房屋租赁合同纠纷5篇房屋租赁合同纠纷 中图分类号： 密 级： UDC： 本校编号： 10652 法律硕士专业学位论文 论文题目： 公租房租赁合同的性质研究 研究生姓名： 吴下面是小编为大家整理的房屋租赁合同纠纷5篇,供大家参考。
篇一：房屋租赁合同纠纷
分类号：密
级：
UDC：
本校编号：
10652
法律硕士专业学位论文
论文题目：
公租房租赁合同的性质研究
研究生姓名：
吴多多吴多多
学号：
20120351021201203510215 54545
校内指导教师姓名：
杨明成杨明成
职称：
副副教授教授
校外指导教师姓名：
职务职称：
申请学位等级：
硕士硕士
专业方向：行政法行政法
学习形式：全日制全日制
论文提交日期：
论文答辩日期：
法法 律律 硕硕 士士 专专 业业 学学 位位 论论 文文
公租房租赁合同的性质研究公租房租赁合同的性质研究
——重庆市公共租赁住房管理局与胡某重庆市公共租赁住房管理局与胡某
的公租房租赁合同纠纷案的案例分析的公租房租赁合同纠纷案的案例分析
Study on nature of public housing lease contract
—the case analysis of the housing lease contract’s dispute
between Administration of Chongqing Public Rental Housing
and Mr Hu
作 者 姓 名：
吴多多
指 导 教 师：
杨明成
副教授
西
南
政
法
大
学 Southwest University of Political Science and Law
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1
内容内容摘要摘要
本文主要通过案例分析报告的形式，从“重庆市公共租赁房管理局与胡某房屋租赁合同纠纷案”入手，通过对该案的基本情况进行介绍，引出本案涉及的法律争议焦点，并对其进行法律分析、探讨。在分析本案争议焦点的基础上提出该案的具体应对之策，同时指出公租房租赁合同的性质归属，并提出确立公租房租赁合同性质的合理化建议。本文分为三个部分：
第一部分，主要介绍了本案的基本情况及其争议焦点。本部分内容主要着重于对本案诉讼请求及与争议焦点有关的案件事实进行详细介绍，结合本案的受理情况、原告的诉讼请求及被告的抗辩理由等情况，归纳出三个方面的争议焦点。
第二部分，对由本案争议焦点引出的法律问题进行分析。主要从与本案公租房租赁合同的性质紧密相关的案件性质、房管局作出单方合同解除行为的效力以及本案原告主体资格是否适格问题三个方面对本案争议焦点进行分析。
第三部分，得出本案的研究结论，即公租房租赁合同为行政合同，并从立法和司法两个层面提出确立公租房租赁合同性质的几点建议。这几点建议其实也就是本案的解决对策。
关键词：公租房租赁合同；合同性质；行政合同关键词：公租房租赁合同；合同性质；行政合同
公租房租赁合同的性质研究—重庆市公共租赁住房管理局与胡某的公租房租赁合同纠纷案的案例分析
2
Abstract From “the case of the housing lease contract’s dispute between Administration of Chongqing Public Rental Housing and Mr Hu”, the thesis mainly adopting the form of case analysis report educes the focus of legal disputes which the case involved and carries on legal analysis and discussion on it through introducing the basic situation of the case. Based on analysing the controversial focus of this case, it puts forward the specific response on the case, at the same time it points out that the nature of the public housing lease contract and presents rational proposal to establish the nature of public housing lease contract .This thesis is divided into three parts: The first part mainly introduces the basic situation and controversial focus of the case.This part which mainly focuses on illustrating the claims of the case and the fact related to controversial focus in detail sums up the controversial focuses of three aspects combined with the acceptance of the case, the plaintiff"s claims and the defendant"s defence, etc.. The second part analyses the legal issues arising out of the controversial focus of this case. Analysing the controversial focus of this case mainly from three questions that the nature of the case which closely relates to the nature of the public housing lease contract ,the effectiveness
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3 of the behavior to terminate the contract by housing administration unilaterally, and whether the plaintiff"s subject qualification of the case is eligible . The third part comes to the conclusion of this case that the public housing lease contract is an administrative contract, and from the legislative and judicial aspects it puts forward some Suggestions on establishing the nature of the public housing lease contract ,which are actually the solutions to the case.
Key words: public rental housing lease contract;contract nature;administrative contract
公租房租赁合同的性质研究—重庆市公共租赁住房管理局与胡某的公租房租赁合同纠纷案的案例分析
4 目目
录录
引引
言言 ............................................................ 1 一、案情简介及案件焦点一、案情简介及案件焦点 ............................................. 2 （一）案情简介 .................................................. 2 （二）案件焦点 .................................................. 3 1、民事审判庭受理该类纠纷是否妥当 ............................... 3 2、公租房租赁合同是否于 2012 年 2 月 15 日解除 ..................... 4 3、市公共租赁房管理局是否是适格原告 ............................. 4 二、本案法律问题分析二、本案法律问题分析 ............................................... 5 （一）《公共租赁住房租赁合同》纠纷的案件性质问题 ................ 5 1、本案《公共租赁住房租赁合同》的性质分析 ....................... 5 2、行政合同纠纷的司法救济 ....................................... 6 （二）房管局行使单方合同解除权的问题 ............................ 8 （三）原告的诉讼主体资格问题 ................................... 11 1、公共住房管理局非合同当事人 .................................. 11 2、诉讼权利转让不合法 .......................................... 11 3、重庆市公共住房投资建设有限公司可作行政合同当事人 ............ 13 三、本案研究结论三、本案研究结论 .................................................. 14 （一）
我国公租房租赁合同是行政合同 ............................ 14 1、公租房租赁合同的行政合同性质分析 ............................ 14 2、公租房租赁合同不属民事合同 .................................. 16 3、学界及立法上的支持 .......................................... 19 4、公租房租赁合同归入行政合同的意义 ............................ 20 （二）
确立公租房租赁合同性质的几点建议 ........................ 21 1、立法明确公租房租赁合同的行政合同性质 ........................ 21 2、规范行政主体行使行政合同的单方解除权行为 .................... 22 3、统一公租房租赁合同纠纷的司法救济途径 ........................ 23 结结
语语 .......................................................... 25 参考文献参考文献 .......................................................... 26 致致
谢谢 .......................................................... 29
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1 引言 作为福利国家思想的产物，在房价一路飙升、一房难求的时代背景下，公共租赁住房的大力推行无疑给没有住房保障的人群带来了福音。然而，近期来重庆市渝北区人民法院受理了多起公租房租赁合同纠纷案件， 天津市东丽区法院也对不断涌现的公共租赁住房租赁合同纠纷案件进行了相关调研1，这些都反映出在公租房政策大力推行的背后，公租房租赁合同纠纷这类新型案件的数量正在大量涌现。
由于该类案件涉及到中等偏低收入群体住房保障问题，关乎社会的和谐与稳定，法院对该类新型案件法律效果与社会效果的切合点愈加难以把握， 对案件的定性不统一以及法律适用混乱等原因使得该类案件的审理难度日益加大。
司法作为纠纷解决的最后一道防线，同时服务于国家行政管理目标的实现。公共租赁住房租赁合同纠纷通过司法途径的有效解决关系到公租房政策“应保尽保”作用的实现，关系到国家住房保障政策的有效贯彻与落实。由于公租房制度本身在立法上的不完善，导致这类纠纷的解决缺乏明确的法律依据。虽然大部分学者都默认公租房租赁合同是属于行政合同范畴，但从目前司法实践来看，由于各受理法院对这类案件所涉及合同的性质认定尚不统一，从而导致对该类合同争议归属处理也不统一，适用的法律更是相互参杂，这不仅有损司法的权威性和统一性，而且也不利于对社会公共利益的保护，这亦与国家保障性住房政策的初衷是相违背的。本文中的案例就是一个典型的例子。笔者认为对公租房租赁合同进行定性是促使这类新型案件有效解决的前提， 故在大量公租房租赁合同纠纷案件日益涌现的现实情况下， 笔者通过本案试图厘清公租房租赁合同的性质，以期能对这类合同纠纷案件的司法实践起到抛砖引玉的作用。
1 李刚：
《关于公共租赁住房租赁合同纠纷案件的调研》 ，发布时间：2013-08-09 09:58:09，来自天津法院网，网址：http://tjfy.chinacourt.org/pub?id=18451
公租房租赁合同的性质研究—重庆市公共租赁住房管理局与胡某的公租房租赁合同纠纷案的案例分析
2 一、一、案情简介及案件焦点案情简介及案件焦点
（一）案情简介（一）案情简介
案由：公租房租赁合同纠纷案 原告：重庆市公共租赁房管理局2 被告：胡某 诉讼请求：1、判令被告支付 2011 年 7 月 1 日至 2012 年 2 月 14 日间的房屋租金7050.30 元、违约金 591.38 元；2、确认于 2012 年 2 月 15 日解除公租房租赁合同；3、判令被告立即腾退出公租房；4、判决被告支付从 2012 年 2 月 15 日起至实际腾退出房屋之日止的房屋占用损失（按合同约定租金标准计算）。
基本案情：
2011 年 4 月 25 日胡某作为乙方（承租人）与代表甲方（出租人）重庆市公共住房开发建设投资有限公司3的重庆市公共租赁房管理局签订了 《重庆市公共租赁住房租赁合同》。合同约定：甲方应于 2011 年 4 月 30 日前将房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用。房屋租赁期限为一年，从 2011 年 5 月 1 日起至 2012年 5 月 1 日止。
此外， 合同第九条约定了甲方有权解除合同， 收回出租房屋的情形：
„„无正当理由连续空置 6 个月以上的、拖欠租金累计 6 个月以上的„„另，合同第十三条约定：甲方委托重庆市公共租赁房管理局对该房屋进行管理，代为履行甲方在本合同项下的权利和义务。
胡某领取了公租房钥匙后， 发现房屋存在电线裸露、 厨房未安装水阀不能正常用水、墙面渗水发霉、厕所漏水等问题，多次向原告等单位反映、并提出整要求。三名工程维修人员先后给予维修。
2011 年 9 月， 民心佳园房屋管理中心工程部负责人吴某接到漏水
2 重庆市公共租赁房管理局为市国土资源和房屋管理局管理的副厅局级事业单位， 为重庆市保障性住房的专职管理部门，根据《重庆市机构编制委员会关于设立重庆市公共租赁房管理局的批复》于 2010 年 7 月 29 日挂牌成立，主要负责公租房具体的建设进度，公租房建成后的租赁、日常管理等职责的部门。
3 依据渝国资委[2010]115 号文件批复成立，是重庆市地产集团的直属公司，由该集团单独出资组建的法人独资有限责任公司，主要从事重庆市公共租赁住房建设项目的投资和管理，属国有企业性质。重庆市地产集团为重庆市政府直属事业单位，是为加强土地市场管理，服务城市建设而设立的专门土地储备整治机构。
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3 反映随即派人查看未发现漏水。胡某未入住该房屋并拒付租金，直到 2012 年 6 月才实际入住。2012 年 4 月 24 日原告重庆市公共租赁房屋管理局以被告无正当理由长期空置房屋并拒付租金、拒绝腾房为由，向渝北区法院起诉。该案件由渝北区法院民事审判庭审理。
法院经审理查明，民心佳园 13 栋 23-10 号公租房权利人为重庆市公共住房开发投资建设有限公司。
2010 年 7 月 26 日，重庆市公共住房开...
篇二：房屋租赁合同纠纷
华因与赵连霞、 单凯雷间房屋租赁合同纠纷一案赵丽华因与赵连霞、 单凯雷间房屋租赁合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________
（2009）
松民一终字第 228 号
民事判决书
上诉人（原审原告）
被上诉人（原审第一被告）
被上诉人（原审第二被告）
上诉人赵丽华因与被上诉人赵连霞、 单凯雷间房屋租赁合同纠纷一案， 不服前郭县人民法院(2008) 前民初字第 2379 号民事判决， 向本院提起上诉。
本院依法组成合议庭， 公开开庭审理了 本案。
上诉人赵丽华、 被上诉人赵连霞、 单凯雷到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
原审原告赵丽华诉称， 2007 年 10 月 10 日， 我将自有豪杰花园 9 号楼 4 单元 202 室楼房租赁给二被告， 双方签订了 房屋租赁合同， 约定取暖费由我出。
2007 年冬， 因室内温度不够， 双方于 2007 年 12 月 15 日协商由我给二被告出电费 1 600 元用于取暖， 待暖气修好后二被告返还此款。
2007 年 12 月 25 日， 我的暖气由豪杰花园物业修理达到国家标准。
从2007 年 12 月 25 日起我多次找二被告要求返还此款， 二被告以各种理由， 拒不返还， 因此请求人民法院依法判令二被告负连带责任， 返还我取暖费 1 600 元并承担诉讼费。
原审二被告辩称， 2007 年 10 月 10 日， 租赁原告房子， 因为暖气不热， 所以我与原告达成协议， 她返还我 1 600 元租金。
本案经前郭县人民法院审理查明， 2007 年 10 月 10 日至 2008 年 6 月 10 日， 原告将自有豪杰花园 9 号楼 4 单元 202 室楼房租赁给二被告， 双方签订了 房屋租赁合同， 房租金 4 800 元， 取暖费由原告承担， 其他费用由被告承担。
2007 年冬， 室内温度不够， 原告给二被告出 1 600 元用于取暖。
原审法院认为， 原告主张给二被告 1 600 元用于取暖， 待暖气修好后二被告返还此款的证据不足。
依照《中华人民共和国合同法》 第八条之规定， 判决驳回原告赵丽华的诉讼请求。
宣判后， 上诉人赵丽华不服， 以其给二被上诉人 1 600 元用于取暖， 2007 年 12 月 25 日暖气修好后， 正好经过两个月的取暖期， 故上诉人只应支付二个月的取暖费， 剩余钱款二被上诉人应返还为由， 要求二审改判。
二被上诉人答辩认为原审判决正确。
经本院审理查明， 2007 年 10 月 10 日， 上诉人赵丽华将自有豪杰花园 9 号楼 4 单元 202室楼房租赁给二被上诉人， 双方签订了房屋租赁合同， 约定取暖费由上诉人赵丽华承担，其他费用由二被上诉人承担。
2007 年冬， 因室内温度低， 双方于 2007 年 12 月 15 日协商由上诉人赵丽华给二被上诉人 1 600 元用于取暖。
本院认为， 上诉人赵丽华将房屋租赁给二被上诉人， 按照双方签订的房屋租赁合同的约定， 上诉人赵丽华于 2007 年 10 月 10 日交纳了取暖费 1 401. 20 元。
因该户房屋供暖达不到国家规定的最低标准， 2007 年 12 月 15 日,
上诉人赵丽华给付被上诉人赵连霞 1 600元， 双方当事人对该 1 600 元性质存在争议。
上诉人赵丽华主张给付的 1 600 元电费用于取暖， 待暖气修好后将剩余款返回， 并提供了被上诉人赵连霞出具的收据和物业维修单；二被上诉人主张因屋子冷， 经协商返回 1 600 元的房费， 并提供了证人王建英证言予以证实。
本院综合双方提供的证据， 评判认为被上诉人赵连霞出具的收据载明该 1 600 元系取暖费， 书面证据的效力大于证人证言， 故上诉人赵丽华的主张成立。
根据相关规定， 松原市取暖期为每年的 10 月 25 日至次年的 4 月 10 日。
2007 年至 2008 年应供暖天数为 168天， 豪杰花园 9 号楼 4 单元 202 室日取暖费用为 8. 34 元， 从 2007 年 10 月 25 日至 2007年 12 月 25 日供暖 62 天， 所需取暖费用为 517. 11 元， 二被上诉人应将剩余款项退还给上诉人。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十三条第一款（三）
项之规定， 判决如下：
一、 撤销前郭县人民法院(2008) 前民初字第 2379 号民事判决；
二、 被上诉人赵连霞、 单凯雷于判决生效后立即返还给上诉人赵丽华取暖费 1 082. 89元。
如被上诉人赵连霞、 单凯雷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务， 加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、 二审诉讼费各 100 元， 均由被上诉人赵连霞、 单凯雷负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 贾艳泽
审 判 员 焦鹏飞
代理审判员 邰伟利
二○○九年三月三十日
本件与原本核对无异
书 记 员 丛 峰
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篇三：房屋租赁合同纠纷
市高院关于城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南沪高法民一〔2010〕13 号
第一、第二中级法院民二庭各区、县法院民三庭卢湾、黄浦、杨浦法院民四庭浦东新区法院民五庭
为进一步统一房屋租赁合同纠纷的办案思路在全市房产审判庭讨论的基础上高院民一庭制定了《城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》 现下发给你们供审理案件时参考。适用中如发现问题请及时向高院民一庭反映。
二○一○年十二月二十八日
城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南
第一条 本指南所称房屋租赁是指出租人将城镇房屋交给承租人使用、收益承租人支付租金的法律行为。
【说明】城镇房屋是指依据《城乡规划法》中规定的市、镇规划区内的房屋。房屋租赁合同具有双务性、有偿性、期限性、诺成性、标的物特定性以及租赁期限内租赁物的占有权、使用权发生转移等法律特点。
当事人因租赁农村房屋产生的纠纷可参照本指南处理依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件不适用本指南。
第二条 当事人主张租赁合同关系存在的应当举证证明双方存在书面租赁约定、口头约定或者存在其他构成租赁合同关系的要件事实。
【说明】
实践中 当事人为明确双方权利义务 一般都会签定书面的房屋租赁合同 对租期、租金等事项进行详细约定 当事人提交书面房屋租赁合同 即可认定双方存在房屋租赁关系。
一些特殊情形下如由于当事人双方较为熟悉、租期较短等因素往往通过口头约定或者通过实际履行的方式建立租赁关系。
《合同法》第十条规定当事人订立合同可采用书面、口头或其他形式因此通过口头等方式建立的房屋租赁合同关系属于有效的签定形式只是根据《合同法》第二百一十五条规定未采用书面形式的应视为不定期租赁。这类房屋租赁关系中由于未以书面形式固定双方的意思表示当事人需要提供相关口头约定事实证据、履行事实证据来证明租赁关系的实际存在如承租人可提供证人证言、租金汇款凭条等证
据证明出租人具有同意出租的意思表示承租人已履行了支付租金等义务出租人可提供对方对房屋实际进行了占有、使用的证据证明已履行了房屋交付承租人使用的义务。
如果主张租赁关系存在的一方提供了上述证据的另一方仍否认存在租赁关系的则不能简单的进行抗辩 此时发生行为意义上的举证责任转移 其应当提供相应的反驳证据加以证明。
第三条 当事人主张租赁合同发生变更的应当提供证据以证明双方已进行变更租赁约定的要件事实。
【说明】当事人权利义务的变更范围一般不涉及法定义务部分如不得利用承租房屋进行非法活动等只涉及约定部分权利义务的扩大或缩小通常主要是指房屋的用途变更、租期变更、租金变更等。
对租赁合同变更事项的审查可以根据当事人提供的证据情况从两个方面考虑(1)看双方有无具体的变更约定。就是说要看合同订立后双方是否对原合同租金额、支付方式、租期等条款作了变更或对原合同作出的补充协议、会议纪要或单方以书面形式作出变更承诺等。
(2)看双方是否通过履行事实上进行了变更。
若当双方未能以书面形式对合同进行变更约定的审理中应结合双方对原合同的解释、对履行合同行为的陈述、双方对履约行为的法律后果的陈述及其他如租金发票或收据等证据作出事实推定。
第四条 除有证据证明存在如下要件事实之一之外租赁房屋在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力。
(一)房屋在出租前已设立抵押权因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的
(三)当事人约定了租赁合同随所有权变动而终止的除外条件。
【说明】在租赁关系存续期间即使出租人将租赁物让与他人对租赁关系也不产生任何影响买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物这就是俗称的“买卖不破租赁”原则 《合同法》第二百二十九条的规定就是这一原则的体现。
“买卖不破租赁”中的“买卖”为广义的概念还包括因赠与、继承、互易等引起的所有权变动。但是出于平衡利益的需要 “买卖不破租赁”原则的适用也要受到一定条件的限制在当事人能够证明存在如下要件事实时就不再适用该原则
1、存在房屋出租前已设立抵押权的事实。当抵押权与租赁权并存于同一物时因抵押人不能履行到期债务而将抵押物拍卖时就可能引起抵押权与租赁权的冲突根据抵押权与租赁权设立时间不同是否适用“买卖不破租赁”原则也有所不同。根据《物权法》第一百九十条以及最高法院 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 (下称 《租赁纠纷解释》)第二十条的规定当抵押权与租赁权并存于同一物时如租赁权设立在前抵押权实现后不影响租赁合同的效力即适用“买卖不破租赁”原则抵押权设立在先时租
赁关系不得对抗抵押权抵押权实现后受让人不受租赁合同的约束因为承租人在明知或应知存在抵押而仍自愿承租的情况下相应风险应由其承担。
2、 存在房屋出租前已被法院查封的事实。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。根据《租赁纠纷解释》第二十条的规定在查封与租赁共存于同一房屋上时判断租赁合同是否受影响也要审查二者产生的先后顺序。(1)如果租赁先于查封存在则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后原租赁契约效力当然及于债权人对债权人具有法律拘束力 因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。
(2)若租赁后于查封存在则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后原租赁契约不及于债权人除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权承租人明知或应知承租的房子有可能被拍卖却仍然与出租人订立租赁契约由此带来的风险只能由他自己承受。
3、存在当事人约定“买卖不破租赁”适用除外条件的事实。
“买卖不破租赁”是承租人依照《合同法》第二百二十九条享有的法定权利至于该权利是否行使可由承租人自由处分。如果当事人约定租赁房屋在租赁期间发生所有权变动时其自愿放弃要求租赁房屋的受让人继续履行租赁合同的权利则应从其约定。
第五条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同的情况下要求实际履行的承租人需要举证证明存在优先请求履行的要件事实。
【说明】由于房屋租赁合同的签订与实际履行往往有一定的时间间隔当遇到房屋租金水平上涨等情况时会发生承租人再次把房屋租赁给其他出价更高者的情形如果数个有效租赁合同的承租人均要求合同的实际履行便产生争议。由于租赁标的只有特定的一个最终只能有一份合同得到实际履行。
实践中 要求实际履行的承租人 应当举证证明相应租赁合同的签定、 履行等情况 符合 《租赁纠纷解释》第六条规定的履行序位条件和要求具有优先顺序请求履行的权利。具体讲就是要证明是否存在如下要件事实(1)是否已经合法占有租赁房屋。合法占有房屋说明租赁合同已经得到了实际履行若不肯定其第一履行顺序再逆转到初始状态会产生不必要的交易成本不符合经济原则。如存在占有要件事实应当赋予其最为优先的履行顺序。这里的“占有” 既包括直接占有还包括间接占有如承租人承租房屋后并未实际入住立即又转租给第三人的此时承租人仍符合已占有的要求。(2)是否已经办理登记备案手续。虽然备案与否不影响租赁合同的效力但备案制度一定程度上体现了公示功能使潜在的交易当事人能够方便获知有关不动产现状的清晰信息确保交易安全并起到了鼓励登记、维护诚信的作用。如不存在前述已占有房屋情形的已备案的合同应得到优先履行。(3)租赁合同是否成立在先。租赁合同关系属于债权范畴虽然从一般意义上讲债权平等性要求债权具有相对性但是这种平等性只是相对的在数个债权之间发生履行排斥时就要遵循民法的基本原则确定履行顺序对此《合同法》第六条就规定 “当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则” 。因此在不存在已占有房屋、合同已备案等情形时应当从维护诚信的角度出发赋予成立在先租赁合同的优先履行效力以维护房屋租赁市场的正常交易秩序。需要注意的是这里依据的标准是“合同成立在先” 而非“合同生效在先” 前者属于事实判断问题后者则往往属于法律价值判断问题以前者为标准较宜操作。
第六条 承租人因死亡等原因无法继续租赁房屋第三人以共同居住人、个体工商户的共同
经营人或者个人合伙的其他合伙人的名义主张按照原租赁合同租赁房屋的应当举证证明与承租人生前存在共同居住或共同经营的要件事实。
【说明】出于维护稳定的租赁关系和市场秩序的需要承租人死亡后其他共同居住人或经营人的居住及经营利益也要加以考虑。第三人如能提供证据证明存在如下要件事实的就可以主张按照原租赁合同租赁房屋。
1、存在与承租人生前共同居住的要件事实。一般来说在租赁合同的履行过程中承租人死亡的租赁合同应当终止但是在房屋租赁合同中由于与承租人实际共同居住的人多为其家属等关系较为亲近的人为了便利共同居住人的生活 《合同法》第二百三十四条规定与承租人生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。实质上共同居住人继续履行租赁合同并不会损害出租人的利益 反而会使出租方基于稳定的租赁关系获得稳定的租金收益相反如果终止租赁合同反而可能会损害出租人利益。这里需要注意如下几点(1)对于共同居住人的范围 《合同法》没有作出限制性规定第三人只要能够证明与承租人有密切关系、具有共同居住利益即可。(2)对于是否继续履行原租赁合同共同居住人有选择的权利也可以不同意继受原租赁合同。
(3)共同居住人要求按照原租赁合同租赁房屋的权利 不是租赁权的继承而是租赁合同的概括继受并且是出于特殊保护需要而设的一种法定权利不需以出租人同意为前提。
2、 存在与承租人生前共同经营个体工商或共同从事个人合伙的要件事实。
随着经济社会的发展房屋租赁不再限于居住的需求有的是为了经营、生产等其他需要使用房屋的目的。实践中个体工商户或个人合伙中对外签定租赁合同的主体通常是个人很难将个人行为与个体工商户或个人合伙的利益分裂开来如果个人死亡后租赁合同即终止将严重影响个体工商的经营和发展对此 《租赁纠纷解释》第十九条规定承租人因死亡等原因无法继续租赁的个体工商户的共同经营人或者个人合伙的其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务。审理中要注意如下问题(1)除承租人事实死亡之外承租人宣告死亡、宣告失踪的也会产生租赁合同的概括继受。法律意义上“死亡” 不仅指客观事实上的死亡还包括宣告死亡。此外宣告失踪的目的就是要终止与其有关的民事法律关系的不稳定状态具体到租赁合同关系中通过租赁合同的继受可以及时结束租赁合同是否继续履行的不明状态 并及时保护其他共同经营人的利益。
(2)承租人租赁房屋的目的应是为了个体工商户或个人合伙经营如果租赁双方事先约定房屋用途是居住其他共同经营人或合伙人就无权要求继受原来的租赁合同。
第七条 承租人拖欠租金的出租人有权要求及时支付承租人对出租人主张租金的请求予以反驳的应当举证证明已支付租金的要件事实。
【说明】租金的支付是承租人应负担的主要义务迟延交付租金的应负迟延履行债务的相应责任。出租人在提出主张租金的请求时不需要提供证据以证明对方未付租金因为未付租金的事实属于消极事实出租人很难对其举证相反如果承租人予以抗辩主张已支付租金的应就支付租金的积极事实进行举证。
在判定该项义务履行情况时 要注意如下几点 (1)在因承租人自己主观原因而未对租赁房屋使用、收益的不能因此而免除其支付租金的义务(2)租赁期间承租人不能对租赁房屋继续使用、收益并具备法定或约定要件事实时承租人可以请求减少或免除租金。这里所说
的“法定或约定要件事实” 主要包括不可抗力、出租人不及时维修保养租赁房屋等非承租人过错行为影响承租人正常支付租金的事由等。
(3)约定分期支付租金的 承租人未按期支付的诉讼时效应从每期租金约定支付之日起计算适用一年的诉讼时效因为每期租金构成独立的债务。
第八条 出租人要求对方承担损害赔偿责任的应当举证证明承租人存在未妥善使用和保管租赁房屋等情形的要件事实。
【说明】根据《合同法》第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第二百二十二条规定承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物并应当妥善保管租赁物否则应当承担损害赔偿责任。妥善使用和保管义务的实质是“尽善良管理人之注意”义务。出租人主张损害赔偿责任的应当...
篇四：房屋租赁合同纠纷
合同纠纷上诉状与租赁合同纠纷二审代理词汇编租赁合同纠纷上诉状
民事上诉状上诉人：上海引翎者商贸有限公司，法定代表人：孙海侠，住所地：上海市浦东新区川沙路 955 号 10 幢 125-17 室，法律文书送达地址：上海市共和新路5000 弄绿地风尚天地广场 6 号楼 1104 室潘登收。被上诉人：瑞伊（上海）物业管理有限公司，法定代表人：张丽莉，住所地：上海市延安西路 889 号 1101 室，电话：021-51188089。上诉人不服浦东新区人民法院（20**）浦民一（民）初字第 5459 号《民事判决书》，特提出上诉。上诉请求：
一、撤销原审（20**）浦民一（民）初字第 5459 号《民事判决书》。
二、改判支持上诉人原审全部诉讼请求； 三、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：
一、原审法院认定的事实自相矛盾，且故意割裂了证据链条――关于被告锁门并阻止原告进入的事实 1、原审法院认定的“照片拍摄时间”这一节事实自相矛盾。一方面，原审判决第 5 页最后二行认定了原告提交的照片拍摄于 20**年 12 月 19 日（这在照片上本身就有记载），另一方面又在该判决书第 6 页第一行认定原告无证据证明拍摄的时间，这样前后矛盾的认定属于明显的认定事实不清。
2、原审法院人为割裂证据链条，造成对原告不利的认定结论。原告在本案中为了证明被告将系争楼层上锁并阻止原告进入的事实，不但提供了照片，还提供了《上海市公安局 110 接警记录》，在该份接警记录证明了如下事实：
（1）接警时间是 20**年 12 月 19 日，正是原告拍摄锁门照片的时间； （2）该份“接警记录“的报案人是被告员工，被告对此也予以认可；
（3）“接警记录“载明的案件类型是“偷盗类”，主要案情是“公司门被撬”，而这些陈述都是被告在报警时的陈述，如果不是被告自己将门上锁的，其在报警时就不可能用“被撬”、“偷盗”等表述；而应该是类似“强占”、“门被上锁”等表述，这是一个正常人都可以理解事实。所以原告提交的“照片”和《上海市公安局 110 接警记录》已经足以形成完整的证据链条，足以排除合理怀疑，足以证明被告将系争房屋所在楼层上锁并阻止原告进入的事实。原审法官在判决书第 6 页第二行认定原告“不能证明该大门上锁就是被告所为“，这不但将上述两份证据人为割裂，而且赋予其完全主观的解释，违背了通常人的理解，是明显的通过曲解来歪曲案件事实。至于被告主张的所谓不明人员、未佩戴铭牌等抗辩理由，首先，这些主张的举证责任在被告，被告未提供任何证据来支持其主张；其次，这些所谓的抗辩理由并不能否认被告上锁以阻止原告进入的事实，只要这一事实存在，被告就已经构成了根本性违约。
二、原审适用法律错误――关于系争房屋在租赁合同解除前未取得消防验收审核、备案的法律适用。本案中，无论原审如何阐述和说理，都刻意回避了以下几个核心事实和时间节点：
1、双方租赁合同签订时（20**年 12 月 5 日），系争房屋既未通过消防验收审核，也未办理消防验收备案； 2、被告在收到原告的第一次《通知书》（即纠正通知）时（20**年 12 月 13日），系争房屋既未通过消防验收审核，也未办理消防验收备案； 3、被告在收到原告的《解除合同通知书》时（20**年 12 月 22 日），系争房屋既未通过消防验收审核，也未办理消防验收备案根据上述事实和时间节点，无论其后被告是否办理消防验收备案，至少在原告依据双方签订的《房地产转租合同》第15.01 条解除合同前，被告的系争房屋是未通过消防验收的。无论其后是否通过验收，合同已经合法解除了。我们用以下图示表述更加直观：本案所涉主要事实及时间节点对图如下：系争房屋消防验收过程租赁合同履行过程因此，原审判决一直回避上
述事实的时间节点，企图以事后的补救行为来掩盖合同解除前被告行为的违法性。况且，被告原实施的工程已经于 20**年 11 月 3 日报设计审核(编号：沪浦公消审字[20**]第 1227 号)，就应当通过验收审核才能使用。
（《上海市消防条例》第 25 之规定，经公安机关消防机构审核同意的消防设计，未经原审核机构批准，任何单位和个人不得更改；经公安机关消防机构备案的消防设计需要更改的，建设单位应当将更改后的消防设计文件重新备案。）本案中，被告先是于 20**年 9 月 16 日对系争四楼房屋进行设计备案（行政登记行为），后发现应当进行设计审核（行政许可行为），于是在 20**年 11 月 3 日报设计审核，但是，在事后又未依法报验收审核（行政许可行为），却以 20**年 12 月 24 日的验收备案行为（行政登记行为）代替验收审核（行政许可行为），这本身已经严重违法，所涉房屋当然不能投入使用，更不得对外出租！即使这样，被告的验收备案时间（20**年 12月 24 日）也晚于本租赁合同合法解除时间（20**年 12 月 22 日被告收到原告解除合同通知书的时间）根据《消防法》第 13 条，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用“；根据《上海市消防条例》第27 之规定，“需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：
（一）经公安机关消防机构审核的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，未经验收或者验收不合格的，禁止投入使用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第 8 条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。“三、原告为减少损失尽了最大努力，但却遭到被告蛮横阻挠。原、被告双方于 20**年 12 月 5日签署租赁合同，其中约定原告的免租期可以一直到 20**年 3 月 4 日。然而，双方当月即产生争议，原告为避免损失持续扩大，依法及时于 20**年 12 月 21 日向被告发出《解除合同通知书》，在该通知中原告要求被告及时办理解除合同后的一切交接手续，然而被告对此不予任何理会，不但故意拖延拒不配合，而且还通过种种手段瞒天
过海(如前所述)，企图制造其履约的假象，造成各方损失持续无限扩大。这违背了诚实信用的基本原则，应当受到法律的严厉制裁!为此，特提出上诉，请求撤销原审并重新作出公正判决。此致上海市第一中级人民法院上诉人：年月日 篇二：租赁合同纠纷案上诉状。
上诉状上诉人：法定代表人：地址：被上诉人：上诉人与被上诉人租赁合同纠纷案，因不服人民法院（20**）齐民初字第 491 号判决书的判决，现提出上诉：请求事项一、请求二审法院依法撤销人民法院（20**）齐民初字第 491 号判决书的判决内容。
二、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由一、被上诉人主张租赁期内的租金，已经超过诉讼时效。上诉人与被上诉人的租赁合同明确约定上诉人按月向被上诉人支付租金，履行期限明确，并且该合同于 20**年 12 月 27 日已经届满，被上诉人自20**年下半年起明知自己的权利已经受到侵害，但自租赁合同到期后却从未向上诉人主张过权利。尽管租赁期内上诉人尚欠被上诉人部分租赁费用，但被上诉人向上诉人提出权利主张的时间为 20**年 3 月 8 日，明显超过了 1 年的诉讼时效。一审法院判决上诉人向被上诉人支付租赁期内的租赁费以及违约金没有法律依据。
二、租赁合同到期后上诉人没有继续使用被上诉人的房屋 2 栋 229、329 室，没有义务向对方支付租金，同时上诉人使用 129 室期间产生的租金同样受时效限制。租赁合同到期后上诉人仅仅继续使用了被上诉人的 129 室，没有继续使用 229、329室，对该事实一审法院已经认定，因此上诉人对自己没有使用的房屋，没有义务再继续支付租金。但一审法院认为由于上诉人继续使用了 129 室，严重影响了 229、329室的出租，给被上诉人造成了无法出租的损失，该损失理应由上诉人负担，故被上诉人对过期租赁按原租赁合同的约定要求支付租金的主张较为合理。上诉人认为，129、229、329 室都有独立的产权并办理了独立的产权证，不能因为上诉人使用 129室就理所当然的认定 229、329 室即使闲置也应当由上诉人支付租金。退一步讲，即使由于上诉人的继续使用 129 室影响了 229、329 的出租，那么根据《合同法》的 119
条规定对于 229、329 室的闲置被上诉人同样有义务采取措施防止损失扩大，但事实上被上诉人却未采取任何措施。一审开庭时上诉人已经明确表示自 20**年 2 月 28 日后没有继续使用其房屋 129 室，也没有继续向商户收取租金，但到现在也未见被上诉人前来收房。另外，229、329 室为住宅，出租价格也不能等同于 129 室的商铺，即使有损失，那么损失的标准应该参照市场上同等位置住宅的出租价格来衡量。同样自20**年 12 月 27 日租赁合同到期后产生的租金，也受到《合同法》有关诉讼时效的限制，被上诉人于合同到期后继续使用 129 室至 20**年 2 月 28 日，此后没有继续使用。被上诉人主张权利的时间为 20**年 3 月 8 日，明显超过诉讼时效。
三、因面积差产生的租赁费，应由双方另行签订补充协议确定。双方租赁合同约定因产权登记出现面积差异，使总收益发生变化的，双方应当另行签订补充协议，被上诉人的房屋面积自确定后一直未曾向上诉人提出重新签订书面补充协议的意思表示，故上诉人也无法向被上诉人履行给付义务。上诉人认为该费用的支付不属于租赁合同纠纷范畴，不宜由人民法院直接确定综上，请二审法院在依法查明事实的基础上支持上诉人的请求事项。上诉人：20**年 8 月 5 日 篇三：房屋租赁合同纠纷-民事起诉状。
民事起诉状原告：**，住所地：**，法定代表人：**。被告：**，男，1986 年 8月 14 日出生，身份证号码：****，住所地：**。案由：房屋租赁合同纠纷诉讼请求：
1、请求法院判令被告于之前搬出租赁房屋； 2、请求法院判令被告支付违约金 110925 元（暂计算至起诉之日，实际应计算至被告搬迁之日）；（计算方式：从 20**年 1 月 1 日计算至起诉之日 20**年 5 月 26 日共 145 天，建筑面积共 30.6 平方米，日租金 5 元/平方米，按合同第十条约定按五倍租金计算违约金，145 天*30.6 平方米*5 元/平方米*5 倍=110925 元）3、请求法院判令被告支付从年月日至年月日止的水电费共计 8933.4 元；
4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：20**年，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将**路 478 号共 30.6 平方米的房屋出租给被告，租金每日 5 元/平方米，租期从 20**年 1 月 1 日至 20**年 12 月 31 日。在合同即将到期前的 20**年 10 月 22 日，原告向被告送达书面通知，要求被告做好搬迁准备工作，被告亲自签收了通知。20**年 12 月 26 日，原告再次对被告送达了书面通知，要求被告于20**年 1 月 24 日前搬出租赁房屋。此后，原告又于 20**年 1 月 23 日和 2 月 13 日分别两次书面通知被告要求尽快搬出租赁房屋，但被告均拒绝予以配合。依租赁合同第十条第二项约定，租赁期满，乙方逾期不归还租赁物，则每逾期一天应向甲方支付逾期归还前日租金五倍的违约金，暂计算至起诉之日为 110925 元。被告尚拖欠水电费8933.4 元，应一并支付。原告认为，被告逾期拒绝搬迁的行为已构成违约，故诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。此致**区人民法院具状人：**20**年 5 月 26 日
租赁合同纠纷二审代理词
代理词尊敬的审判长、审判员：西安**有限公司与**、**房屋租赁合同纠纷一案，我们接受西安滨成商贸有限公司的委托并受陕西**律师事务所指派，作为本案原告西安**有限公司的代理人参加今天的庭审，根据本案的基本事实，结合庭审情况，依据相关法律规定，现就本案发表如下代理意见：
一、本案事实清楚、法律关系明确，二被告已明显违反合同约定，应属根本违约。20**年 2 月 5 日原、被告双方签订了房屋租赁合同，合同明确约定“原告承租被告位于西安市**大道**号**物流园的库区 B1 库房共计 1340 ㎡，租期 4 年，从 20**年2 月 28 日起至 20**年 2 月 27 日止，押金为 5000 元，第一年库房租金为 20**00 元，合计金额共计 206000 元。合同签订之日向被告支付第一年租金，以后每年提前一个月交下一年度承包费。租期内原告违约或中途退出，所余租金不退，并按承租期租金10﹪计收违约金。遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金 10﹪计付违约金”。合同签订后原告分别于 20**年 2 月 9日、20**年 2 月 15 日向被告支付了租房押金和第一年的房屋租赁款共计 206000 元，并于 20**年 2 月 15 日、20**年 2 月 28 日向被告支付了房屋维修费用款 220**元，维修工程款 15000 元，上述事实有**本人出具的四张收条为证。但在 20**年 5 月 4 日在原告所租赁的库房仅仅使用了 67 天之后就被**市国土资源局**分局强制拆除了，被告并没有按照合同约定“遇有被告统盘规划改造须提前三个月通知原告”，也未提前告知原告拆除的原因，导致租赁合同不能履行并给原告造成了巨大的经济损失，我们认为被告的行为已明显违反合同约定，违背了诚实信用原则，已属根本违约，应按照《合同法》第一百零七条和其他法律法规的规定承担违约责任。
二、二被告应按照合同约定和相关法律规定退还原告房屋租赁款、租房押金和房屋修缮款，支付原告违约金，并赔偿原告的直接经济损失。如前所述二被告的行为已明显违反了合同约定和相关法律、法规的规定，给原告造成了巨大的经济损失，应当承担相应的法律责任。原、被告之间的《房屋租赁合同》明确约定“遇有被告统盘规
划改造须提前三个月通知原告。被告违约退还原告剩余租金，并按承租期租金 10﹪计付违约金”，据此被告应按照《合同法》第一百一十四条的规定支付原告违约金20**0 ...
篇五：房屋租赁合同纠纷
支付租金引发房屋租赁合同纠纷案====================================================================== 【案情简介】
原告秦某 被告赵某 2004 年 2 月原被告签订了《房屋租赁合同》约定秦某将两间店面出租给赵某租期为 3 年年租金为 16 万元。第一年租金于签订合同时一次付清后两年租金于每年的 1 月初支付。合同还约定如赵某违约秦某有权随时收回房屋。合同签订后赵某支付了当年租金并经秦某许可对房屋进行装修以开办培智班用。
2005 年 1 月初赵某未按约定支付租金。2 月原告书面通知被告要收回房屋被告提出异议双方产生矛盾。3 月底赵某支付租金秦某却拒收。赵某于是将 16 万元租金通过他人转交秦某秦某依然拒收。4 月底赵某将 16 万元租金存入原告的银行账户中。
2005 年 7 月初秦某向法院提起诉讼诉称赵未按合同要求期限支付租金构成违约请求解除《房屋租赁合同》收回房屋。
【裁判要点】
法院认为被告赵某在履行合同过程中有逾期履行支付租金的违约行为但没有出现根本性违约被告已将租金存入原告银行账户也没有对原告的合法权益造成损害。被告虽未按约定履行义务但尚在法律规定允许的范围以内法院驳回原告请求同时判令被告按约定支付违约金。
【争议焦点】
本案原告是否有权解除合同 【法理评析】
解决本案争议焦点的关键是明确出租人解除房屋租赁合同的要件。以下根据相关法律规定并结合本案具体案情综合分析出租人解除租赁合同的要件。
首先明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。
《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由1、将承租的房屋擅自转租的2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的4、拖欠租金累计六个月以上的5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的6、租用承租房屋进行违法活动的7、故意损坏承租房屋的8、法律、法规规定其他可以收回的。
根据上述规定承租人迟延支付租金不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
其次《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件但是不得违反《合同法》的相关规定。本案中原被告签订的《房屋租赁合同》约定“如赵某违约秦某有权随时收回房屋”从此约定的内容来看原告秦某解除合同的条件并不明确是不是赵某的任何违约行为均可引起秦某单方解除合同的法律后果根据《合同法》有关合同解除权的规定答案是否定的。根据《合同法》有关合同解除的规定只有在一方当事人根本约定的情形下对方当事人才有权解除合同。本案中有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定一方面没有明确解除合同的条件另一方面违背了《合同法》有关合同解除的规定因此不能作为原告解除合同的依据本案应适用《合同法》的有关规定处理 再次《合同法》第二百二十七条规定了承租人延期支付租金的法律后果根据此规定结合本案案情在被告赵某未按合同约定时间支付租金的情况下原告秦某并没有解除合同的权利但可以要求被告在合理的期限内支付。如果被告逾期仍没有支付的原告就有权解除合同了。
综上本案原告没有解除权。法院的判决是正确的但适用《合同法》总则存在问题。《租赁合同》是有名合同应适用《合同法》分则的规定。
【法律风险提示及防范】
租期届满以
前当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失因此当事人在签订《房屋租赁合同》时一定要明确约定解除合同的条件。实践中出租人为了防范风险一般都会约定出租人单方解除合同的权利法律界提示约定解除合同的条件一定要具体且符合《合同法》的规定承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。
【法条链接】
1、《城市房屋租赁管理办法》建设部 1995 年 5 月 9 日颁发自 1995 年 6 月 1 日起施行 第二十四条 承租人有下列行为之一的出租人有权终止合同收回房屋因此而造成损失的由承租人赔偿 一将承租的房屋擅自转租的 二将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的 三将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的 四拖欠租金累计六个月以上的 五公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的 六租用承租房屋进行违法活动的 七故意损坏承租房屋的 八法律、法规规定其他可以收回的。
2、《合同法》 第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的出租人可以解除合同。
赵露露
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