露出来的问题引起了市委、市政府高度重视。今年7月28日，市政府《常务会议纪要》第8号作出了“关于当前农村危房建设的意见”和“关于允许部分农民公寓房公开上市的问题”的意见，改变了自2003年1月1日以来冻结所有农宅翻建的规定，允许农村危房“在统一规划的农村居民点或农民新村中，由农户实行

　　自拆自建。”规定“公开上市的农民公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内。”这两项规定对扭转目前我市农民公寓房的被动局面起到了重要作用。为了更好地推进农民公寓房建设，重点还应在科学规划、市场运作、依法行政、完善保障等四个方面寻求突破。

　　（一）科学规划，提升农民公寓房开发建设层次。农民公寓小区的选址必须符合加快推进城市化进程的要求，必须符合城市总体规划、土地利用总体规划以及集镇建设规划的原则。鉴于目前我市城镇规划、工业载体规划以及农村居民点和居民新村的定点规划已经滞后，应及早启动此三项规划。所有农民公寓小区的设计施工，要坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则，做到质量符合标准，配套设施齐全，服务功能完善，物业管理规范，达到现代城市居民小区的要求。

　　（二）市场运作，突破建设资金瓶颈制约。进一步创新和放活政策，加大市场运作力度，着力做好土地和公寓房上市两篇文章。一是适当提高公寓房土地用于商业开发的比例。99号文件规定“允许在小区内预留10%的土地通过公开拍卖方式用于商业房产开发”，鉴于目前市、镇两级财力有限，此标准宜适当放宽。二是积极做好部分农民公寓房公开上市工作。当前要认真贯彻落实市政府《常务会议纪要》第8号规定“公开上市的公寓房数量必须严格控制在总量的25%以内”的精神，各地应抓紧落实公寓房上市工作，通过市场运作，积极筹措建设资金。

　　（三）依法行政，规范农民公寓房建设过程中的行政行为。要引入听证会机制，扩大动迁农户的知情权、参与权和作主权；规范工程招投标机制及质量监督机制，确保工程质量万无一失；加强农民公寓房的审计，确保建设资金安全运行；规范农民公寓房产权行为，确保“两证”（土地证、房产证）齐全；进一步规范农宅翻建审批政策，在解冻农村危房审批的基

　　础上，可考虑对规划区之外因致富或婚嫁等原因有翻建农宅需求的农户也放开审批，让这些农户在统一规划的农村居民点或农民新村中实行自拆自建。

　　（四）完善保障，解除动迁农民后顾之忧。一方面，要进一步提高动迁农民社保标准，及早完善“土地换社保”实施意见；坚决执行79号文件关于“对入住公寓小区，年龄男满60周岁、女满55周岁的农民，在家庭成员全员参加社养老保险的前提下，可享受城镇居民最低生活保障标准”的规定；适当提高拆迁安置过渡期补贴标准。另一方面，要积极为动迁农民就业增收创造条件，通过各种形式的就业培训，提高农民技能水平，增加择业机会，促进增收致富。同时，要根据农民公寓小区靠近市、镇的特点和优势，引导他们大力发展以服务业为主的第三产业，鼓励有条件的农民发展个体私营经济，以不断提高动迁农民的收入水平。

篇五：推进农民公寓房建设的调查与思考

　　1.引言

　　——论农村房地产管理

　　近几年来，随着农村住宅建设的不断发展，很多的农村住宅条件得到一定的完善，但是也存在一些不足：由于没有统一的规划，很多农村住宅完全是根据个人的想法建设，采用自建单家独院式住宅，长期缺乏统一的规划，管理滞后,造成农村住宅新旧交错，高低不一，街道狭窄，可使用面积及耕地面积迅速减少，公共基础设施无法配置完善，使得农村散户居住的现象十分普遍。在城镇化发展的今天，既不适应城镇可持续发展的需要，也不利于提高居民的生活环境和生活质量。

　　可以说，在很多区域的居民点发展已经进入了整合阶段的今天，农村住宅布局上的分散无序、零乱以及由此造成的后劲不足问题,已成为当前制约区域小城镇发展的瓶颈。

　　农村住宅普遍存在“散、脏、乱、差”的局面，基础设施配套落后，居住环境普遍较差。随着农村经济的发展，农民对加快水电、道路、通讯、文化等基础设施建设，改善居住环境，提高生活质量，提出了更高的要求，他们在内心深处有改善农村人居环境的需求，农民也都想过上小区生活，迈向城市生活。正是由于老百姓的需求，本文将首先对散乱的农村住宅的弊端进行研究，并提出农村住宅公寓化建设的新模式。

　　2．农村住宅散乱的弊端

　　农户住宅布局随意性大,缺少规划

　　由于一些农村并没有经过系统的、完整的村庄规划，农村的房屋建筑大多呈现分散的、无序的状态。以福建省为例，全省有987个乡（镇）、14830个行政村，按每个行政村平均6个自然村计算，共约有88980个自然村。农村村民建房选址基本上没有统一规划、集中建设，而是分散建在旧村庄中或村庄周边的耕地上。

　　导致土地资源的严重浪费，土地有效使用面积骤减

　　目前农村的散居农户住宅占地,少则几百平方米,多则上千平方米。一个村上百户人家,仅住宅用地就达好几万甚至十多万平方米。如此庞大的土地被不合理占用,使得土地大量浪费。更有甚者乱占耕地建房,使得耕地日益减少,粮食严重减产。

　　福建全省农村村民总户数为万户，农村居民点用地总面积为万亩,占各类建设用地总量的%，居民点用地面积分别是城市、建制镇用地面积的倍和倍；据测算，全省农村村民户均

　　建房用地面积达平方米，有相当多住宅用地面积超过200平方米，土地的不合理占用造成土地大量浪费。

　　农户房屋耐久性差,不安全因素多，生命财产安全无法得到保障

　　普通农民的所建房屋，基本上都是没有资质的施工队伍建设的，一些落后地区的房屋大部分都是以砖木结构和砖结构绝度，质量低，结构安全系数低，防洪、防水、防盗能力差，且没有经过专业部门的有效地监督管理，其质量很难得到保证。

　　公共基础设施难以落实完善，不利于村民文化素质的提高

　　大部分村庄对外交通不通畅，村内道路、给水、排水、通讯等基础设施配套性、共享性差，教育、文化、卫生、环保、家政等事业落后，基础设施和社会公共设施不能满足日常的农民群众的生产生活需要。因此,农村住宅的散居分布，使得农村的一些基础设施由于散乱的房屋布局无法落实，难以形成公共的文化活动场所，阻碍农民的文化修养的提高。

　　农民散居造成地域管理的不便

　　对于当地政府行政管理部门来说，由于散居的区域范围较大，散居人数众多，容易出现管理缺失等问题。

　　不断放大城乡差距

　　农宅散居严重阻碍了农业机械化的实现和规模经济的发展，使得农村劳动生产率和经济效率仍然比较低。由于农村住宅散居现象的不断加剧，严重违背了农村向城市化发展的理念，农村与城市的贫富差距将会不断增大。

　　3．农村住宅公寓化概述

　　农村住宅公寓化

　　是指取消传统的“一户一宅”农村住宅建设方式，将农村住宅从每户独立的低层、多层形式，改革为一梯多户的多层、高层套型形式。

　　农村传统住宅与公寓住宅的区别

　　目前，我国农民居住条件普遍不高，功能残缺不全，外观单调呆板，基础设施不配套，居住环境脏乱差。呈现出分散的状态，类似“兵营式”的住宅，严重浪费了土地。公寓住宅区别于传统的农村住宅，最大的一个特点是集中。通过集中有利于基础设施的完善，改善居住环境；同时，通过公寓住宅建设，可大大节约土地，有利于土地的集约利用。

　　4．农村住宅公寓化的国内外研究现状

　　国外农村住宅公寓化研究现状

　　群宅理念首创于20世纪70年代的丹麦，后风靡北欧，有四大特点：一是强调参与过程，二是包括有益的邻里设计，三是包括众多供日常使用的公用设施，四是包括完整的居民管理。而在日本坚持传统及富有民族特色的，风貌精致且讲究生活情趣的，分散居住的，功能划分的，适应防震需要的住区建筑形态。日本全国的建筑形态高度趋于一致，坚持传统建筑特色，较少特立独行的建筑形态,此外，普通农民住宅往往辟有单独的工具房,仓库,以供堆放杂物；而家居住房则单建他处，与其他功能用房有明显的距离空间，以提高家庭居住生活的标准与美感。

　　国内农村住宅公寓化研究现状

　　李少峰在《公寓式住宅—村镇住宅建设的新路》一文中指出为适应乡村城镇化的要求，对经济较发达村镇居住用地及其建筑形态，宜建设集约化住宅，控制宅基地划地和建设，改向专业化，社会化的合作开发，引导村镇住宅走公寓化道路。

　　张湛在《建设公寓式住宅—改变农村散居现状，促进农村经济发展》(1999)一文中最早提出公寓化住宅建设的观点，笔者认为建公寓式住宅可以解决农村住宅建设市政设施配套差，居住条件差的问题。

　　程榕生在《建设农村公寓式住宅集约用地提高居住水平》(2006)一文中指出建设村镇公寓式住宅，实际上是在走一条集约化的道路。

　　亦云在《改造小城镇住宅建造方式全面推行公寓》（2002）一文中笔者认为为适应城镇可持续发展和城镇人口不断增长的需要，应该把“改革城镇住宅建造方式全面推行公寓式住宅”列为实施发展小城镇这一大战略的重要组成部分。

　　5．农村住宅公寓化的意义

　　合理规划,统一建设

　　农村住宅公寓化的选址是在符合新农村建设进程的要求和建设的总体规划的基础上确定的。所有农民公寓小区的设计施工,坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则,做到质量符合标准,配套设施齐全,服务功能完善,物业管理规范,基本达到城市居民小区的要求,以便日后和城市建设接轨。

　　集约化利用土地,节省土地资源

　　目前，大部分农村土地资源总量偏少，土地利用率不高,与全市工业经济的快速发展和城市改造的发展趋势不相适应。通过合理的规划,农村住宅公寓化建设可以明显的节约农村的土地资源,土地利用向集约化方向发展，公寓化建设使得原先散居的住宅经过同意规划后，集体居住生活。例如，某公寓为6层楼房，每户设计住宅面积为180平方米，每栋楼入户村民24户或36户，每户分摊土地面积为32平方米左右；统一建猪栏、杂物间及储物室，每户平均占地30平方米；每一栋或两栋建设一个80平方米的公共活动场所，每户平均15平方米，那么，每户村民平均占用土地面积将不会超过80平方米，比普通村民住宅面积（一般都要150平方米以上）要小的多，节约很多的土地资源。

　　有利于改善居住条件和生活环境

　　传统农房宅基地分散建设,交通不畅,难以形成较好的居住条件和生活环境。采取统一的规划建设，使外部面貌统一、美观,道路宽敞,建筑密度降低,绿化面积增加,环境质量提高,以形成较好的居住环境。

　　有利于公共基础设施配套

　　建造公寓式住宅安置农户可按照城镇化的要求,实行统一规划、统一建设、统一管理、统一配套,可按照城市住宅小区的要求对小区进行基础设施的配套,与城市管网衔接，向城市小区过渡。

　　有利于对旧村进行连片改造,壮大集体经济

　　集中化的住宅建设在节约土地资源的同时，使得该地区可以对节省下来的土地资源进行大面积的、规模性的改造和建设，即农村公寓化建设不仅解决了农村经济发展和新农村建设

　　问题,而且可以充分发挥区位优势,盘活节省下来的土地资源,为工业经济发展、城市建设和园区建设解决土地瓶颈问题。

　　有利于建设现代农村,加快城市化进程

　　城市化的过程,一定意义上就是城市向周围郊区或农村扩张、土地向非农业大规模转移的过程。通过农民公寓建设,可以将原有分布零散的自然村的村民逐步集中,在住房条件、道路交通、通讯设施、供水排水、垃圾处理等方面统一规划,建成高质量、现代化的农民居住小区,加快城市化推进的速度。

　　6．农村住宅公寓化的实施现状

　　江苏省江阴市,锡山市农民拆迁住宅后都安置住公寓房，不仅改变了农民世代自己造房的习惯；而且给当地的房地产业带来了新的生机，仅农村商品房和相关房屋配套设施消费一年就达6亿元，拉动了经济增长；同时，公寓房还比传统盖房节约土地三分之二。

　　常熟市农民宅基地户均超过1亩,合计超过10万亩,实施农民集中居住后,至少可多出5万亩土地。

　　上海郊区围绕“三个集中”实行宅基地置换试点表明，既能看到农民新型居住地区，还能推进土地规模经营，与此同时，将农民置换的土地入股形成房地产，使农民成为股东，增加了农民的稳定收入来源。

　　7．农村住宅公寓化实施过程中的一些问题

　　农民生活习惯改变难,对住宅公寓化建设认识不够

　　农村很多农户是按照血缘关系聚集，有的农村主要就是几个大姓在一起。进入公寓化住宅居住后，打破了原有的耕种模式，而且农民都会考虑到自身的原有的一些利益的丢失，一些农民感觉很不习惯。同时，一些农民对于公寓化住宅的认识也存在一些误区，误认为新农村建设，就是给农民建新房，没有理解新农村建设涵盖了生产发展、乡村文明等内涵，从而“等靠要”的思想比较严重，尚未认识到聚集之后的巨大的、全方位的效应。

　　建设资金筹集难，使得工程进度进展缓慢

　　由于长期以来，农民一般都是以农牧业收入和外出打工收入作为主要的收入来源，大部分的农民的收入都是有限的。所以，如果加之政府有缺乏资金投入到农村住宅建设中，则公寓化住宅建设工程的进程就会显得比较困难，就会导致工程进度缓慢的的现象。

　　房屋产权流转难

　　改革开放以来,农村建房热一直居高不下,户均占地面积一方面在日益扩大,而另一方面,快速的城市化进程又能使农村人口不断减少,造成大量房屋空置。农民由于各种原因进城后留在农村的房屋和宅基地所拥有的产权不是独立完整的产权,受现行法律、法规的限制,不能进行公开合法的转让,但这些宅基地是通过合法途径得到的,村集体组织也无权收回进行处置,闲置的房屋无法拆除复耕,导致市郊农村出现大量“空心村”。由于农村房屋产权难以流转,稀缺的土地资源难以优化配置,导致无法实现其应有的经济价值,既损害农民的财产权，又影响农村经济的发展。

　　建设模式确立难

　　目前，农民集中建房主要有三种模式：1）村镇政府在确定公寓化住宅的选址后，统一进行规划、设计、投资、建设，农民经申请，政府以低价售出住宅。但在实践过程中，住宅的获取条件以及住宅的分配面积往往难以确定。2）村镇政府在确定公寓化住宅的选址和做好统一规划后，由村民集体出资，制定专业的建设单位进行设计和建造。这种建设模式存在的缺陷是公共设施的配套无法十分的完善，需要政府额外的资金进行公共场所的建设。3）在村镇政府确定选址后，由房产开发商或其他企业开发建造农民居住小区，农民作为普通购房者购房。这种模式的住房质量由于前两种模式，但存在着房价偏高的风险。

　　受保障机制制约,农民有后顾之忧

　　近年来,尽管大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制,实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程,但总体而言,富阳市的失地农民保障机制还刚刚起步,保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言,农民变居民,原有的生活状态改变了,不得不为日后的生计考虑。一方面,政策性增收仅是有限的一块,实现持续增收依然困难。另一方面,日常生活的开支名目繁多,数额大幅上升。农民进城(镇)以后,文化教育、医疗卫生的开支增大;农民进社区,水、电、气、物业管理等费用也相应增加,特别是那些低收入户,更加难以承受。

　　8．农村住宅公寓化建设的建议

　　加快试点建设，扩大宣传力度

　　农村住宅公寓化建设是一项复杂的额、长期的系统工程，与村民的生活息息相关，因此，为加快推进该模式的进行，首先就是要争取得到广大人民群的支持和理解。其次，政府部门

　　应采取一系列的政策进行引导，加快试点建设，通过试点的检验，积累经验，获得成效。同时，全社会也应通过各种宣传途径加大宣传力度，让老百姓深刻认识到他们居住现状的弊端,理解建设公寓化居住区的意义。

　　加快建设资金筹集的多元化

　　加快农村宅基地使用权流转制度建设

　　农村宅基地使用权是我国特有的一种物权,尽管在本质上它属于一种财产权利,但同时也具有一定的身份性质,因为宅基地是与集体经济组织成员的资格紧密联系在一起的,有一定的福利性质和保障功能,因此在近期实行完全自由转让还难以实行。首先,应变农户使用权为真正的处置权,给农户发放统一的、具有法律效力的宅基地证书;建立相对封闭的农村房地产市场,让农民多余的住房在农村中逐步流转,打破本村范围内流通的局限,与整个农村的房地产市场连通。其次,要加快农民的社会保障体系建设,包括征地,补偿标准等的界定,让农民拥有较为完善的社会保障。第三,要加强宅基地流转的立法,积极界定、规范宅基地使用权流转的管理。

　　加快研究住宅公寓化建设的新模式

　　大部分农村地域广阔，条件各异，类型多样，推进农村住宅公寓化建设，总体上应实行政府统一规划，村民原住宅折价或折面积入股，多元筹集资金，组建住宅合作社组织实施。对农村住宅公寓化建设，由镇政府牵头对村镇土地进行统一调查，确定土地的合理利用现状,统一规划住房区域，要注意提高民宅设计水平，务求新颖别致、美观大方，充分体现当地的民俗风情，每个村镇都要提供多种房型供农民选用。

　　由于出生在农村，我深刻感受到了农村与城市的差距，让我迫切想到了，为何农村不大力推行城市化建设。在中国的大部分农村，可以发现该地区的住宅都是处于无管理、无规划、无设计的状态，造成土地资源的大量浪费。而如今，中国的房地产行业正处于混乱状态，各地房价高居不下，特别是大城市的房价更是让人可望而不可即，各地出现的大批的房奴。值此之际，农村房地产行业却无人问津，反而是因为一些商品房的土地面积的需要,使得农村土地更低资源的进一步缺失。

　　为了合理解决既要建设又要吃饭的矛盾，张家港市把农村公寓房建设放到了村镇建设的重要位置。近两年来共建成农村公寓房6500多套，吸引农民19500余人，节省耕地2000多亩，今年还将建成1100多套公寓房。张家港市现有82万人口，人均耕地只有亩，人多地

　　少的矛盾十分突出。针对这种情况，该市确定结合工业小区和三产开发建设,有计划地拆迁农村分散、零星的旧房，推进农民公寓房建设，引导农民转变观念，向居住公寓房过渡。

　　一个农户搞独立式住宅要占五六分地，而他们搞的农民公寓房一户只占二分地。农民公寓房一般为四至五层楼房，底层专作各户库房，上面各层，有复式结构的跃层式，有在同一层面的灵活分割式，也有一户一个单元的连体式。公寓房的集中建设，一、二百以至三百户人家组成一个住宅小区，配套进行绿化、美化、道路硬化，基础设施建设，各户卫生间、污水排放处理以及自来水、煤气等设备一应俱全。农民受到城镇居民的文明，养成卫生习惯，市场经济意识、精神文明意识在不知不觉中得到提高。正在进行的创建新型小城镇活动、中心村规划试点工作，都将农民公寓房建设作为考核指标和重要内容，使农民公寓房建设开展得热火朝天。(江苏省建委村镇处)

篇六：推进农民公寓房建设的调查与思考

　　相续出台关于推进农村土地综合整治和农民住房改造建设若干意见试行天台县农房改造项目补助资金结算办法关于加强农房改造建设管理的通知等县政府设立农房改造专项基金保证每年扶持资金不少于5000村集体拆除老屋建设安置房的给予资金补助

　　天台县农房改造成功经验\存在问题及对策

　　摘要：农房改造是新农村建设的治本之策，是美丽乡村建设的必由之路，是“小县大城”战略的重要组成。要全面完成今年工作任务，实现工作目标，就必须创新思路，突出重点，好中见快，快中求精，合力推进。关键词：农房改造成功经验Abstract:Ruralhousereconstructionisthefundamentalmeansforthenewcountrysideconstruction,istheonlywaytobuildabeautifulcountryside,andistheimportantcomponentofthestrategiesof“greatcityinsmallcounty”.Tocompletethetaskofthisyearandrealizetheworkinggoal,itisnecessarytoinnovateideasandtohighlighttheemphasis,soastomakeachievementsfastandexcellently.Keywords:ruralhousereconstruction;success;experience2009年春夏之交，我县农房改造全面推开。目前，全县已实施农房改造76个村，其中43个村拆除老屋8926间，收回宅基地、空闲地7582亩，基本建成342套，正在建设1355套。我县农房改造工作得到了广大人民群众的大力支持和全面参与，得到了上级领导的一致肯定，连续3年被评为全省农房改造优秀县。下面简单介绍一下我县的一些做法：一、我县农房改造成功经验广宣传，聚民意，改造氛围进一步浓厚。深化“民主决策五步法”，着重开好“五个会”，即全体村民会议、乡贤会议、老协会议、拆除房屋对象户会议、重建房屋对象户会议，听取意见，达成共识。平桥镇以全县试点为契机，全面发动，狠抓进度，起到了带头示范作用；白鹤镇利用致富村民的优势，破解了启动资金难题；坦头镇把农房改造作为重点之一，主要领导进村入户，出谋划策；三州乡立足山区实际，利用独特的地理条件，着力建设坡地村庄。2011年是村级换届选举年，有关乡镇街道积极引导，把农村改造列入村干部竞选承诺，从而把村级换届转化为创业激情。新华社等媒体曾多次报道了我县农房改造工作亮点。2、鼓干劲，比速度，改造热情进一步激发。鼓足干劲，更能力争上游。全县上下涌出一大批先进典型，县委、县政府每年进行表彰奖励。平桥镇沸头村支书洪小洗放弃上海生意，回家主持农房改造，被评为全县优秀党员；三合镇朗树前村周祖凤一心扑在村里，公而忘私，赢得村民信任，连续高票当选村主任；坦头镇严畈村金近、街头镇后岸村陈文云、雷锋乡崔一村金望礼等均以实际行动，投身到农房改造之中。各乡镇街道、村集体你追我赶，奋力争先。一是比一比谁的老屋拆得快；二是比一比谁的新房建得早；三是比一比谁的新房建得美；四是比一比谁的服务水平高；五是比一比谁的矛盾

　　纠纷少，从而比出了干劲，比出了速度。精规划，树典型，改造档次进一步提升。按照“一镇一品”、“一村一貌”、“一屋一景”的要求，编制具有天台山水特色的村庄建设规划。共筛选了13种68套优秀建筑设计方案，供农民自主选择。树立三类典型：一是节约用地的典型。雷锋乡催一村建设农民公寓，每套建筑面积114平方米，户均占地22.8米。二是统一建设的典型。平桥镇沸头村实行“五统一”管理，建设联体排屋。现已全部完成，并基本入住。三是挖掘资源优势的典型。街头镇后岸村依托寒岩、明岩旅游资源优势，突出和合文化底蕴，大力培育农家乐，目前每星期均有近200名外地游客来访。赤城街道塔后村地处国赤景区，计划打造集“吃、住、游”一体的农家生态度假村。重民生，强投入，保障机制进一步建全。相续出台《关于推进农村土地综合整治和农民住房改造建设若干意见(试行)》、《天台县农房改造项目补助资金结算办法》、《关于加强农房改造建设管理的通知》等，县政府设立农房改造专项基金，保证每年扶持资金不少于5000万。村集体拆除老屋、建设安置房的，给予资金补助。向银行贷款建房的，享受一定比例的财政贴息。受此影响和带动，近亿元民间资金纷纷涌入。强领导，优服务，工作机制进一步完善。县、乡、村层层签订责任状，确保有效落实。县人大、县政协组织代表、委员进行观察，建言献策。充实县农房办干部队伍，专职负责。聘请2家有资质的监理公司对全县改造村进行定期巡查监管，巡查每周不少2次；并发动农村建筑工匠协会作用，组织辖区协会会员定期、不定期对建筑质量进行检查评比，确保村民住上“放心房”。二、当前工作中存在的问题农房改造符合农村实际，符合农民意愿，受到了群众的广泛欢迎。但在具体实践、推进过程中，也暴露出、或存在着一些问题，亟须引起我们的重视，并切实加以解决。一是建设进度不够平衡。从乡镇层面看，有的重老屋拆除，轻新房建设；个别乡镇主要领导重视不够，连续3年均在同一个村开展农房改造，但一直停留在调查摸底上，进展相当缓慢，从村级层面看，有的宣传发动时轰轰烈烈，会开了，款捐了，规划也做好了，但宅基地分配迟迟不能落实，新房建设无法动工。从村民方面看，有的热火朝天，房屋提前竣工，有的再三拖延，推三阻四，形不成规模效应。二是建设行为不够规范。部分改造村借农房改造之名，未经审批，擅自乱搭乱建，违法用地现象有所抬头。少数村名不按规划建房，私自扩大占地面积。有

　　的村民自作主张，由此破坏了房屋结构和建筑立面，降低了建设品位，影响了整体建设效果。三是资金压力明显增加。国际金融危机的阴影尚未消散，欧债风暴接踵而至，融资难度增大。受物价上涨影响，钢材、水泥等建房材料，以及建筑工匠的工资不断上升，建设成本明显增加。我县是经济欠发达地区，大多数村民经济条件相对较弱，建房资金明显缺少，在这在一定程度上也影响了整体建设工程。对策措施在工作机制上，突出一个“实”字政策要靠实。好政策就是好向导。我县相继出台的扶持政策，深受群众欢迎，要深入宣传，使之家喻户晓，人人皆知；要不断完善，深化落实。规划要落实。农房改造，规划先行。规划编制要彰显天台山水特色，经得起历史检验。因为有特色，才有生命力；有特色，更有说服力。我们必须从天台实际出发，因地制宜，因村制宜，因房制宜。继续深化“先拆除后规划”这一做法，以行政村为单位，编制1:500村级大比例尺土地综合整治规划。把提高土地容积率放在首要位置，切实改变按“间”建房旧观念，树立按“套”建设新理念。按照“标准不高水平高、面积不大功能全、占地不多环境美、造型丰富特色强”的要求，不断丰富农民住宅内涵。平原村注重低碳节能，资源共享，体现时代潮流和地方特色。山区村改造要依山就势、移步换景，避免行列式、车厢式布局。保护好历史古迹、古树名木，确保农村历史文化能够得到保护和延续，真正做到“规划一张图，建设一盘棋”。质量要务实。高标准规划，更要高质量建设。百年大计、质量为本。全县聘请的2家专业监里公司，必须全程监督建设质量，在项目选址、地质勘察、建筑设计、施工组织、建材选用等关键环节严格把关，确保工程质量和施工安全。还要充分发挥建筑工匠协会作用，每个工匠实行持证上岗。县农房办在日常工作中，要加强对监理公司的督促和检查。在工作重心，突出一个“快”字。宅基地安排要加快。宅基地不能及时分配到户，是当前制约新房建设的重要原因之一。村集体要开好“五个民主会”完善村规民约，形成书面决议，争取实现“五统一”，即统一整治收回、统一规划设计、统一安排使用、统一基础设施、统一建设监管。我们必须严格执行“一户一宅、限额用地”政策不动摇，坚持公开、公平、公正原则不走样，提高宅基地安排透明度，避免在宅基地安排对象、面积、外置等方面引发矛盾纠纷。镇中村、中心村宅基地安排方式要各有侧重。镇中村实行“统一规划、统一建设、统一安置”，创新立地式住宅建筑形式，鼓励统建、联建多层公寓或联体排屋。中心村则按照合并小型村、缩减自然村、拆除空心村

　　的思路，结合宅基地复垦置换，有序引导农民自主建房。新房建设要加快。建好新房，搬入新房，改善生活环境，提升生活质量，这是农房改造的最终目标。崔一村的农民公寓、沸头村的双联排屋、后岸村的农家乐园，已经成为新房建设的典范。要继续树立一批可看可学的典型样板，既有规模较大的行政村，也有相对独立的自然村;既有经济发达的富裕村，也有基础稍弱的一般村;既有镇中村，也有平原村和山区村。允许农民跨村建房；允许在外人员回祖居村改造祖遗房屋。村民在承诺自愿放弃村级地基安排和主动拆除原有住房的前提下，可以按现行高山移民政策享受补助或以优惠价格购买农民公寓，也可以购买商品房并获得相应的经济补助。平桥镇、白鹤镇、坦头镇是我县的主要中心集镇，各镇可选取合适区块，结合农房改造，启动开发商进驻，加快人口集聚速度。不管是统一建设，还是农户自行建设，都要与村集体签订施工合同，或作出具体承诺，明确开公时间、竣工时限和违约责任。超过两年未开工建设的，原建房审批手续作废，村集体收回宅基地，重新安排建房对象户。基础配套要加快。项目实施村要留出3到5亩的土地用于农村社区活动中心等公共服务实施建设，争取基础实施配套与农房改造同步设计、同步施工、同步交付使用。镇中村改造要按照新型社区的标准，同步家配套建设路网、供水、燃气、污水等地下管网，完善养老院、幼儿园、中小学、活动中心、物业管理等服务实施，引导农民生活进社区、工作进园区、商贸进市场，实现村庄向社区转、农业向工业转、农民向市民转。中心村改造必须同步配备水电，硬化道路，设置路灯，铺设排水管线或沟渠，配置简易适用的污水处理设施和垃圾收集转运站，进行绿化、亮化、美化。村集体对进村水洗、池塘进行全面修缮，对原有房屋进行立面改造、对古建筑物进行整修的，给以适当补助。在资金筹措上，突出一个“多”字。资金问题是当前制约农房改造最关键、最迫切的问题。老屋难以拆除、新房建设缓慢、配套难以落实，根源都在于资金短缺。原有的资金来源，要切实加以巩固；同时，要创新思路，拓宽新的筹资渠道。一是政府补。县政府将继续扶持农房改造，确保每年不少于5000万元。按照“资金分配权和分配渠道不变、资金用途不变、建设成果共享”的原则，农办、国土、建设、农业、水利、交通、财政等部门，要全力整合清洁家园、和谐生态村、农村土地综合整治、农业综合开发、农田水利、农村住房困难群众救助、康庄工程建设、低产田改造等各类涉农涉地资金，集中力量大好“组合拳”，扶持重点农房改造村。二是老板助。我县外出人口达17万之多，不少人经济基础很好。而我县在外乡贤、先富村民向来热爱家乡公益事业，慷慨捐资，充分体现了天台人的豪气、大气、和气。我们要宣传好、发动好、引导好天台在外乡贤，各村可采用立碑，入谱等多种形式给以记载、宣扬。三是银行贷款。党中央、国务院十分重视农房改造工作，强调要把统筹城乡

　　发展作为全面建设小康社会的根本要求，把扩大农村需求作为拉动内需的关键举措，把建设新农村和推进城镇化作为保持经济平稳较快的持久动力。文件明确农民建房可以到银行贷款。县农村合作银行的“新农居”贷款，就是为了支持农房改造而设立的金融服务产品。金融机构要针对农村出现的新情况、新问题，总结完善、推陈出新，开展林权抵押贷款、农户联保贷款等多种信贷业务，发放小额丰收卡，实行信贷优惠扶持，加以支持农房改造。四是集体筹。“政府补”是四两拨千斤，“老板助”是真情回馈乡亲，“银行贷”是解决燃煤之急，“集体筹”才是解决资金问题最根本、最有效的办法。集体筹措建设资金的主要途径就是级差排基。即根据宅基地区位条件等不同情况，采取竞标等方式进行有偿选位。说白了，就是有钱的可以选好一点的基地；钱少的选位置稍差的；没钱的困难户由村里帮助安置。村集体根据本村的经济实力和改造投入额度，在立足自求平衡的前提下确定拆迁补偿价格。在测算宅基地成本时，并将村庄公用土地成本和道路平整硬化、供水排污管道铺设、路灯安装等建设成本一并纳入，统一体现在宅基地安置价格上。筹措的资金除用于拆迁补偿外，全部用于村庄道路、供水、排污等配套基础设施建设，最终受益的是全体村民。级差排基在我县已有成功的经验，要全面推广，争取新的突破。事实最有说服力，电视、报纸等新闻媒体要开辟专栏，介绍相关优惠政策和典型实例，积极营造良好的工作氛围。

篇七：推进农民公寓房建设的调查与思考

　　关于推进农民集中居住区建设的专题调研报告

　　党的十六届五中全会提出，建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实稳步地加以推进。作为全国百强县之一的海盐县地处沿海发达地区，有基础、有条件在科学发展上走在前列，有责任、有义务在和谐发展、协调发展上作出表率。在我县当前建设社会主义新农村过程中，关于农民集中居住区的建设问题已经成为各级领导所关心关注的热点和焦点问题。县国土资源局调研组就此问题开展了为期近两个月的专题调研，现将有关调研情况报告如下。

　　一、我县村庄规划点及宅基地现状我县农村村庄普遍存在“小、散、乱、差”现象，即村庄分散零乱，基础设施滞后，外延扩张过度，集约程度不高等。我县现有行政村103个，97年时全县有农村居民点（即自然村落）3915个，按当时189个行政村计平均每个行政村有20多个自然村。特别是于城镇、沈荡齐家片、西塘元通片等乡镇5户以下的农村居民点数就高达636个。近年来，通过土地整理、道路建设、村庄搬迁、工程建设等已撤并农村居民点近千个。但到目前为止，全县仍有大小农村居民点3146个，由于村庄分布散乱和经济条件限制，大部分村庄基础设施及配套建设相对滞后。分析上述问题的历史成因，一是宅基地使用权私有观念，是造成农村宅基地使用率低下，闲置地难以盘活和多占宅基地的强烈的内部驱动力。二是农村集体土地无偿使用和“多占地，占好地，不占白不

　　占”思想观念导致村庄外延无序扩张严重。外延扩张既有“沿路爬式的线性扩张”，即公路、村内道路通到哪里，新房就建到哪里。又有“抢占优势地形的块状扩张”，新建住宅不断向村庄外一些地段好，离集镇近的地块延伸。建新不拆旧，零星空闲地闲置增多。许多农民住宅经过三轮改建，从草房到瓦房、从瓦房到楼房、从楼房到别墅，建了拆、拆了建，但土地粗放利用，集约程度不高，资源浪费严重。三是规划上存在的矛盾。由于村镇规划的滞后，造成了农村居民在建房时缺乏统一的规划而显得杂乱无章，村内房屋朝向不一、坐落无序，道路不畅，既影响交通、也影响村容村貌，更浪费大量土地，造成了农村土地利用率低下。调研中发现，各镇村都不同程度地存在：村镇建设规划和乡（镇）土地利用总体规划严重脱节，规划层次不高，朝令夕改，缺乏合理布局、分步整治实施的中、远期规划等现象。近期规划或具体规划方案也不够规范，对规划、施工、后续利用等方面缺乏总体考虑。

　　二、农民集中居住区建设的必要性和深远意义改善农民居住形态、优化农村资源配置、提高农村环境质量与新农村建设息息相关。农民集中居住区建设既有重大的现实意义又有深远的历史意义。1、有利于保护耕地，提高土地集约利用水平。推行农村居民集中居住是农村实现科学发展的主要体现，能够节省大量土地资源，便于土地整治和农田规程化、机械化耕作。2001年我县详查资料显示：目前全县农村居民点总占地面积5719.26公顷，人均用地为199.28平方米，若将人均用地控制在120平方米（含生产、生活及基础设施配套用地），全县仅此一项就可增加建设用地2800公顷，计42000亩。

　　与此同时，有利于促进土地使用制度改革，加快集体土地流转，并为我县今后用地空间提供有效保障。

　　2、有利于提高农民生活质量。一方面可以节省投资，改善农村基础公共设施。推行农民集中居住，县、镇两级可以集中财力加强农村基础设施建设，电力、通讯、广播、电视、给水、排水、燃气8类管线全部地埋敷设，有力地促进城市基础设施向农村延伸，城市社会事业向农村覆盖，城市现代文明向农村辐射，实现城乡联动发展、共同繁荣。根据各地调研结果，集中居住区建设农户投资也不到分散居户的一半，农民集中居住还可以对农民实行社区化管理，有利于社会治安管理、计划生育管理，便于对农民进行文化、科技、法律、技能等宣传培训，便于生态环境优化，极大地提高农村文化程度和农民的生活质量。

　　3、有利于改善农村环境。由于基础设施不配套，以及农民传统生活习惯的影响，很多农村有新房无新村，布局散乱，管理薄弱，以致“屋内设备现代化、屋外环境脏乱差”。实施集中居住区建设，通过垃圾收集、污水处理等设施配套，可以实现农村生活污染的集中治理，有利于从根本上改善农村环境，提高农村精神文明水平。

　　三、推进农民集中居住区建设的难点1、建设用地难调整。如果按每个行政村3-4个集中居住点、每个集中居住区按100-150户左右的标准，各村至少要占用300亩的成片土地。土地调整涉及的面比较大，有的要跨组、跨村调整。按原来的思路，这样的调整很难到位。一是用地规划和用地计划的制约。农村集中居住区规划和上一轮土地利用总体规划不相衔接，由于种种历史原因，建设规划未到位或不科学，已制约了农村集中居住的推行，

　　不能逾越基本农田保护区这根红线使调地更难开展。二是土地流转的制约。即使是符合用地规划的土地，因涉及农民家庭承包而难调整，因为农村二轮土地承包责任制的政策规定，土地调整不能用行政措施强行推行，同时土地跨村调整没有政策依据，跨组调整很难达成协议。

　　2、配套资金难落实。目前资金困难也是推进农村集中居住区建设的一大制约因素。集中居住区的道路、供水、排水、供电、电信等主要基础设施需要一定的前期投入，但因镇财政捉襟见肘、村集体积累薄弱，进集中区农户自筹资金压力太大，市场化运作又没有相应政策支持。但如果居住区基础设施配套不到位，社会服务功能不健全，就会削弱集中居住区的吸引力。所以一些镇村对此望而却步。

　　3、村镇建设工作难开展。一是重视程度不够。重镇轻村的现象在不少地方存在，农村居住和环境状况明显落后于农村经济发展，与建设社会主义新农村的要求不相适应。二是镇财政资金不足，村管理力量不够。涉及到很多政策问题和具体问题时，畏难情绪严重。

　　四、推进农民集中居住区建设的思路及建议1、突出“三个注重”，科学制定农村村庄建设规划。镇村布局规划是一个宏观的布局性的规划，着重解决农村集中居住区的定点、定位和村镇主要基础设施的布局。为此，要根据“适度集聚、节约用地、有利生产、方便生活”的原则，通过广泛听取群众意见、反复比较、多次调整、逐步完善，研究确定镇村布局规划和集中居住区布点工作。在规划时，必须十分明确规划用多少年时间，通过行政推动和政策鼓励，将农村区域近3000个自然村落逐步调减为多少个农村居民集中居住区，形成以行政村为单位、以合理的耕作半径为依据的布点模式。在规划布局上，突出“三个注重”，即注重利用原有地形地貌、河湖

篇八：推进农民公寓房建设的调查与思考

　　关于农民公寓项目建设问题的探讨与研究

　　报告参考标的：龙叫五龙区块农民公寓、龙叫一期农民公寓农民公寓建设是农村经济社会发展到一定阶段的产物。慈溪农村经济发达，现代化水平较高，农民收入近五年连续实现两位数增长，2008年，慈溪市农民人均纯收入达到12263元，城市化水平达到61.5%，随着农村工业化步伐的加快，慈溪农村劳动力就业结构早已实现了以农业为主向非农为主的历史性转变，从而全面进入了城乡经济社会一体化发展的新时期，这些都使农民公寓建设具备了较强的现实性和必然性，因此，五龙村适时的提出了开发建设“农民公寓”项目，是大势所趋。龙叫五龙区块农民公寓项目所需建设资金4063万元，其资金全部由五龙村经经济济合作社自筹。项目符合国家对该类项目建设的相关规定。建设规模和方案立足实际情况，遵循设计规范，并具有前瞻性；项目选址兼顾多方利益，用地规模适中符合要求；投资规模适度。项目属于基础设施项目，经前期精心勘察和设计，实行工程代建和项目招标，严把房屋质量安全，以达到预定的建设要求。目前，该工程已经完成前期准备，步入施工阶段。总体来讲，农民公寓的开发建设是顺应形势，是社会可持续发展的必然产物，其顺利的开展推广，顺应了时代的发展的需要，但该项目还处于摸索阶段，在错综复杂的经济发展过程中，有相当多的经验与问题值得我们共同探讨。一、农民公寓开发建设的必然性

　　1、农民公寓的开发建设有利于优化镇村布局结构目前，慈溪镇村数量偏多、规模偏小，农村布局松、散、乱的形态，直接影响到城乡经济、社会、空间和生态布局结构的优化，影响到农村经济社会的整体发展水平。因此迫切需要推动农村布局从分散走向集中，加大农民公寓建设力度，以大建制镇推动新市镇整合，以大行政村推动新型农村社区建设，促进镇村布局体系规模调大、结构调优。慈溪农村人多地少，土地资源容量有限，人均耕地按户籍计算仅为0.6亩，农民居住分散，直接导致土地利用率和产出率较低，农村经济发展面临很大的瓶颈制约。因此迫切需要按照科学发展观的要求，扎实推进新农村建设规划基础工作，从而实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显。这既是破解发展难题、保障发展需求，实现土地资源集约高效利用的有效手段，也是加快城乡一体化建设，推进农业规模化、农民市民化、农村现代化的现实需要。2、农民公寓的开发建设有利于改善农民生活条件长期以来，农民分散居住，影响了农村道路、水利、电力、环境等基础设施建设，以及农村文化、教育、卫生、体育等社会事业建设，这是造成城乡分治和行政区划分割的现实制约因素。因此，推进农民公寓建设，有利于在更大范围内合理配置经济社会资源，促进城市基础设施向农村延伸、城市公共服务设施向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射，能够从根本上改善农村环境面貌，推进城乡公共服务均等化，让越来越多的农民共享改革发展的成果，提升农民幸福指数。

　　可见，当社会经济、农村产业发展到一定程度，农民公寓建设就成为一种势不可挡的潮流，成为推动农村持续发展、推进城乡一体化进程的必然趋势。反过来，因势利导地推进农民公寓建设，又能够有力地促进产业结构调整优化、资源要素合理配置、农民生活质量提升和农村生态环境改善，从而保障农村的持续长久发展。从这种意义上来说，农民公寓建设可谓是新农村建设的龙头工程，是推动农村城市化、城乡一体化的一项重大战略选择。3、农民公寓的开发建设有利于节约土地资源、集约使用土地，提高土地利用效率目前我国工业化、城市化进程加快。工业化生产方式的基本特征就是标准化和规模化，以尽可能低的成本制造出尽可能多的产品。而降低成本的最简单方式就是各种生产要素的高度集中，包括劳动力、资本、土地的集中。而在工业化、城市化过程中，土地资源作为一种宝贵的资源显得越来越稀缺。所谓“寸土寸金”就是发达地区土地宝贵的现实描述。为保住18亿亩耕地红线，我国政府提出在实行最严格土地管理制度的同时，节约、集约利用土地是今后土地利用的根本方针。潜力在城市，节地潜力在农村”。当初农民公寓建设之所以能够推开，一个重要原因就是发达地区由于土地紧张而形成的一种务实之举。事实上，适度、合理推行农民公寓建设能够节约大量的土地，提高土地的利用价值。农民公寓建设后置换出来的土地及空闲地集中用于工业用地、城市建设和发展生态农业，在一定程度上提高了土地的利用价值。随着一批项目的实施，集中居住既为失地农民创造了大

　　量的就业和创业机会，也为壮大地方财力，保障农民利益提供了雄厚的经济基础。二、农民公寓项目开发建设过程中的经验与存在的问题1、工程质量的监督与执行农民公寓做为一项惠民的实事工程，如何保证工程质量是整个项目的重中之重，为此上述项目实行了四级管理制度，一由镇、村两级班子为主体，成立农民公寓项目监督小组，二由村级经济合作社推选社员监督代表，三是经公开招投标引入监理公司，四是聘请专业人员作为甲方代表，全程监督。在实际操作过程中，监理公司监督施工单位项目执行情况，甲方施工代表监督监理公司，社员监督小组监督甲方施工员是否在项目施工过程中滥用职权，而项目监督小组进行总体协调，上述成员大致每周召开一次例会，总结本时间段工程中存在的问题，并布局下阶段工作。这样四位一体，垂直式的监督，有效防范重大工程贪污腐败行为。2、项目的融资农民公寓项目建设首当其冲的问题即是融资，作为一个实事工程，因其工程量大，时间跨度长，所需资金也较大，慈溪虽然民营经济发达，但集体企业改制后，村集体经济收入有限，不可能独立承担4000多万元的项目款，因此农民公寓建设项目的首要症结是融资问题，在项目初期，村班子综合开会研讨，认为可以走两条路：一是进行社会融资，二是进行银行贷款融资。前者融资成本低，后者简便，无不必要的麻烦。最后定调走银行贷款融资，主要考虑到银行融资简

　　便，结合后来慈溪市政府出台了《关于加强农民公寓项目建设融资补助政策》，融资成本的80%由政策买单，因此选择了银行融资。虽然社会融资不需要融资成本，但其劣处是登记者众多，如一旦以“保证金”形式开展融资，必然为将来的房屋分配带来相当大的纠纷，甚至于在施工过程中造成阻碍，如前年本镇施公山村在实施农民公寓项目过程中，实行了向本村村民收取所谓的“定金”，有部分村民就认为我既然出钱了，则就有权干涉施工，经常未经许可擅自进入场地干涉施工，既产生了安全隐患，又影响工程进度，打乱了原有的施工计划，为施工方和建设方造成了不必要的麻烦。但是去年以来，由于通货膨胀的关系，国家实行了紧缩性的财政政策，多次使用货币政策，如提高银行存款准备金率、加息等货币政策，并加强了政策融资平台的监管，农民公寓项目属于半政府融资性质，致使向银行融资这一门槛不仅提高了很多，而且原本定的项目融资额也打了折扣。虽然项目如期开工建设，村经济合作社利用本村的财务节余支付了第一笔工程款500余万元，但随着项目的推进，如若融资问题得不到彻底的解决，将为整个工程的进度埋下了一颗“定时炸弹”。3、房屋分配制度如果工程顺利完工交付，则摆在项目协调小组面前是一个“如何分配”的问题，农民公寓建设项目是近几年慈溪兴起来的新兴事务，如何在分配问题上做到“公开”“公平”“公正”、、，确实没有多少可以借鉴学习的地方，以该项目为例，总建设面积24901平方米，总户

　　数为165户，而截止八月底预约登记的村民数为321户，大致为2：1的供给需求比，如何协调分配，这不是某位领导拍拍脑袋就可以决定的事情，如何兼顾多方利益，将这一涉及民生的实事工程真正落实到实处，避免因分配问题而造成群体性事件，这是定调项目成功与否的必然保障，因此形成一套切实可行的分配操作方案是必不可少的。具体操作我认为需综合多方经验，借鉴市经济适用房、保障房分配方法，结合本村的特色，制定切实可行的分配制度。4、产权界定不明晰目前本市的农民公寓项目土地权属分为两类，一类是集体土地，第二类是国有行政划拨土地。以前者土地性质建造的农民公寓，造成房屋无产权证，为今后的房屋转让带来相当大的纠纷，也堵塞了某些住房困难户解决买房资金的路径。第二类虽然是行政划拨土地，解决了前者集体土地的若干问题，但在项目申报时，市发改局规定，农民公寓项目必须由镇政府出面，因此，制作土地证时，登记名称为镇人民政府，这样操作可能初衷是为避免村集体权力太大，滋生腐败问题，但现实操作过程中，致使土地权属问题，而使得不能使用土地证进行抵押向银行进行融资（人民政府因属于政府融资平台，从而不能利用土地证向银行进行融资），原本村集体可抵押物就不多（因抵押品必须拥有产权，而大部分村集体资产较多，但国有产权的资产不多），如此又影响村集体的融资。上述仅为本人对农民公寓开发项目调研后的一点浅见，数据不尽详实，望见谅！

篇九：推进农民公寓房建设的调查与思考

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　　【关键字】建设

　　对集体土地高效利用与新农村建设的思考

　　李传祥

　　（湖北省南漳县国土资源局湖北南漳441500）

　　摘要：集体土地高效利用是坚守18亿亩耕地红线的重点，也是加快新农村建设的重

　　点。自全国上下开展节约集约用地、新农村建设以来，为农民的生活环境和生产条件改善做

　　出了一定贡献，但也还存在观念不更新、形式主义花架子等问题。为此，必须加以思考和探

　　讨。

　　关键词：土地利用新农村建设

　　十七届三中全会让国人再次注重农村，特别把节约集约用地和建设社会主义新农村作为农村一项重要的任务，我们俯视各种土地利用存在的问题，无不为之担忧。

　　一、集体土地利用存在的问题

　　集体土地是指农民集体所有的土地，也叫劳动群众集体所有的土地。随着市场经济的逐步发育，集体土地管理面临的问题十分突出，难度越来越大。当前集体土地特别是集体建设用地重要问题是：

　　(一)宅基地面积过大

　　传统的观念带来集体土地大量浪费。全国8亿农民按每5口之家进行匡算宅基地，约1.6亿户农民，按照每户宅基地2亩面积计算，全国农户宅基地约3.2亿亩。据调查，我县的农民宅基地达24万亩，相当该县耕地总面积103.8万亩的23.12%。平原丘陵地区户平宅基地、宅园地达1.2亩以上，山区地区户平宅基地、宅园地达2亩以上。

　　(二)违法用地问题较重

　　在全国土地执法百日行动清查的三类土地违法案件中，“以租代征”1.87万件，涉及土地面积32.1万亩；圈占土地0.15万件，涉及土地面积107.3万亩；“未批先用”1.15万件，涉及土地面积197万亩。当前，农村宅基地突出的问题就是乱占滥用，据报载①，1989年全国共发生土地违法案件46.5万件，违法占地面积30万亩，其中农村宅基地建设违法占地案件44.8万件，违法占地面积7.6万亩，分别占总数的96.4%、25.3%，与1988年相比违法占地案件上升了22.4%，违法占地面积上升了18.5%。2005年1月至20007年8月，银川市共查处土地违法案件139起，涉及土地面积，其中耕地，按违法用地主题分类，属农村宅基地违法建设的93起，涉及土地面积，其中耕地，占违法案件宗数的67%。银川市已对6名参与违法建设的村干部予以处分，提出党纪政纪处分3人，对2件非法占地面积较大的违法案件依法移交公安机关及检察机关。我县1989年在对全县252个行政村执法检查中，共查处各类违法占地案件602件，违法占地面积达289.68亩。非法转用现象普遍，根据历年卫片检查的数据估算②，每年新增建设用地95%以上属农村集体农用地。1997年至2006年，全国村庄年均新增面积92万亩，占新增建设用地总量的15%。

　　(三)空心村、田中村到处可见

　　当前，农村出现很多空房，这些空房的主人或已迁入城镇居住，或已去世而继承人为城镇户口，空房占用了大量宝贵的集体土地。2008年《南方日报》一篇对广东省的空心村的调查，道出了仁人志士的心声，一片茅草、一栋栋空房、一句句真言，描绘了空心村“说村不是村，有院没有人。说地不是地，草有半人深”的真实形象。广东省有调查表明③，坑贝村共有6000多人，150多户，老村常住人口不足5户，绝大多数已经搬走。珠村村民户籍800多户，常住人口不足10户。类似广东空心村的现象，全国各地无处不有，空心村造成的土地浪费，实在令人心惊。我县的九集镇、武安镇、城关镇、清河区据不完全清理，共有空心村的现象200多户，田中村的现象400多户。

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　　上述情况主要有以下六种表现形式：

　　1、非法买卖。一是村民以出售房屋为名，变相买卖土地，这在城镇郊区较为突出。

　　二是村干部以壮大经济组织为由，直接出售地皮。

　　2、批少占多。有些村民在新建、修建、改建住宅时，擅自扩大用地面积。3、住新霸旧。一是骗取批准，新的宅基地批准后，不拆除旧宅，一户多宅现象严

　　重。有的村干部以支持国土资源工作为由，获得一处宅基地又申请一处宅基地，公路修到哪里，新的宅基地申请到哪里，房屋盖到哪里，旧宅基地卖一处又一处，形成领导有样，群众效仿，全村泛滥的混乱局面。武安镇一村主任在公路边建房买房高达三处。

　　4、未批先占。有的农民在申请新的宅基地未获批准之前，抢先建设，形成违法事

　　实，给执法拆除增加重重压力。

　　5、以租代征。就全国而言，当前农村集体建设用地出现以村组名义擅自改变农村

　　集体土地利用性质和用途已成为违法供地的主渠道。华北某市到2006年年底③，由村组织自行审批的用地达5万多宗，面积480多平方公里，分别占全市乡村企事业用地宗数的77%、67%。我县城关镇某村仅2007年就发生7宗以租代征问题。

　　6、非法入市。一些村组以招商引资和投资商合作经营的名义占用农用地非法开

　　发、建造、销售商品住宅。

　　二、存在问题的原因

　　出现这些问题绝非偶然，主要原因有：

　　（一）村庄规划滞后。新《土地管法》颁布实施前，大多数村结合本村实际开

　　展了依山傍水式、条台式、街巷式的新农村建设，有效地节约集约利用了土地。新《土地管理法》颁布后，由于放松了村庄土地利用规划的管理，没有将村庄土地利用规划纳入土地利用总体规划和城市建设规划同等位置加以重视，造成了村庄建设速度缓慢，发展水平。特别在农村税费改革减轻农民负担以后，由于部分国土资源部门受利益所驱动，造成农民乱占滥用、哄抢土地等违法占地案件。于此村庄建设曾一度出现自由式发展，缺乏统一的、长期的规划，房屋布局零乱、样式不一，根底设施落后，居住环境较差。

　　（二）法制观念淡薄。长期以来，土地私有制观念在人们头脑中还没有彻底消

　　除，视使用权为所有权，特别在近几年惠农政策的提高、市场经济意识的增强，私欲观念的膨胀，对宅基地越发产生了有比无强，多比少强，大比小强的心态。

　　（三）管理不严，执法不严。由于“两种”怪象作用，乡镇国土资源所认为减轻

　　农民负担取消农民建房用地费税政策后，单靠每户5元钱土地登记工本费的一点微薄利润来维持正当办公费、交通费开支，实在是对农民建房用地管理不了也管不好；村组干部认为土地管理是国土资源部门的事，国土资源部门不管，我们管是干得罪人同样放任自流。加之一些组干部私利熏心，利用职权之便随意侵占集体土地，造成一些群众也纷纷效仿，给县级国土资源部门依法查处案件设置重重障碍。

　　三、解决问题的办法

　　党的十七届三中全会明确指出：“必须切实保障农民利权益，始终把实现好、维护好、发展好广大农民根本利益作为农村一切工作的出发点和落脚点”。“要使广大农民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。我们必须牢牢抓住“集体土地高效利用”这篇大文章，坚守18亿亩耕地红线不放松，保住粮食安全不动摇，维护农民利益不懈劲。主要做好以下三点：

　　（一）结合新农村建设，积极推行农村住房制度改革

　　1、推进农村住房改革。解放以来，我国农村住房制度经历了一个由分散到集中，再分散的发展过程。50年代末，我国农村基本普遍实行的“前三后七”（房前三丈，房后七丈的进深）用地制度，宽打窄用，严重浪费土地，60年代中期，随着土地管理逐步深入，一度掀起了新农村建设的热潮，形成了依山就势，节约集约用地的农村住房制度，对凡进驻新农村居住的农民，每户由人民公社发放一台黑白电视机购物卷。70年代末，由于村庄土地利

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　　用规划的滞后，加之农民对农田承包责任制责任感的增强，农民建房基本处于无规划、无秩序的进行，原来集中式住房制度又倒退到分散居住的格局。田中村、空心村到处可见。为了迅速扭转这一状况，促进节约集约用地，必须实行农村住房制度改革。90年代末，为了实现好农民“住有所居”的愿望，应积极推进农村住房制度建设与改革，保护农民的基本权益。湖北省钟祥市的彭墩村、宜昌市的宜都区，河南省的郑州市、安徽省宁国市、浙江省的绍兴市等地都有现成的经验和做法。在当前农村经济状况不算富裕的前提下，一要明确农村住房改革的目的意义。传统的农村住宅在建设形成过程中，由于受历史条件、经济水平、思想观念等因素的影响，存在着许多不足和问题。一是布局分散零乱。在农村住宅建设的漫长过程中，由于没有一个长远的、系统的规划，住宅建设随意摆布的问题十分突出，农户居住分散，全国农村人均用地面积达150平方米，突出以单家独院为主，村庄布局零乱，曲折交织的道路、水路及村庄周围的隙地，严重浪费了土地、供电、供水等各类资源。二是没有明显的功能分区。村庄内居住、工业、商贸、文教、行政等功能的布局相互穿插，杂乱无章，不仅档次低、村容村貌差，而且直接影响了各类要素的优化配置。特别是小规模、高能耗、低科技的家庭工业和个私企业散布在村庄之内，不仅降低了土地利用率，更引发了空气、河道、噪声等环境污染问题。三是安全隐患诸多。传统的农村住宅由于对道路、水路、电路等没有统一的规划，致使农户各自为政，常常导致道路、水路阻塞，引发火灾事故和邻里矛盾及纠纷，处理难度较大。四是违章建筑面广。部分农民因利益驱动，私搭乱建的现象比较普遍，大量的违章建筑出租房成了许多村民的稳定收入来源。鉴于上述实情，实施农村住房制度改革，有利于统筹城乡发展，推动城市根底设施向农村延伸、城市公共服务体系向农村覆盖、城市现代文明向农村辐射；对于改善农村人居环境，优化农村村庄和城乡用地布局，节约集约用地，促进农业规模经营，加快推进城镇化进程都有积极的意义。二要摸清推进农村住房改革的制约因素。在农村住房改革推进的过程中，可能发生一些制约因素：一是村民担心利益不能很好保障。村民担心住房制度改革会给他们带来“失地”、“失房”、“失业”、“失财”，思想阻力大。一旦推进住房制度改革，很多家庭企业、民营企业必须另找经营场所，导致经营成本上升。同时，推进住房制度改革后，部分村民势必失去违章建筑出租房租金。二是政府推进改革的决心不够大。由于农村住房制度改革的难度大，决策层和有关部门对如何组织实施没有达到真正的共识，总以为村民对自行建房、低层别墅和单家独院式的居住方式，情有独钟，根深蒂固，广大的群众会不支持、不接受这项改革，而事实上已有相当一部分村民随着生产生活方式的改变，不满足现在的居住方式，对农村住房制度的改革有着殷切期待。个别部门还缺乏责任意识，没有从促进社会经济的文明发展、和谐发展的高度来认识农村住房制度改革，工作力度不够，氛围没有形成，没有或很少有对农民公寓的政策扶持和政策优惠。三是各项行政许可审批过于严格。随着行政许可法和其他相关政策法规陆续出台，各类行政许可都已纳入规范化、法制化的轨道，农民公寓建造涉及规划用地、建设拆迁和招投标等各类行政许可，都必须严格按行政法规和行政审批程序操作，不能再像以往那样可以简化和变通，客观上增加了推进的难度。三要明确方法步骤。农村住房制度改革要按照科学规划、合理布局、适度集聚、稳妥推进的总体要求，坚持“严格杜绝单家独院、倡导推广多户联排、大力鼓励多层公寓，向空中要地”和“政府搭台，企业唱戏（要采取“开放”的手段，利用好国家政策的“公投”资金；采取“突破”的手段，聚集好社会法人的“漂流”资金；采取“提速”的手段，激活好农民主体的“休眠”资金。从而，为新农村建设打通“有水之源”、“有本之木”的黄金坦途）”的建设方针。一是统一思想，形成共识。要引导干部群众充分认识加快农村住房制度改革的重要性和紧迫性，统一思想，形成共识。各级人民政府要把农村住房制度改革摆上重要地位，从战略高度认识改革的意义。按照建设现代化新农村目标，首先在我县平原丘陵镇、村高起点设计建造一些农民公寓示范点。通过建造实用美观、布局合理、风格别致的新型住宅区、行政管理区、教育设施区、文化娱乐区、休闲活动区、商贸服务区、医疗卫生区、家禽养殖区等八项设施，完善的道路、电力、通讯、广电及给排水、污水处理、燃气等公共根底设施，引导农民主动参与，推动农村住房制度改革。同时，按照可持续发展要求，根底设施适当超前，管线优先实施地埋敷设。注重优化环境，具体实现“五化”，即道路硬化、小区绿化、路灯亮化、环境净化、整体美化。政府要淡化经营城市理念，确保农民受惠得益，不准强迫命令，不搞“一刀切”。二是提供高效优质服务和优惠政策。农民公寓楼建设项目，要按照现行农居建房政策给予规费优惠。原则上除上缴国家部分税费外，其他行政性规费、城建配套费等实行全额免收，技术服务费通过政府补贴方式减半收取，土地出让金全额返还。

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　　农民公寓楼规划红线外市政配套设施由县、镇、村统一组织实施，其建安费用列入根底设施投资计划；规划红线内市政公建配套设施费用，列入建设成本。凡符合条件的的农民公寓楼建设项目，建设、国土、规划、发改、环保、交通、人防、供水、排水、供气、环卫、供电、广播电视、文化体育等部门要大力支持配合，简化办事程序，提供优质服务。农民公寓楼建设应按规划审查确定的商业用房配置，公寓房建筑面积不低于三室两厅，价格不高于建筑成本每平方米的2%。金融单位对建设农民公寓企业给予优惠贷款，农民购置农民公寓可申请按揭贷款。对经济困难家庭的农户购房，财政部门要给予适当贷款贴息扶持。四是改革农村农民建房审批制度。借鉴各地的做法，在辖区范围内一律停止新建单家独院个人建房审批，在过渡阶段，为减少阻力，允许农民按照村庄规划就地进行联户联建。现在沿用的“村民申请——村委会批准——村民自行建造单家独院户住房”的形式，不利于农民集中居住区的建设，也不利于农村住房制度的改革。要改革建房审批方式，实行建房指标由镇建台帐制，重点倾斜农民公寓，重点倾斜农民集中居住区。由村按规划申报建房区块，定位后下达建房指标，由分户审批改为分户审批和联户审批并举。提倡住宅建设采用统建分购、统管代建、统管自建三种模式并存，并按新的农民集中居住区建设规划，突破村社区界限，实行跨镇、跨村建房，切实提高根底设施配置的共享度，加速农民集中居住区的形成和发展。申请入住农民公寓的农村居民家庭要与村签订原宅基地回收或不再申请宅基地的协议。农民在取得房地产使用权证后，不再享受申请、使用农村宅基地的权利。农民放弃农村宅基地后，其原有身份不变，不影响其享受原农村集体经济组织成员应有的权益。农民入住多村合建的农民公寓后，在撤村建居前管理体制仍维持不变。加快制订相应政策，对取得国有划拨性质土地使用权证的房屋所有权人，按城市居民已购公房或经济适用房政策补缴土地出让金及有关规费后可依法上市流转。五是研究推进农民建房宅基地供给制度。研究并明确规定农村村民享有一户一处宅基地的政策边界，对于超出一户一宅的，要限期依法拆除，恢复耕种。同时，要研究制定农村宅基地有偿使用政策，大力提倡多用地多出钱，少用地少出钱，不用地不出钱，用奖励的措施鼓励农民少用地或不用地，增强农民惜地意识。

　　全国全部推行农村住房制度改革后，预计可节约集体建设用地2.7亿亩。全县实行农村公寓楼建设后，预计可节约用地15万亩以上。

　　（二）结合高产农田建设，把新农村建设根底打好高产农田建设，是指通过一定工程措施，将山、水、田、林、路、村等进行综合建设，增加耕地面积，改善农业生产条件，提高农业综合生产能力，保护农业生态环境，促进农业增产、农民增收的有效活动。从当前我县土地整理、土地开发、土地复垦、土地整治项目建设的情况看，主要采取国家投资，企业运作的办法，虽然取得了较好的社会效益和经济效益，但与新农村建设要求相比，还存在资金整合不够、村庄集并不够等问题。对此，我们必须从战略的高度，牢牢抓住集体土地开发、整理、复垦、整治等农村根底设施建设的重点，千方百计将农村空闲地、空园地以及低效使用的耕地变为旱能灌、涝能排的高产农田，让空闲村、田中村得到归并，让农民得实惠，让粮食得到安全，让社会更加和谐稳定，让新农村建设根底设施更加牢固。1、实行迁村腾地，增加有效耕地面积。在实施农村住房改革的同时，结合高产农田建设中的土地整理、土地开发、土地复垦、农业综合开发和低丘岗地改造项目，集中资金、集中物力、集中人力对搬迁至农民公寓楼的旧宅基地、旧宅院地、空心村进行开发、整理、复垦，使之达到田成方、渠成网、路相通、林城行的现代化高产农田。对以开发整理出的老宅基地、老宅园地和空心村农田，交付原户农民耕种。全国全面实行老宅基地、老宅园地开发、整理、复垦后，可增加有效耕地约3亿亩以上，全县通过开发、整理、复垦后，可增加有效耕地20万亩以上。2、继续做好基本农田整理工作，提高农业综合生产能力。通过合理规划,整治道路沟渠,平整归并零散地块,充分利用零星土地,全国可以增加有效耕地面积约313.33万公顷(4700万亩)⑤，全县可增加有效耕地面积约4万亩以上。

　　（三）结合土地执法，把新农村用地秩序监管好一要巩固百日行动成果，切实加强土地执法监管。认真贯彻落实《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，严格实施用途管制，坚决遏制“以租代征”、违法批管用等土地违法行为。二要坚持执法关口前移，全面开展土地执法动态巡查和

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　　文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.卫片执法检查，推广设立村级执法监察信息员的做法，建立违规违法早发现、早报告、早制止的工作机制。建立完善全国土地遥感监测体系，推进以图管地并构建统一的土地监管平台。

　　参考文献①谈农村宅基地问题张积选②实现耕地动态平衡的渠道之一夏莉吴高权③国土资源部有关负责人就《刹住乱占滥用农用地之风》答记者问④《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》此文档是由网络收集并进行重新排版整理.word可编辑版本！

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篇十：推进农民公寓房建设的调查与思考

　　章丘市2006高村和官庄镇吴家村开展了新农村建设的试点工作到目前为止向高村依托本村的村建企业和土地增减挂钩政策已基本完成了旧村改造全部村民已住进了新建的楼房吴家村已发展成覆盖周围四个村的朝阳社区已建完农民公寓楼7栋在建4栋新建高层农民公寓楼2栋入住农民196农民的居住条件和生活水平得到明显改善幸福指数明显高

　　由农村住房的历史发展谈住房建设和危房改造的必要性

　　历史的见证发展的必然

　　----开展农村住房建设的必然性

　　摘要：本文旨在通过对章丘市农村居民住房的历史发展和现行农村住房存在的问题的展现，来分析一下现在正在进行的农村住房建设的必然性，农村住房建设的开展是符合历史和经济发展规律的。用历史的发展规律来驳斥现阶段对农村住房建设出现的质疑之声。

　　近年来随着农民收入不断提高，农村家庭在住房建设方面投资加大，住房质量也有所改善，但是与城市居民相比，农民的住房水平仍然存在很大差距，居住环境急需改善。改善农民目前的住房条件依然是我国十二五期间改善民生的重要内容，也是农村社会保障体系建设的必要内容。政府从农村住房制度入手，开展农村住房建设，对农村建房进行规范和引导，并对农村建房进行扶助，解决了千百年来农民最本质的需求，从根本解决了当前农村居住方式变迁中存在的主要问题，体现了以人为本的宗旨。然而近期在报纸和网络